Temat: Jeśli kredyt hipoteczny to gdzie?
* * * * * * * *
Hmm... w skrócie:
W myśl zasady, że kredyt, który chcę zaciągnąć w PLN w przeliczeniu na CHF -->
Przy kursie CHF/pln 2,00- na 300 k PLN wychodziło 150 000 CHF
Przy kursie CHF/pln 2,50 - na 300 k PLN wychodziło 120 000 CHF
Przy kursie CHF/pln 3,00 - na 300 k PLN wychodzi 100 000 CHF
Czyli jakby nie patrzył 50 lub 20 k CHF mniej. Pomimo tego, w momencie kiedy CHF kosztował około 2,00-2,20 wszyscy go rekomendowali jako najlepsze wyjście na 30 lat do przodu, a kiedy kosztuje powyżej 3,00 --> 99% rynku jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki nagle zmieniło orientację ... :)
* * * * * * * *
W rozszerzonej wersji (z analizy przygotowanej przeze mnie 2010-10-31 - DANE OPISOWE SIĘ ZDEZAKTUALIZOWAŁY W STOSUNKU DO WYKRESU - Co ciekawe, w kierunku podanym przeze mnie)
Jaką Walutę wybrać… EURPLN, CHFPLN, a może po prostu złotówki?
Ze względu na ilość waluty pożyczaną od Banku Wierzyciela – jest to Kluczowe pytanie, jakie należy sobie zadać.
Wykres (// w oryginalnej wersji wykres własnego opracowania //):
http://stooq.pl/q/?s=chfpln
Maksymalny kurs średni w okresie 10 lat CHFPLN: 3.141
Minimalny kurs średni w okresie 10 lat CHFPLN: 1.965
Średni w okresie 10 lat CHFPLN: 2.553
Aktualny kurs średni CHFPLN: 2.8946
Różnica względem średniego kursu CHFPLN za okres 10 lat: +0.3416 PLN
Wykres (// w oryginalnej wersji wykres własnego opracowania //):
http://stooq.pl/q/?s=eurpln
Maksymalny kurs średni w okresie 10 lat EURPLN: 4.888
Minimalny kurs średni w okresie 10 lat EURPLN: 3.211
Średni w okresie 10 lat EURPLN: 4.0495
Aktualny kurs średni EURPLN: 3.9602
Różnica względem średniego kursu EURPLN za okres 10 lat: -0.0893 PLN
Z czym powyższa sytuacja się wiąże dla przyszłego kredytobiorcy, który rozważa zaciągnięcie kredytu CHF / EUR? Przede wszystkim z tym, że na chwilę obecną Franki Szwajcarskie (kurs średni rynkowy i NBP), są o kilkadziesiąt groszy droższe niż średnia wartość CHFPLN za okres 10 lat. Badając walutę obcą względem tak długiego czasu możemy dowiedzieć się, jakie wartości maksymalne i jakie minimalne przyjmowała w tym okresie, oraz jaką wartość względem tej średniej przedstawia aktualnie. Jeżeli jest to wartość wyższa niż średnia za dany okres – to przyjmując ją, jako kryterium możemy wprost wydedukować, że zaciągamy kredyt o ~12% mniejszy w tej walucie niż jej średnia wartość za okres 10 ostatnich lat.
W przypadku odwrotnym, jeżeli aktualna średnia wartość waluty jest niższa niż średnia jego cena za okres badany – tak jak w przypadku EURPLN o wartość 0.0893 PLN – oznacza to, wprost, że zaciągamy kredyt ponad 2,5% wyższy w tej walucie niż jej średnia wartość za okres 10 ostatnich lat. Podstawową kwestią, którą powinien rozpatrywać przyszły kredytobiorca jest to, ile waluty pożyczy od Banku Wierzyciela. Im niższa cena – tym więcej waluty, którą w perspektywie czasu oddajemy do Banku Wierzyciela po kursie sprzedaży.
Kolejnymi rzeczami (bez uwzględnienia, w którym Banku chcemy zaciągnąć kredyt), na które musimy zwrócić uwagę przy wyborze waluty jest wartość stawki, która będzie tworzyła wysokość oprocentowania (Euribor 3M / Libor 3M CHF).
LIBOR 3M CHF, czy EURIBOR 3M … ?
Aktualna na dzień wysokość stawki Libor 3M CHF na dzień 2010-05-05 wynosi dokładnie 0,24%. Patrząc na jej zmianę przez analogiczny okres względem wartości walut 10 lat – możemy przyjąć 2 okresy (2000-2003 i 2007-2009), w których wysokość Libor 3M CHF kształtowała się na wysokości ~2-3% i 2 okresy (2004 – 2006 oraz 2009Q3 – do teraz) kiedy wysokość stopy była mocno poniżej 1%.
Wykres (// w oryginalnej wersji wykres własnego opracowania //):
http://www.bankier.pl/fo/kredyty/components/elw/index....
Maksymalny Libor 3M CHF w okresie 10 lat: 3.67 %
Minimalny Libor 3M CHF w okresie 10 lat: 0.1402 %
Wartość średnia Libor 3M CHF w okresie 10 lat: 1.48 %
Aktualna wartość Libor 3M CHF: 0.1708 %
Różnica względem średniej wartości Libor 3M CHF za okres 10 lat: 1.3092 %
Aktualna na dzień wysokość stawki Euribor 3M na dzień 2010-05-05 wynosi dokładnie 0.658%. Poprzez analogię – widać bardzo zbieżny trend wysokości porównywanych stawek. Podobną sytuację mięliśmy przy porównaniu walut. Natomiast jedna rzecz powinna zwrócić szczególną uwagę potencjalnego Kredytobiorcy. W każdym z podanych okresów – pomimo podobnego historycznie ukształtowania się stawek - Euribor 3M jest wyższy o 2% od Libor 3M CHF. Jedyną sytuacją, w której stawki zbliżają się do siebie wysokością jest czas teraźniejszy. Stąd na pierwszy rzut oka atrakcyjność oferty EURPLN względem CHFPLN. Jeżeli Potencjalny Wierzyciel (Bank), dodatkowo obniży marżę w EUR o 0.5-0.9% - proponowane oprocentowanie zmienne jest identyczne z tym, które można uzyskać w transakcji CHFPLN i bez dogłębnej analizy zagadnienia łatwo ulec złudzeniu porównywalności oprocentowania w perspektywie czasu.
Wykres (// w oryginalnej wersji wykres własnego opracowania //):
http://www.bankier.pl/fo/kredyty/components/elw/index....
Maksymalny Euribor 3M w okresie 10 lat: 5.50 %
Minimalny Euribor 3M w okresie 10 lat: 0.655 %
Wartość średnia Euribor 3M w okresie 10 lat: 3.01 %
Aktualna wartość Euribor 3M: 1.045 %
Różnica względem średniej wartości za okres 10 lat: 1.965 %
Czy to wszystko?
Nie, nie, nie … i może jeszcze raz ... nie :)
Przyjrzyjmy się na znaczne odchylenie wartości pomiędzy kursami CHFPLN (linia różowa na poniższym zestawieniu porównawczym za okres dziesięć lat), a EURPLN (linia niebieska jw.). Różnica jest niebagatelna i być może nawet jeżeli na oddzielnych wykresach łatwo ulec złudzeniu, że przecież złotówka względem obu obcych walut w badanym czasookresie zachowuje się bardzo podobnie – poniższy wykres wykazuje nam tę różnicę i ją podkreśla. To jest 12% różnicy w cenie waluty, którą pożyczamy od Banku Wierzyciela.
W długiej perspektywie oddajemy pożyczoną walutę po rynkowym kursie sprzedaży (wyższy w każdej tabeli kursowej – bez względu na to, czy jest to tabela wymiany kursów walut w Banku, czy w kantorze).
Jeżeli pożyczymy więcej waluty – więcej zapłacimy za kredyt w złotówkach.
Wykres (// w oryginalnej wersji wykres własnego opracowania //):
http://stooq.pl/q/?s=eurpln&d=20101228&c=10y&t=l&a=ln&...
(...)
Prosty algorytm – zero czarów i potajemnej wiedzy…
Co więcej też, zero wróżenia z fusów ...
Poza tym należy zadać sobie pytanie: Skąd wzięło się to, że Euro wyrasta na rynku na walutę pierwszego wyboru, pomimo tego, że jeszcze 2 lata temu we wszystkich Bankach królowała konfiguracja CHFPLN? Czy nie jest to, dlatego, że 98% Banków wycofało CHFPLN z oferty, a konkurowanie rodzimą walutą z kredytem denominowanym to przyczynek do wypadnięcia z rynku w tym segmencie?
Jest to o tyle zastanawiające, choćby przez wzgląd na to, że jeżeli 3 lata temu każdy doradca finansowy bez względu na to szyld jakiej firmy reprezentował – jako najlepsze i najtańsze rozwiązanie na 30 lat do przodu proponował kredyt denominowany lub indeksowany do CHF, to czemu w momencie kiedy jego instytucja nie ma CHF w Ofercie – proponuje EUR jako najlepsze rozwiązanie.?
Zastanawiające, czy zatrważające?
Albo zmieniła się optyka, albo „ktoś” się pomylił i tym kimś przeważnie nie jest Klient, który ufa doradcy finansowemu, który całe życie dorastał do tego, żeby być najbardziej doświadczonym finansistą w kraju, albo co gorsze – Klient otrzymuje jako najlepsze rozwiązanie to, które jest aktualnie w ofercie.
Warto dopytać … Jeżeli Klient usłyszy argument „ponieważ wejdziemy do Unii Walutowej” – przerywając w pół zdania zadałbym pytanie: „kiedy?”, wstał i wyszedł. Skoro najwięksi ekonomiści nie są w stanie przewidzieć jaka jest prawdopodobna do wejścia do strefy Euro – nie oczekujmy tej wiedzy od doradcy, z którym rozmawiamy. Może to jego pierwsza praca po studiach?
(...)
Łukasz Szachewicz-Zaporski
2010-10-31 © Wszystkie Prawa Zastrzeżone
Łukasz Szachewicz-Zaporski edytował(a) ten post dnia 28.12.10 o godzinie 15:51
пропозиції роботи
