Temat: Lokator mieszkanie w Niemczech nie placi czynszu
Nastaw się na wydatki, stres i upływ czasu. Niemieckie prawo najmu faktycznie chroni lokatorów i wywłaszcza na swój sposób właścicieli.
Gdy się nie ma pojęcia o niemieckim prawie i do tego jeszcze nie zna języka, radzę gorąco znalezienie sobie adwokata/prawnika w Dreźnie bądź okolicy, ewtl. Berlin (są tacy tutaj na forum), który przejrzy umowę najmu, zada interesujące go pytania i sporządzi pisma; spór musi być prowadzony przed sądem właściwym dla lokalizacji mieszkania. Na własną rękę będzie może w pierwszych tygodniach taniej, ale ryzyko "położenia" sprawy przy samodzielnym prowadzeniu jest bardzo duże. Zaczyna się od eksmisji, a lokator w trakcie prawie zawsze broni się wyciąganiem z kapelusza różnych uzasadnień dla niepłacenia.
Punktem wyjścia jest zawarta umowa. Bardzo często są to "gotowe" umowy, w których zakreśla się opcje/wypełnia właściwe dane. Z poszczególnymi klauzulami w takich umowach jest bardzo różnie - jest bardzo bogata kazuistyka nt. ich dopuszczalności - jak i zasadności "obcinania"/niepłacenia czynszu z różnych powodów.
Nie potrzeba żadnych 2 upomnień. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, wystarczy, że lokator - bezpodstawnie - nie uiścił (w sumie) równowartości 2 umówionych czynszów miesięcznych. W umowie prawie zawsze jest określony termin i sposób płatności, więc zwłoka następuje automatycznie. Upomnienie można napisać, ale nie trzeba.
Następnie wysyła się pisemne wypowiedzenie bezterminowe z podaniem powodu i sumy zaległości z prośbą o zdanie mieszkania w stosownym wyznaczonym terminie, pomocniczo wypowiedzenie z zachowaniem terminu; otrzymanie wypowiedzenia przez dłużnika trzeba być w stanie w razie potrzeby udowodnić.
Lokator może uiścić zaległy czynsz (najpóźniej w ciągu 2 miesięcy od doręczenia pozwu) i w ten sposób uchylić się przed wypowiedzeniem (ten numer przechodzi jednak tylko jeden raz na 2 lata, żeby lokator sobie nie nadużywał). Mimo to lokator musi ponieść wtedy np. koszty adwokata, który przeanalizował sytuację i złożył wypowiedzenie w imieniu wynajmującego, jak i ewtl. powstałe koszty procesu. Wyrównanie zaległego czynszu załatwia tylko sprawę wypowiedzenia bezterminowego, terminowe pozostaje ważne, jeśli są spełnione jego dalsze warunki.
Gdy mieszkanie nie zostało zdane w wyznaczonym terminie, zakłada się pozew o eksmisję, najczęściej połączony z żądaniem zapłaty zaległych czynszów i odszkodowaniem za niezdanie lokalu na czas.
Jeśli lokator ma jakiś powód do np. częściowego niezapłacenia zaległego czynszu, który to w stosowny sposób i w stosownym czasie zgłosi(ł), i sąd to potwierdzi (wzgl. własny prawnik uzna za ok), w efekcie czego zaległość czynszowa spadnie poniżej tych 2 wymaganych czynszów, to wypowiedzenie bezterminowe stanie się nieskuteczne i pozew o eksmisję zostanie oddalony.
To są absolutne podstawy. W Niemczech takie sprawy prowadzą, najczęściej po obu stronach sporu, adwokaci; statystyczny laik-lokator bądź laik-wynajmujący bardzo szybko "kładzie" sprawę.
Na przyszłość radzę zawrzeć ubezpieczenie dla właścicieli nieruchomości od kosztów pomocy prawnej przy sporach ze swoimi lokatorami (Rechtsschutzversicherung für Vermieter/Eigentümer), spłaca się w całości z reguły już po pierwszej wizycie u adwokata, nie mówiąc o prowadzonym procesie, którego koszty przejmuje. Ono likwiduje też opory ze zwróceniem się - odpowiednio wcześnie - o profesjonalną pomoc do adwokata.
Takie ubezpieczenie ma też oczywiście bardzo wielu lokatorów w Niemczech :). W efekcie mamy bardzo bogate orzecznictwo sądów wszystkich instancji w sprawach najmu pomieszczeń i drobiazgowe dane nt. tego, np. ile dziur wolno wywiercić lokatorowi we flizach łazienkowych bez płacenia odszkodowania :)
пропозиції роботи
