пропозиції роботи
Andrzej
Klose
Co-founder and
managing director at
Klose Brothers
Polska
Temat: plan budżetu - pierwszy poważny etap. Ocena: pozytywna
Zakończył się pierwszy etap współpracy z inwestorem zastępczym. Poniżej próba obiektywnego zrelacjonowania tego, co z naszej współpracy wyszło:1. Indywidualny kosztorys do stanu surowego otwartego
Tytuł mówi w zasadzie wszystko. Zbiór wszelkiego typu kosztów od wbicia pierwszej łyżki koparki do zamontowania ostatniej rynny.
Przypominam, że IZ twierdzi, że budowanie z nimi będzie tańsze. Dokładnie więc przeanalizowałem, z czego dom ma być budowany. Pod lupę wziąłem materiały, spoiwa i wszystko, co można sprawdzić na tym etapie. Po analizie, przejrzeniu stron internetowych producentów i forów budowlanych, wygląda, że kosztorys obejmuje produkty markowe i nie szuka się oszczędności na jakości surowców.
Ocena: pozytywna
2. Budżet do stanu wykończonego
Przygotowując ten punkt IZ zaprosił nas na ponaddwugodzinną ankietę inwestycyjną. Rozmawialiśmy o wielu sprawach – od grubych spraw typu materiał do ścian nośnych po drobiazgi w stylu w jakim pokoju instalujemy telewizor.
Budżet, jaki otrzymaliśmy, zawiera ponoć wszystkie koszty do poniesienia. Poza rzeczami, które być muszą, IZ zaplanował wydatki na meble, prace ogrodnicze, itp. Ciekawi pozycja „rezerwa”, którą IZ założył w wysokości 3,4%. Wszyscy okoliczni znajomi, którzy budowę już mają za sobą, stwierdzili, że do budżetu trzeba lekko dopisać 20 – 30%, a nasz IZ upiera się, że 3,4% będzie wystarczająco. No zobaczymy.
Ocena: pozytywna, choć faktyczną ocenę zweryfikują wysokości faktur.
3. Harmonogram prac budowlanych
Harmonogram bardzo orientacyjny, bo sam nie wiem, kiedy dokładnie zacznę. Zwraca uwagę precyzyjna, czytelna tabela, uwzględnione rezerwy czasowe i rozsądnie rozłożony czas prac każdego etapu.
Zanim zgłosiłem się do IZ planowałem sobie, że wystartuję z budową wiosną 2013. Jednak w czasie rozmów z doradcą wyszła inna – chyba ciekawsza – propozycja. Doradca zaproponował, żeby fundamenty wyciągnąć jeszcze w tym roku i zakryć je płytą betonową (podkładem pod posadzki) na zimę. Tu jeszcze czekam na informację nt ryzyka uszkodzenia betonu w razie silnych mrozów. Jeśli tak by się udało, zyskam w dwóch obszarach:
- wiadomo, że fundamenty trzeba robić, gdy warunki gruntowe sprzyjają. Z reguły wiosną, biorąc pod uwagę roztopy i opady, warunki gruntowe są dość trudne (u mnie dodatkowo poziom wód gruntowych jest wysoki) i trzeba dobrze się wstrzelić we właściwy czas. Realnie może się okazać, że te prace ruszyłyby w okolicy kwietnia. Przy założeniu, że stan 0 robię tej jesieni (październik – listopad z reguły jest dość suchy), z pracami mogę startować jak tylko ustąpią mrozy. Zaprawa z kosztorysu (Silka Fix 10) pozwala na prace już od +5C. Czyli, że start na ściany w okolicy marca. Ostatecznie zyskam to, że przeprowadzę się wiosną, a nie jesienią 2014 r. Krótsza budowa zawsze kosztuje mniej;
- taki rozkład robót daje cień szansy, że pierwsze prace uda się wykonać za moje własne pieniądze. Jeśli zdążę tyle dozbierać, o cały stan 0 obniżę kwotę kredytu. Niegłupio.
Ocena: pozytywna
4. Przedmiar do zapytań ofertowych dla wykonawców stanu 0
W zasadzie, gdybym chciał, mógłbym przedmiar porozsyłać po różnych wykonawcach i pozbierać wstępne oferty. Jednak w tej chwili sam projekt jeszcze nie istnieje, więc jak dla mnie zbyt szybko na takie ruchy. Poza tym skoro to nasz IZ ma zająć się wyborem firm i pozbieraniem ofert, ten etap przygotowania chwilowo odpuszczam. Jakby nie patrzeć, moja siła przebicia u wykonawców jest sporo mniejsza niż inwestora zastępczego, który ma już wypracowane ścieżki i jest klientem powtarzalnym.
Ocena: dostałem, nie korzystam, więc i nie oceniam
5. Porównanie konstrukcji budynku
Ta część opracowania powstawała dynamicznie. Sporo rozmów, częściowo z IZ, częściowo z architektem; zahaczałem nawet o autorytety branżowe pisma Ładny Dom. Wędrowaliśmy od jednej technologii w drugą, by ostatecznie dojść do rozwiązań nieśmiało nazwanych przeze mnie „optymalnych”.
Zanim w szczegółach opiszę, co udało się uzyskać, pozwolę sobie na dwa bardzo istotne zastrzeżenia:
- IZ, chcąc zoptymalizować (czytaj: obniżyć) koszty budowy i zastosowane technologie łatwo nie miał. Po pierwsze dlatego, że uzbroiłem się dość dobrze przez długie miesiące studiując pisma branżowe i skrupulatnie zbierając do kupy najsensowniejsze rozwiązania. Po drugie, kilka rozmów z architektem utwierdziło mnie, że w pracowni Lipińscy Domy szuka się nie tylko energooszczędności (z tego pracownia słynie), ale także rozsądnych kosztów budowy;
- mój dom jest możliwie prosty w formie / kształcie / rozmiarach. Jak najprostsza bryła, technologie standardowe, brak fajerwerków, na których możnaby przyciąć. Wszystkie oszczędności, o jakich opowiem w dalszym ciągu, dotyczą właśnie takiego domu (piętrowy, dach dwuspadowy, powierzchnia użytkowa 157,85 m2, z garażem: 192,15 m2).
Po ankiecie inwestycyjnej do głębszej analizy wzięliśmy:
A. Rodzaj pokryć dachowych
Ja skłaniałem się ku dachowi z dachówki cementowej. Sporo lepsza od blachy, ale jednak tańsza od ceramiki. A że ceramiczna wytrzyma 200 lat i więcej, trudno. Dobry IBF też trochę na dachu poleży.
Gdy zlecałem projekt Pracowni Lipińscy Domy (zdecydowanie polecam), architekt stwierdził „ok., da się z tego zrobić dobry dach”.
Dla świętego spokoju poprosiłem IZ o dokładny kosztorys różnych materiałów pokryciowych. Teraz już wiem, że za ceramikę na moim dachu zapłacę 27 110,3 zł., a za dachówki cementowe 22 282,36 zł. Wyczucie przełożyło się na konkretne wartości. I ok. Utwierdziłem się w wyborze tej technologii.
B. Więźba dachowa
Lipińscy Domy zalecają więźbę prefabrykowaną w Miteku. Do mnie dach z fabryki przemawia. Przyjeżdża dźwig, montuje całość i po dwóch dniach można wieszać wiechę.
Doradca z ramienia IZ zaproponował, jako alternatywę, dach z fabryki, ale dostarczony w kawałkach i montowany na budowie. Porównanie kosztów wykazało, że dach składany na budowie byłby tańszy o 1 908 zł. Jednak choćby wziąć najlepszego cieślę, zawsze to jednak pozostanie metoda chałupnicza. Łączenie w fabryce płytkami kolczastymi jednak kusi. Tak – ma być tanio, ale jednocześnie dobrze. Może te 2 000 więcej ma sens.
Po rozmowie z architektem ustaliliśmy, że Mitek przedstawi ostateczny kosztorys i wtedy się zdecyduję.
C. Systemy ocieplenia
Tu kosztorysanci mieli postawione przeze mnie granice. Lipińscy Domy to projektant domów ciepłych i styropian 14 cm u nich nie przejdzie. A zresztą nie może nawet formalnie, bo umowę sporządziliśmy na projekt domu energooszczędnego. A termosu z 14 cm nie zrobię.
Sugestia architekta: silka 24 cm + 20 cm szarego styropianu. I to było punktem wyjścia do analiz.
No i proszę, można taniej przy zachowaniu zbliżonych parametrów – zamiana styropianu szarego 20 cm na styropian zwykły 25 cm to w moim przypadku oszczędność 1 651 zł.
Architekt wyliczył lambdę jednej i drugiej technologii i wyszło, że zmiana pogorszy parametry cieplne domu o 4%. Wyższy koszt zwróciłby się przy dzisiejszych cenach za 10-14 lat. OK. Robimy taniej; kto wie, może za 15 lat dokopię się do ropy na moim ogródku…
D. Porównanie ścian
Choć podobnie jak architekt skłaniałem się ku silce, IZ
wziął i ten temat do analiz.
Wyszło, że za silkę 24 cm zapłacę 37 660, a za Porotherm 37 278 zł. Wydatek więc ten sam. Doradca poszedł jednak dalej i zaproponował silkę 18 cm, za którą zapłaciłbym 32 886 zł. Oszczędność 4 774 zł robi wrażenie.
Architekt potwierdził, że zbudować się da. Część konstrukcji będzie na styk, ale zbudować można. Z zastrzeżeniem, że trudniej będzie instalatorom, którzy mogą wbić się w kanały w bloczku osłabiając konstrukcję; trudniej też wykonać długie podciągi; estetycznie stracę też na szerokości parapetów. Jeśli gdzieś miałem dylemat, to właśnie w tej kwestii. Tym bardziej, że autorytety budowlane też popierały cieńsze ściany.
Ostatecznie jednak wybrałem silkę 24 cm. W całym domu będę miał ogrzewanie podłogowe, a silka jednak jest sporym rezerwuarem ciepła. Choć nikt tego nie wyliczył, spodziewam się, że po kilkunastu latach te parę tysięcy wróci w niższych fakturach za ciepło. Jeśli przyciąłem na styropianie, tu zostaję przy bardziej komfortowej technologii. Poza tym jak by nie patrzeć, to jeden z najważniejszych budulców całego domu i tu także postawię na jakość.
Fakt jednak jest taki, że w stosunku do propozycji architekta, dzięki IZ miałem możliwość oszczędzić 4 774 zł.
E. Fundamenty
Tu pod lupę wzięliśmy fundament tradycyjny, fundament w wykopie, fundament płytowy i fundament w szalunku xps.
Ten etap też dość długo omawialiśmy, jednak wychodzi, że w moim konkretnym przypadku najtańszy będzie fundament w wykopie (oszczędność 5 457 zł). Do tego jeszcze potrzebna będzie opinia geologa, jednak wszystko wskazuje na to, że wybiorę właśnie to rozwiązanie. Ostateczna decyzja będzie podjęta na placu budowy przez kierownika budowy.
Pozostałe pozycje planu budżetu:
6. Wysokości i harmonogram płatności
Na prośbę inwestora zastępczego nie podaję wysokości opłat wynikających z naszej umowy. Tu mają rację – każdy dom jest inny, w każdym może być różny zakres współpracy. Wartość usługi jest każdorazowo ustalana indywidualnie.
Mogę jednak spokojnie napisać, że cena jest niższa niż zakładałem i spokojnie mnie na nich stać.
Całość opłat rozłożona jest na 12 płatności. Wiadomo, kiedy i wiadomo za co.
7. Struktura budowy
W ramach podpisanej umowy pracują dla mnie 3 osoby:
- kierownik budowy/inspektor budowy – regularnie zagląda na budowę i dokonuje wszystkich odbiorów;
- doradca – głowa całej inwestycji. Wybiera materiały i źródła ich zakupów, szuka i rekrutuje wykonawców, doradza mi na każdym etapie prac i zatwierdza pod względem zawartości wszystkie faktury od dostawców / wykonawców. Dodatkowo spina całość inwestycji pod względem logistyki;
- księgowa – stale czuwa nad ustalonym budżetem i zatwierdza faktury pod względem finansowym (czy wartość na fakturze jest tożsama z przedstawioną ofertą).
Podsumowanie
Po tym etapie jestem sporo mądrzejszy i chyba lepiej przygotowany do zrealizowania mojego projektu. Godziny rozmów z inwestorem zastępczym, architektami z pracowni Lipińscy Domy i kilkoma innymi osobami sprawiły, że jestem bardziej świadomy wielu spraw, z jakimi przyjdzie się zmierzyć. Zysk bardzo duży, ale dziś nie do wycenienia finansowo.
Zyskałem 3-4 miesiące. O tyle szybciej mam się wprowadzić. O tyle szybciej sprzedam mieszkanie i o tyle szybciej nadpłacę kredyt (niestety na całość nie wystarczy). Pewnie kilkaset złotych zostanie w kieszeni.
W zasadzie ten etap się zakończył, jednak w ramach dotychczasowej umowy IZ pomoże mi sporządzić wniosek kredytowy w banku. Tabelkę umiem wypełnić sam, jednak ustalenie harmonogramu płatności kolejnych transz kredytu wolę skonsultować z doradcą. Znam historię człowieka, któremu bank miał przelać kolejną transzę po wykonaniu i ociepleniu dachu, a potem na budowie okazało się, że między postawieniem dachu a jego ociepleniem trzeba zrobić elewację i ocieplić cały dom. Ktoś nie zwrócił na to uwagi i był kłopot. U mnie harmonogram ma nie mieć takich wad. I oby tak było.
Zysk finansowy w moim przypadku to 7 108 zł. Gdybym zdecydował się na tańszą wersję ściany i dach składany przez cieślę na budowie, całkowity zysk wyniósłby 13 790 zł. Nawet jednak przy zaoszczędzeniu 7 108 zł nie tylko zwrócił się koszt przygotowania planu budżetu, ale dodatkowo wystarczy niemal na dwie płatności przy dalszej współpracy.
Ocena całości: na tyle pozytywna, że kontynuuję współpracę. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że opisane tu oszczędności są wirtualne do czasu, gdy nie dostanę faktur od wykonawców. Rzeczywistość zweryfikuje ten etap prac.
Na razie pracę w oparciu o inwestorstwo zastępcze polecam każdemu. Fakty przemawiają same.Andrzej Klose edytował(a) ten post dnia 20.11.12 o godzinie 13:00
