Temat: Wspólne części nieruchomości .

Witam , jak prawo mówi o częściach wspólnych nieruchomości kiedy jest kilku współwłaścicieli : opłat za prąd , wodę , zamykane na klucz pokoje , piwnice , garaże . Czy prawo ogranicza co do remontów , modernizacji , przebudowy ? Czy udział bez podziału trzech współwłaścicieli mają ograniczenia co do prawa w przypadku nierównych części ( pierwsza 2/4 i dwie osoby po 1/4 ) .

Temat: Wspólne części nieruchomości .

Jak wynika z art. 196 paragraf 1 kc Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W pani przypadku najpewniej chodzi o współwłasność ułamkową, bowiem wskazuje Pani to w stanie faktycznym
Jeżeli chodzi obowiązki i uprawnienia takich współwłaścicieli to kwestę tą reguluje art. 207 kc, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
informacje o jednostce.
Wszystkie pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do wysokości ich udziałów. Możliwość domagania się przez współwłaściciela przypadającej na niego części pożytków i przychodów jest niezależna od wykonywania przez niego prawa do współposiadania i współużytkowania rzeczy wspólnej. Zgodnie z zasługującym na aprobatę stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wyrażonym w wyroku z dnia 10 września 1992 r. (ACr 319/92, Przegląd Orzecznictwa SA w Gdańsku 1992, nr 6, poz. 99), okoliczność, że współwłaściciel rzeczy nie posiada rzeczy wspólnej ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli rzecz przynosi dochody. Należy też zwrócić uwagę na orzeczenie SN z dnia 11 października 2000 r. (III CKN 264/00, OSNC 2001, nr 3, poz. 47), zgodnie z którym pożytki i inne dochody z rzeczy wspólnej, przypadające - nieznanemu z miejsca pobytu współwłaścicielowi - w stosunku do wielkości jego udziału, nie powiększają pożytków i przychodów, przypadających pozostałym współwłaścicielom.
Również w stosunku do wielkości udziałów współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Chodzi tu o wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz, zarówno nakłady konieczne (zob. uwagi do art. 226 zd. 1 k.c.), związane z normalną eksploatacją rzeczy, jak i inne nakłady (zob. uwagi do art. 226 zd. 2 k.c.); oraz inne obciążenia, w szczególności takie jak: podatki, ubezpieczenia, odsetki od kredytu. Zasada rozkładu ciężarów według wielkości udziałów wyrażona w komentowanym przepisie odnosi się do stosunków między współwłaścicielami, natomiast wobec osób trzecich za zobowiązania odpowiadają ci współwłaściciele, którzy je zaciągnęli. Na zewnątrz bowiem współwłaściciele zawierający z osobą trzecią umowę nie są przedstawicielami współwłaścicieli niedziałających (zob. też uwagę 2 do art. 201 k.c.).
Kwestia remontów modernizacji i przebudowy powinna być rozstrzygana w oparciu o to czy czynność przekracza zwykły zarząd czy tez nie.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Z literatury i licznego orzecznictwa Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie - zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, Wokanda 2002, nr 11, poz. 6). Natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest: zbycie rzeczy wspólnej; obciążenie jej ograniczonym prawem rzeczowym, na przykład umowa ustanowienia służebności przesyłu (por. postanowienie SN z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10, Lex nr 897954); wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (por. wyrok SN z dnia 11 października 1990 r., III ARN 15/90, OSP 1991, z. 6, poz. 163); zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (por. uchwała SN z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93, OSN 1993, nr 12, poz. 213); przebudowa budynku stanowiącego współwłasność (por. wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 r., IV SA 33/90, ONSA 1990, nr 2-3, poz. 35); udział w rozgraniczeniu nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 14 września 1983 r., I SA 516/83, ONSA 1983, nr 2, poz. 71); wprowadzenie zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej przy odrębnej własności lokali (por. uchwała z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSP 2004, z. 6, poz. 74); podział rzeczy quoad usum (por. postanowienie SN z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01, Lex nr 57227; także J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 528; S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 283; pogląd odmienny, że jest to czynność zwykłego zarządu, budzący jednak zastrzeżenia, wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 1997 r., I CZ 7/97, OSN 1997, nr 8, poz. 111).