Temat: Unikanie ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności...

Witam,
Sytuacja wygląda następująco. Jest osiedle zamknięte. Składa się ono z kilku działek. Na części stoją bloki, na pozostałych jest infrastruktura osiedla.
Od strony prawnej na gruntach gdzie stoją bloki, istnieją wspólnoty. Ale już cała infrastruktura osiedla to administracyjnie inne działki i każdy z mieszkańców, niezależnie od przynależności do wspólnoty, posiada w nich równy udział i powinien w jednakowym stopniu partycypować w kosztach utrzymania tych terenów.
Są niestety osoby, które się przed tym uchylają. Przy kosztach wspólnotowych nie jest to problemem - są do tego zobowiązani i jest podstawa prawna, aby to od nich egzekwować.
Nie wiemy w jaki sposób rozwiązać problem w odniesieniu do kosztów części wspólnych (tereny zielone, sprzątanie, ochrona).
Prawnie kwestie rozwiązaliśmy tak, że każdy z mieszkańców podpisał umowę, że będzie ponosił te koszty w równych udziałach. Osoby nieuczciwe odmówiły podpisania umowy i nie regulują należności, mimo że posiadają udział w gruntach. W aktach notarialnych mamy zobowiązanie do ponoszenia tych kosztów.
W jaki sposób i na jakiej podstawie możemy ich zobligować do ponoszenia tych kosztów?
Piotr

Temat: Unikanie ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności...

Art. 207 kc Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Autor:
Teresa A. Filipiak
Tytuł:Komentarz do art.207 Kodeksu cywilnego
Stan prawny:
2012.09.01
w stosunku do wielkości udziałów współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Chodzi tu o wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz, zarówno nakłady konieczne (zob. uwagi do art. 226 zd. 1 k.c.), związane z normalną eksploatacją rzeczy, jak i inne nakłady (zob. uwagi do art. 226 zd. 2 k.c.); oraz inne obciążenia, w szczególności takie jak: podatki, ubezpieczenia, odsetki od kredytu.

W literaturze przyjmuje się, że rozliczenia z tytułu nakładów dotyczą tylko nakładów poczynionych zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc za zgodą większości - nakłady konieczne, lub wszystkich współwłaścicieli - inne nakłady (tak w szczególności A. Cisek (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2006, s. 344). Stanowisko to nie jest bezdyskusyjne odnośnie do nakładów zwiększających wartość rzeczy wspólnej. Jak się wydaje, takie nakłady, nawet jeśli dokonane zostały niezgodnie z zasadami zarządu, powinny zostać rozliczone. Jeśli nawet podstawy zwrotu korzyści uzyskanych z tego tytułu nie stanowi art. 207 k.c., to taką podstawę stwarzają przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.).

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Temat: Unikanie ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności...

Dziękuję za szybki odzew. Jeżeli dobrze rozumiem poniższy tekst, to traktuje on o sytuacji gdy istnieje wspólnota a co za tym idzie zarząd dla części wspólnych osiedla.
W naszym przypadku tak nie jest. Mamy standardową współwłasność - udziały w terenach.

Temat: Unikanie ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności...

dotyczy to właśnie zwykłej współwłasności

Temat: Unikanie ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności...

czy dobrze zatem rozumiem, że utrzymanie zieleni i czystości czy naprawy eksploatacyjne na częściach wspólnych, to będą nakłady konieczne?
Jeśli tak to znaczy, że decyzję o nich może podjąć większość, nie muszą wszyscy jednogłośnie.
To tak się stało u nas.
W tej sytuacji nie jest dla mnie jasnym, jakie mamy narzędzia, aby egzekwować należności od dłużników?

Temat: Unikanie ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności...

Kwestia jaka czynność przekracza zwykły zarząd a jaka mieści się w zwykłym zarządzie jest przedmiotem sporu, bowiem nikt nigdy nie stworzył uniwersalnego katalogu czynności i każdy przypadek należy oceniać osobno.

KC red. Gniewek 2014 wyd. 6 / Cisek/Górska

Biorąc wszakże pod uwagę dorobek literatury i orzecznictwa, można przyjąć, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia.

Gdyby przyjąć, ze podejmowane przez was czynności są w granicach zwykłego zarządu to wystarczy większość dla ich skuteczności, a pozostali współwłaściciele powinni płacić w proporcjach swoich udziałów. Należałoby ich zatem wezwać do zapłaty, pod rygorem dochodzenia pieniędzy przed sądem.

Pamiętać przy tym należy, że przy każdym doborze osób które wykonują czynności w zakresie utrzymania zieleni tak naprawdę winiście odbierać zgodę na wybór podmiotu, chociażby większościową.

Taka wykładnia jest o tyle uzasadniona, jeżeli weźmie się pod uwagę to, że:

Art. 201 kc . Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

jednym słowem nie zazdroszczę bowiem przy znacznej liczbie współwłaścicieli zarząd rzeczą wspólną to udręka.