GoldenLine
Zaloguj się
Kamil Tandek

Kamil Tandek Specjalista SEO/SEM
- absolwent Biznesu
Elektronicznego

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Czy ktoś ma już jakieś doświadczenie w tym temacie.
Dzięki za sugestie i uwagi
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

w większości przypadków NIE opłaca się, rentowność wyjdzie niższa niż na zwykłej lokacie bankowej...

lepszym rozwiązaniem jest kupienie nieruchomości od razu z umową najmu ;-)
Link do wypowiedziLink
Kamil Tandek

Kamil Tandek Specjalista SEO/SEM
- absolwent Biznesu
Elektronicznego

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

o rentowności raczej trudno tu mówić bo to co się zarobi z wynajmu w większości jak nie w całości pójdzie na zapłacenie raty.
Ale w tym przypadku mieszkanie się jakby samo spłaca, i generalnie rośnie wartość mieszkania z czasem.
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

tak, w całości pójdzie na spłatę raty + jeszcze sporo trzeba będzie zazwyczaj dopłacić; nie ma reguły, nie każde mieszkanie musi zyskiwać na wartości, poza tym zwróć uwagę na taki drobiazg jakim jest inflacja...
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Ja podszedlbym do tematu w ten sposob:

- Jezeli kupujesz okazyjnie
- Jezeli mozesz wynajac za kwote raty + 5%-10% raty

To zaryzykowalbym. Jednak nie w Polsce :) gdzie sa wspaniale przepisy o ochronie lokatorow (chyba ze cos sie zmienilo?).

Ew. Mozna wynajac studentom pr pokoj, ale musisz sie liczyc z kolei z czestymi remontami (co uwzgledniasz w oplatach).
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

1. na okazje trzeba uważać, aby nie umoczyć
2. w momencie kupna możesz wynająć za nawet +10% raty, ale kredyt będzie na kilkadziesiąt lat, natomiast żadnej gwarancji najmu NIE masz

ps
studenci nie muszą być gorsi od rodzin, możesz wynająć rodzinie z dzieckiem i odebrać lokal w b.złym stanie ;-/ nie ma reguły
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Robert S.:
1. na okazje trzeba uważać, aby nie umoczyć
2. w momencie kupna możesz wynająć za nawet +10% raty, ale kredyt będzie na kilkadziesiąt lat, natomiast żadnej gwarancji najmu NIE masz

Oczywiscie ze tak. Musisz sprawdzic mieszkanie technicznie/prawnie, brac pod uwage lokalizacje, liczyc sie z remontami - bez wzgledu na to komu wynajmujesz, itp itd...

Generalnie jak kazda inwestycja, wiaze sie ryzykiem.
ps
studenci nie muszą być gorsi od rodzin, możesz wynająć rodzinie z dzieckiem i odebrać lokal w b.złym stanie ;-/ nie ma reguły

To fakt, ja bardziej mialem na mysli sytuacje prawna w przypadku nie placenia. Lepiej miec nie wynajete mieszkanie, niz wynajete rodzinie z dzieckiem, bez pracy i nie placacych... za ktorych jeszcze musisz placic czynsz, bo reszte i tak im odetna.

Generalnie nie podoba mi sie rynek najmu w PL, zdecydowanie bardziej cywilizownanie to wyglada w NO (patrzac z obu stron):
- placisz = masz, nie placisz = nie masz
- konta depozytowe
- cena wynajmu pokrywa najczesciej czynsz (ktory jest znikomy w porownaniu do ceny wynajmu: 9000 NOK wynajem pr przy czynszu 350 NOK do wspolnoty - za dom 80m2).

Najczesciej cena wynajmu jest podobna jak rata kredytu (+ ubezpieczenia, oplaty, itp).
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

A co w przypadku kiedy;

1) Na mieszkanie weźmiemy kredyt w EUR z marżą ok. 2%.

2) Za gotówkę kupimy nieruchomość komercyjną która da nam rentowność na poziomie ok. 10% w skali roku z gwarancją wypłaty renty przez okres lat 20 z możliwością przedłużenia po tym okresie?

3) Dodatkowo założymy regularne oszczędzanie z przeznaczeniem na wcześniejszą spłatę kredytu po np. 18 latach przy zakładanej rentowności rocznej na poziomie 8-9%?

Można się spierać o efektywność regularnego inwestowania, ale to jest hipoteza.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

I ciekawy artykuł w nawiązaniu do tematu:
http://forsal.pl/artykuly/527400,kup_apartament_na_eme...
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

2) Za gotówkę kupimy nieruchomość komercyjną która da nam rentowność na poziomie ok. 10% w skali roku z gwarancją wypłaty renty przez okres lat 20 z możliwością przedłużenia po tym okresie?
dlaczego za gotówkę? kupujesz taką nieruchomość na kredyt (dają nawet na 100%), zakładasz DG pt. "wynajem apartamentu" i odsetki od kredytu wrzucasz sobie w koszty...rentowność znacznie wyższa niż w przypadku zakupu na gotówkę
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Robert S.:
2) Za gotówkę kupimy nieruchomość komercyjną która da nam rentowność na poziomie ok. 10% w skali roku z gwarancją wypłaty renty przez okres lat 20 z możliwością przedłużenia po tym okresie?
dlaczego za gotówkę? kupujesz taką nieruchomość na kredyt (dają nawet na 100%), zakładasz DG pt. "wynajem apartamentu" i odsetki od kredytu wrzucasz sobie w koszty...rentowność znacznie wyższa niż w przypadku zakupu na gotówkę

Wynajmując jako osoba fizyczna (bez DG) też pomniejszasz uzyskany dochód o odsetki kredytowe i płacisz podatek od dochodu (PIT 5).
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

dlaczego za gotówkę? kupujesz taką nieruchomość na kredyt (dają nawet na 100%), zakładasz DG pt. "wynajem apartamentu" i odsetki od kredytu wrzucasz sobie w koszty...rentowność znacznie wyższa niż w przypadku zakupu na gotówkę

Wynajmując jako osoba fizyczna (bez DG) też pomniejszasz uzyskany dochód o odsetki kredytowe i płacisz podatek od dochodu (PIT 5).

a amortyzację również możesz sobie odliczyć?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Robert S.:
dlaczego za gotówkę? kupujesz taką nieruchomość na kredyt (dają nawet na 100%), zakładasz DG pt. "wynajem apartamentu" i odsetki od kredytu wrzucasz sobie w koszty...rentowność znacznie wyższa niż w przypadku zakupu na gotówkę

Wynajmując jako osoba fizyczna (bez DG) też pomniejszasz uzyskany dochód o odsetki kredytowe i płacisz podatek od dochodu (PIT 5).

a amortyzację również możesz sobie odliczyć?

Oczywiście, że tak. Ja robię to w rocznym PIT, ale można robić w rozliczeniach za dany miesiąc (amortyzacja roczna/12). Dotychczas stosowałem metodę prostą i stawkę 1,5%. Jednak zastanawiam się czy przy rozliczaniu podatku za ten rok nie zastosować podwyższonej stawki amortyzacji (10%). Wcześniej nie byłem w temacie i ktoś rozliczał to za mnie, idąc po najmniejszej linii oporu zastosował 1,5%. Ja zaprowadzę sobie ewidencję i ponieważ przed nabyciem lokal był używany więcej niż 5 lat to zastosuje tę wyższą stawkę. Reasumując ... wcale nie muszę do tego mieć DG.Dariusz K. edytował(a) ten post dnia 02.07.11 o godzinie 13:42
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

osoba fiz., która nie ma DG może wrzucać amortyzację w koszty? nie wiedziałem...
poza tym nieruchomości (inwestycyjna) amortyzuje się przez 40 lat = 2,5% rocznie, a mieszkalna po 1,5% rocznie, czyżby były jeszcze inne stawki?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Robert S.:
osoba fiz., która nie ma DG może wrzucać amortyzację w koszty? nie wiedziałem...
poza tym nieruchomości (inwestycyjna) amortyzuje się przez 40 lat = 2,5% rocznie, a mieszkalna po 1,5% rocznie, czyżby były jeszcze inne stawki?

http://www.e-podatnik.pl/artykul/doradca_podatnika/353...

http://ksiegowosc.infor.pl/rachunkowosc/amortyzacja/53...

http://www.podatki.biz/artykuly/18_9999.htmDariusz K. edytował(a) ten post dnia 02.07.11 o godzinie 14:38
Link do wypowiedziLink
Wojciech K.

Wojciech K. realizator pomysłów
własnych

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Kamil Tandek:
o rentowności raczej trudno tu mówić bo to co się zarobi z wynajmu w większości jak nie w całości pójdzie na zapłacenie raty.

pamiętaj, że przy braku najemcy, płacisz nadal opłaty do wspólnoty/spółdzielni, więc np. przez 3 miesiące, gdy mieszkanie jest puste, nie tylko nie ma dochodu, ale trzeba jeszcze dopłacać np. 300zł/mc.

idąc do spożywczaka mijam 5 płacht "wynajmę" - ile wiszą? nawet nie liczę, czy rok, czy półtora...
Ale w tym przypadku mieszkanie się jakby samo spłaca, i generalnie rośnie wartość mieszkania z czasem.

mieszkanie to nie ziemia.

poza tym, jakby to wszystko policzyć to:
- przy kupnie mieszkania za np. gotówkę, płacisz te powiedzmy 5000/m i sprawa zamknięta
- przy kupnie na kredyt, jak policzysz po 20-30 latach wszystkie koszty związane z kredytem i podzielisz przez metry, to się okaże, że kupiłeś po 12000/m - ci, ktorzy zarabiają na Tobie te dodatkowe 7000zł/m mają interes w tym, aby zachęcać do inwestowania w mieszkania na wynajem
- nawet, jeśli stratę można odliczyć od podatku, to pozostaje ona stratą - w naszym kraju jest tendencja do tego, aby cieszyć się, że można stratę odliczyć - to tak, jakby się cieszyć, że noga nie swędzi, bo ją amputowano.
Link do wypowiedziLink
Wojciech K.

Wojciech K. realizator pomysłów
własnych

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

swego czasu kalkulowałem sobie kupno tzw. okazji za gotówkę (mieszkanie za np. 30% ceny rynkowej) z lokatorem po sprawie o eksmisję - takie mieszkanie może być o tyle zyskowne, że dopóki lokator nie zostanie eksmitowany do lokalu socjalnego, miasto płaci co miesiąc odszkodowanie - tak, jakby płaciło za wynajem - rentowność znacznie wyższa niż 10% - znacznie lepiej, niż kupować jakieś mieszkanie za cenę rynkową i wynajmować studentom... tutaj masz najemcę, który zazwyczaj nie chce się wynieść, a miasto za niego grzecznie płaci.
jak już lokator zostanie przeniesiony do socjalnego, to możesz wyremontować i sprzedać z pokaźnym zyskiem - nawet, jak puścisz za bardzo niską cenę.
minus to to, że trzeba się pare miesięcy poużerać z urzędnikami - no i zawsze jest to wdeptywanie butami w czyjeś nieszczęście - dlatego z powodu oporów moralnych zrezygnowałem z tej zabawy.
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

pamiętaj, że przy braku najemcy, płacisz nadal opłaty do wspólnoty/spółdzielni, więc np. przez 3 miesiące, gdy mieszkanie jest puste, nie tylko nie ma dochodu, ale trzeba jeszcze dopłacać np. 300zł/mc.

dlatego najlepiej kupić mieszkanie z gwarancją najmu, wtedy takiego problemu nie ma
Ale w tym przypadku mieszkanie się jakby samo spłaca, i generalnie rośnie wartość mieszkania z czasem.

mieszkanie to nie ziemia.

poza tym, jakby to wszystko policzyć to:
- przy kupnie mieszkania za np. gotówkę, płacisz te powiedzmy 5000/m i sprawa zamknięta
- przy kupnie na kredyt, jak policzysz po 20-30 latach wszystkie koszty związane z kredytem i podzielisz przez metry, to się okaże, że kupiłeś po 12000/m - ci, ktorzy zarabiają na Tobie te dodatkowe 7000zł/m mają interes w tym, aby zachęcać do inwestowania w mieszkania na wynajem

Wojtek, a kojarzysz coś takiego jak wartość pieniądza w czasie? Ile za 30 lat będzie warte 12kzł?

Druga sprawa jest taka, że kredyt hipoteczny jest najniżej oprocentowanym kredytem na rynku. Często jego oprocentowanie jest niższe niż depozyty bankowe...

Warto o tym pamiętać zanim wyda się całą gotówkę na mieszkanie a następnie zaciągnie (znacznie droższe) kredyty na inne cele.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

Robert S.:
Druga sprawa jest taka, że kredyt hipoteczny jest najniżej oprocentowanym kredytem na rynku. Często jego oprocentowanie jest niższe niż depozyty bankowe...

Warto o tym pamiętać zanim wyda się całą gotówkę na mieszkanie a następnie zaciągnie (znacznie droższe) kredyty na inne cele.

W Norwegii mozna wziazc elastyczny kredyt hipoteczny. Znajomi kupili ostatnio dom za 6mln NOK - wplacili ok 3 mln NOK jako kapital i w kazdej chwili moga albo nadplacic, albo zaczerpnac z tego kredytu (na dowolny cel) - oczywiscie takie rozwiazanie stosuje sie tylko przy drozszych nieruchomosciach no i trzeba tez posiadac spory kapital wlasny.
Link do wypowiedziLink
Robert S.

Robert S. Ekspert finansowy -
kredyty,
ubezpieczenia,
inwestycje

Temat: Czy opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i wynajmować?

W Norwegii mozna wziazc elastyczny kredyt hipoteczny. Znajomi kupili ostatnio dom za 6mln NOK - wplacili ok 3 mln NOK jako kapital i w kazdej chwili moga albo nadplacic, albo zaczerpnac z tego kredytu (na dowolny cel) - oczywiscie takie rozwiazanie stosuje sie tylko przy drozszych nieruchomosciach no i trzeba tez posiadac spory kapital wlasny.

to u nas można zaciągnąć kredyt na tej samej zasadzie i nie musi być to nieruchomość za wiele milionów tylko praktycznie każda, to nic więcej jak mechanizm bilansujący (znany od dawna)
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj