GoldenLine
Zaloguj się
Paweł Zaręba

Paweł Zaręba Doradca Finansowy

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Witam Wszystkich Serdecznie,

Nastąpił wykup Lokalu Komunalnego od Gminy.
Z 90% bonifikatą, i ustanowioną w ramach tej bonifikaty hipoteką kaucyjną.

Czy spotkaliście się z sytuacją w której Gmina zgodziła się na przesunięcie, swojego wpisu na 2 miejsce w dziale IV KW??

To jedyna szansa aby pomóc klientom. Wydaje mi się to nie możliwe, ALE w jednym z banków powiedzieli mi iż dwa razy spotkali się z taką sytuacją...

stąd moje pytanie: czy to jest możliwe a jeśli tak to pod jakimi warunkami??

Pozdrawiam
Paweł Zaręba
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

10% wartości to nie dużo, teoretycznie nie powinno być problemu, z drugiej strony jeżeli ktoś weźmie kredyt i on przekroczy wartość nieruchomości to istnieje ryzyko, że gmina się nie zaspokoi. Poza tym to są procedury i w części urzędów wolą nie robić takich rzeczy. Ale warto spróbować na pewno. Ewentualnie powiększyć zobowiązanie o to należne gminie i wtedy wogóle się gminę wykreśli.
Link do wypowiedziLink
Bogna Węgorska

Bogna Węgorska Mistrz NLP,
Certyfikowany
ThetaHealer®DNA 3,
chirurg fant...

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Wiktoria F.:
10% wartości to nie dużo, teoretycznie nie powinno być problemu, z drugiej strony jeżeli ktoś weźmie kredyt i on przekroczy wartość nieruchomości to istnieje ryzyko, że gmina się nie zaspokoi. Poza tym to są procedury i w części urzędów wolą nie robić takich rzeczy. Ale warto spróbować na pewno. Ewentualnie powiększyć zobowiązanie o to należne gminie i wtedy wogóle się gminę wykreśli.
Dużo czy nie dużo, to i tak kilkadziesiąt tysięcy. W moim przypadku (spora wartość wyjściowa nieruchomości) żaden bank nie chciał tego skredytować hipotecznie (brak wyodrębnienia lokalu z KW kamienicy i brak KW mieszkania) i jedynym wyjściem był kredyt konsumpcyjny. Można było wykupić od Gminy na raty ale wtedy kwota wykupu to nie 10% a około 60, więc się nie opłaca.

Jeśli już został lokal wykupiony to Gmina chyba wie, że w kredycie, bo Bank jest płatnikiem (zg.z wytycznymi Gminy trzeba zapłacić przed aktem) i nie rozumiem co to ma wspolnego z kolejnością w KW. Gmina sprzedaje lokal i zostaje wykreślona z Księgi a hipoteka powinna być ustanowiona na rzecz Banku kredytującego. Gmina sobie tylko ew.zastrzega w akcie roszczenia zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu przed upływem konkretnego czasu ale z reguły (jak u mnie) jest zgoda na sprzedaż pod warunkiem zakupu innego lokalu mieszkalnego. Podobnie z podatkiem.Bogna W. edytował(a) ten post dnia 05.05.10 o godzinie 17:22
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

być może 10% wartości nie było zapłacone lub zostało rozłożone na raty i zabezpieczeniem była hipoteka kaucyjna. Jeżeli było to kilkadziesiąt tysięcy, jak Pani wspomniała to ma to ręce i nogi.

Często gminom zależy na sprzedaży lokalu najemcy, bo nie chce płacić kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i woli mieć problem z głowy. Dlatego idzie obywatelowi na rękę w przypadku zapłaty rzeczonych 10%.

Może niefortunne jest określenie problemu. O pierwszeństwie zaspokojenia decyduje chwila wpisania hipoteki. W przedmiotowej sytuacji hipoteka nie została jeszcze wpisana i dopiero zostanie jako druga w kolejności- dobrze rozumiem?
Link do wypowiedziLink
Bogna Węgorska

Bogna Węgorska Mistrz NLP,
Certyfikowany
ThetaHealer®DNA 3,
chirurg fant...

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Jeśli rzeczywiście tak było to wtedy bank wchodzi w prawa pierwszego wierzyciela. Założmy, że była wpisana w KW Gmina i wtedy w jej miejsce wejdzie bank. Mam wrażenie, że o to chodzi.

Niezapłacnie kwoty wykupu przed aktem Gmina traktuje jak chęć odstąpienia lokaltora od wykupu!!!
10% wykupu od Gminy musi być zawsze wpłacone PRZED aktem, więc nie wykluczone, że był tam inny układ np.sprzedaż ratalna od Gminy (ale wtedy Gmina nie udziela bonifikaty 90% tylko mniej!).. Bez pełnej informacji o co chodzi trudno coś doradzić. Mimo, że użerałam się z urzędnikami jakiś czas i doprowadziłam wykup do finału....

A 10% (niby mało za wykup) ale jak jest wartośc "urzędowa" (nie mylić z rynkową) lokalu np.700tys, to zebranie 10% od tego może być problemem....Bogna W. edytował(a) ten post dnia 05.05.10 o godzinie 19:10
Link do wypowiedziLink
Paweł Fons

Paweł Fons Prawnik,

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Drodzy

Sam osobiście spotkałem się z tym kilkukrotnie. Gmina ustępowała pierwszeństwa bankowi. W praktyce wyglądało to tak, że kredytobiorca najpierw starał się o promesę i przedstawiał ją w gminie z pismem, w którym uzasadniał dlaczego gmina miałaby ustąpić pierwszeństwa. Z reguły gmina się zgadzała, aczkolwiek trwało to jakiś czas (biurokracja i obieg korespondencji za pośrednictwem poczty listami poleconymi). Taki przypadki kredytował często Noble Bank. Nazw gmin nie pamiętam, ale nie sądzę aby ta praktyka jakoś odbiegała. Poza tym Noble Bank w ramach "odstępstwa", gdy ustąpienie pierwszeństwa nie było możliwe zabezpieczał się na drugim miejscu. Ma to uzasadnienie w tym, że bank jako kredytobiorca, będąc nawet na II m-cu tak naprawdę kontroluje sytuację. Hipoteka kaucyjna gminy zabezpiecza roszczenie o zwrot bonifikaty. Roszczenie jest realizowane w przypadku sprzedaży nieruchomości, zdaje się że przed upływem 5 lat od wykupu. Aby zbyć nieruchomość w tym okresie trzeba i tak zaspokoić bank z tytułu wierzytelności z kredytu bo nikt nie kupi nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku, która przecież nie wygasa poprzez zbycie nieruchomości. Natomiast roszczenie gminy może być zrealizowane tylko w wypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu wygaśnięcia wierzytelności. Problemem dla banku jest natomiast zaprzestanie spłaty kredytu i windykacja. Tutaj gmina jest na pierwszym miejscu i nie da się jej przeskoczyć. Jeżeli jednak ktoś ma np. BIK A i zdolność jest ok. hipoteka na II miejscu przechodzi z lekką podwyżką marży, ponieważ bank nie widzi ryzyka zaprzestania spłaty.

Jeżeli w tym wypadku LTV wyniesie 10 % lub mniej niż 50 % to w ogóle nie widzę problemu o ile Bank skredytuje tą brakującą kwotę wynikającą z zastosowania bonifikaty.

Pozdrawiam

PFPaweł Fons edytował(a) ten post dnia 05.05.10 o godzinie 20:14
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Po pierwsze, to chyba jakieś nieporozumienie wyszło z tymi 10/90%. Jeśli bonifikata wyniosła 90%, to znaczy, że z ustalonej wartości lokalu (zwykle zreszta niższej, niż rynkowa) nabywca zapłacił 10%, a hipoteka zabezpiecza te brakujące 90%. Więc pewnie nie jest to kwota marginalna.

Po drugie: rzeczywiście niektóre gminy ustępują: na drugie miejsce albo w ogóle pozwalają wykreślić hipotekę. Niemniej jest to kompetencja lokalna i znam gminy, które w żadnym razie nie ustępują. Tak czy inaczej - należałoby pójść do urzędu gminy i dopytać o możliwości w tym zakresie.

Po trzecie - Getin Noble Bank (d. Noble) rzeczywiście kredytuje takie przypadki, a chociaż nie jest to w ogóle oferta tania, do tego jest podwyższana marża, to jednak wychodzi zwykle korzystniej, niż kredyt gotówkowy.
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

tak, nastąpiło nieporozumienie. Hipoteka kaucyjna obejmuje wartość nieruchomości przyjętą przez rzeczoznawcę, na wypadek gdyby nowy właściciel dokonał czynności, które oznaczałyby zwrot bonifikaty. Nie bardzo natomiast widzę możliwość ustąpienia miejsca w szeregu skoro o kolejności decyduje data wpisu hipoteki. Myślę, że wchodzi w grę wykreślenie hipoteki jak wskazano wyżej.
Link do wypowiedziLink
Paweł Fons

Paweł Fons Prawnik,

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Gmina składa oświadczenie o ustąpieniu pierwszeństwa hipotece bankowej i jest to odnotowywane w dziale IV KW.

Natomiast ja spotkałem się z bonifikatą 10/90 i hipoteka umowna kaucyjna zabezpieczała 90 % wartości nieruchomości z operatu + dodatkowe należności. Stąd właśnie Bank miałby kredytować 10 % wykupu a hipoteka kaucyjna gminy zabezpiecza bonifikatę i w tym sensie jest oderwana od pełnej wartości nieruchomości.Paweł Fons edytował(a) ten post dnia 06.05.10 o godzinie 11:22
Link do wypowiedziLink
Tomasz S.

Tomasz S. szukam pracy, która
szuka mnie...

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Kazimierz H.:
Po trzecie - Getin Noble Bank (d. Noble) rzeczywiście kredytuje takie przypadki, a chociaż nie jest to w ogóle oferta tania, do tego jest podwyższana marża, to jednak wychodzi zwykle korzystniej, niż kredyt gotówkowy.

Zgadza sie. Jest nawet taki produkt - "Druga Hipoteka", ograniczenia - kwota kredytu do 100.000 pln, max na 15 lat, wymagany dobry BIK. Teoretycznie nie mozna tego wziac na cel mieszkaniowy, ale w takim przypadku jak opisany nie widze powowdu dlaczego GNB mialby robic problem.
Kredyt jest drogi, to fakt - oprocentowanie kolo 10% w skali roku.

Pozdrawiam
Tomek
Link do wypowiedziLink
Paweł Zaręba

Paweł Zaręba Doradca Finansowy

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Witam Wszystkich,

Sprawa ta wraca niczym bumerang.

a)
Wykup nastąpił z pomocą kredytu gotówkowego.

b)
Później w Getinie, chcieliśmy refinansować wykup + skonsolidować kredytu konsumpcyjne klientów. ( łączne LTV = 90% ( bonifiktata ) + 10% ( wykup ) + ok 22% ( konsolidacja ) razem = 122%.

c)
Wydany został negat z tytułu przekroczenia LTV, mimo faktu iż 90% stanowi bonifikata.

Moja pytanie czy Komuś udało się w Getinie, zrobić LTV powyżej 100% w opisanej powyżej przeze mnie sytuacji?? ( pkt c ?? )

Dziękuje za wszystkie wpisy i pomoc :)
Link do wypowiedziLink
Tomasz R.

Tomasz R. Dyrektor Działu
Kontaktów z
Klientami, Nordea

Temat: Wykup Lokalu Komunalnego od Gminy a kredyt...

Witam,

na jakiej podstawie Gmina wycenia m2 takiego mieszkania, srednia rynkowa czy ich własne wyliczenia ?. czy po wizycie rzeczoznawcy ta wartość może zostać obniżona lub co gorsza zwiększona ?

w moim przypadku 8600/m2 wykup 10/90
gmina daje mozliwość 'kredytowani' wtedy proporce wyglądają 25/75

pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Kredyt hipoteczny na zakup ...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj