Temat: wcześniejsza spłata kredytu z równą ratą

Pytanie moje brzmi tak:

Na chłopski rozum wydaje się że jeżeli weźmiesz kredyt z równą ratą na 30 lat i spłacisz go w całości po dwóch latach to jesteś w plecy, bo kapitału nic prawie nie spłaciłeś*.

Ale zastanawiałem się ostatnio czy tak naprawdę jest. I dochodzę do wniosku że wcale nie, a przy pewnych założeniach nie ma zupełnie znaczenia czy bierzesz kredyt z równą ratą czy z malejącą i czy spłacasz go po roku czy po 30. Mówię oczywiście o zdyskontowanych przepływach pieniężnych a nie subiektywnym postrzeganiu.

I te założenia to:
- brak kosztów transakcyjnych
- nadwyżki piniężne inwestuję na taki sam procent jak mam koszt kredytu. Tzn. mam kredyt na 6%, ale jak mam gotówę to mogę kupić tak samo oprocentowane obligacje. Wiem że tak nie jest, ale załóżmy. Innymi słowy bank na moim kredycie zarabia tyle ile ja bym zarobił na dysponowaniu własną gotówą.



Intuicyjnie czuję że mam rację, ale niech ktoś ogarnięty w finansach** to skomentuje pliz. Jakby co to policzymy;)


*
btw, rozwalają mnie "obliczenia" różnych forumowych ekspertów, jak to bardzo dymany jest przez bank i ile złotówek nominalnie oddasz więcej niż pożyczyłeś w zupełnym oderwaniu od wartości pieniądza w czasie.
**
ktoś nieogarnięty też może komentować;) zawsze miałem zacięcie edukacyjne

Temat: wcześniejsza spłata kredytu z równą ratą

Ach, no i dla porządku dodajmy że:

- pomijamy ryzyko kursowe (albo zakładamy że kredyt masz w złotówach)
- zakładamy że w żadnej z opcji mieszkania nie sprzedajesz / ewentualnie zakładamy że sprzedajesz za taką samą kasę (uwzględniając dyskonto oczywiście)

Temat: wcześniejsza spłata kredytu z równą ratą

Maciek Głuszak:
Pytanie moje brzmi tak:

Na chłopski rozum wydaje się że jeżeli weźmiesz kredyt z równą ratą na 30 lat i spłacisz go w całości po dwóch latach to jesteś w plecy, bo kapitału nic prawie nie spłaciłeś*.

Jeżeli konsumowałeś przy okazji uzbierany kapitał, dzięki któremu mogłeś zmniejszyć kapitał kredytowy lub dzięki któremu mogłeś wygenerować zysk w celu zbilansowania odsetek kredytowych to rzeczywiście byłbyś w plecy.

Postać rzeczy zmienia to co napisałeś poniżej i rzeczywiście opłaca się w ten sposób postępować. Przynajmniej ja tak postępuję.
Nie uciekam z kredytu, tylko staram się uzbieranym kapitałem wygenerować zysk i zarobić na odsetki.

dochodzę do wniosku że wcale nie, a przy pewnych założeniach nie ma zupełnie znaczenia czy bierzesz kredyt z równą ratą czy z malejącą i czy spłacasz go po roku czy po 30. Mówię oczywiście o zdyskontowanych przepływach pieniężnych a nie subiektywnym postrzeganiu.

I te założenia to:
- brak kosztów transakcyjnych
- nadwyżki piniężne inwestuję na taki sam procent jak mam koszt kredytu. Tzn. mam kredyt na 6%, ale jak mam gotówę to mogę kupić tak samo oprocentowane obligacje. Wiem że tak nie jest, ale załóżmy. Innymi słowy bank na moim kredycie zarabia
tyle ile ja bym zarobił na dysponowaniu własną gotówą.

Podam na swoim przykładzie:
założenie:
- kredyt na 37 lat w złotówkach, odsetki => marża (0,5%)+wibor 6M
- kwota kredytu 200 tyś
- uzbierany kapitał: 200 tyś

Z reguły rożnica między oprocentowaniem kredytu a oprocentowaniem lokaty netto (po podatku Belce) wynosiła od 1,7% do 2% (analizując od 2006 roku). To była moja nominalna cena jaką płaciłem za bycie zakredytowanym przy założeniu, że gotówka leżała bezczynnie na lokacie. Ale tak taniego kredytu (1,7% - 2% już po zbilansowaniu) nie dostałbym nigdzie. Ponieważ mieszkanie jest wynajmowane, to w momencie gdy potrzebuje wyciągnąć kasę z lokaty pożyczka jest spłacana "czyimś garbem" a ja korzystam z "dobra" na które ta pożyczka była brana. W ten sposób funduje sobie tani kredyt konsumencki tyle że oprocentowany na zasadach kredytu hipotecznego, a nie typowego kredytu konsumenckiego (około 17%-22% i wiecej).

Im bliżej końca roku 2008 tym ta różnica między oprocentowaniem kredytu i depozytów malała. Banki prześcigały się w oferowaniu coraz lepszych oprocentowań depozytów. Podczas gdy oprocentowanie kredytu przez 6 miesiecy było constans (ze względu na wibor 6M) to w ciągu tych 6 miesiecy oprocentowanie depozytów cechowało się dużą dynamiką i to "w górę".
Dla ciekawostki podam że okresie X.2008 - V.2009 doszło do paradoksu i na kredycie wręcz zarabiałem. W okresie tym kredyt miałem oprocentowany na 7,8%, a kapitał na pokrycie kredytu miałem na 6 miesięcznej lokacie w Deutsche Banku na 8,10% już po Belce.
Także moim zdaniem w pewnych wypadkach nie opłaca się nadpłacanie i ucieczka z kredytu.
Ciekawy produkt oferował (być może nadal to mają w ofercie) Multibank. Kredyt z mechanizmem bilansowania. Tutaj bilansowanie raty odsetkowej kredytu z odsetkami pochodzących z oszczędności odbywa się automatycznie i nie występuje podatek Belki, przez co różnica między oprocentowaniem depozytu a kredytu wynosi ciągle zero. Upraszcza to sprawę i zaoszczędza czas.Dariusz K. edytował(a) ten post dnia 09.06.09 o godzinie 22:46