Temat: Symulacja inwestycji w mieszkanie na wynajem
To ja może w kilku punktach:
1. BTL - to bardzo ogólne określenie grupy transakcji (inwestycji) opierających się na kupnie nieruchomości pod wynajem. Jedną z form BTL (zapewne najbardziej popularną, choć nie mam danych statystycznych na podparcie tej tezy) są nieruchomości mieszkaniowe pod wynajem, ale to tylko jedna z form. Do pozostałych głównych form (dostępnych dla osób fizycznych) zaliczyłbym przede wszystkim wspomniane powyżej małe nieruchomości komercyjne (przez małe mam na myśli takie, które kosztują mniej niż 1 000 000 zł, systemy condo (apartamenty hotelowe połączone z długoterminową umową najmu) czy nieruchomości gruntowe, w szczególności rolne (w tym również grunty, z których niskim nakładem czasu i środków można uzyskać dopłaty unijne), bo inne tego typu inwestycje wymagają już naprawdę sporego kapitału, a wreszcie mieszkania pod wynajem dla turystów. Do tego dochodzi cała masa opcji dostępnych już raczej dużym podmiotom - od prime yeildów (powierzchni biurowych klasy A w centrum Warszawy), przez powierzchnię handlową, magazynową, do bardziej skomplikowanych transakcji, jak na przykład sala-and-leasback. Na każdy z tych tematów można spokojnie napisać książkę (co zresztą wielokrotnie zrobiono), więc ciężko mi tutaj wdać się w jakąś głębszą analizę. Szczególnie jeśli chodzi o bardziej skomplikowane transakcje, gdzie właściwie nie da się nic sensownego powiedzieć ogólnie, a trzeba skoncentrować się na konkretnym przypadku.
Odnosząc się konkretniej do mojej wypowiedzi - weźmy jeden z przykładowych systemów condo. W bardzo ogólnikowych stwierdzeniach za cenę 168 000 zł netto otrzymujemy 20-letnią umowę dzierżawy generującą 16 800 zł w skali roku (oczywiście faktycznie jest prawo odrębnej własności lokalu, ale schodzi ono na drugi plan w tym przypadku), przy praktycznie zerowych kosztach własnych (poza podatkiem od nieruchomości i ubezpieczeniem). Zestawiając to z odpowiednio dobranym kredytem spokojnie można uzyskać dodatni cash-flow (od 2012 roku, pierwsze dwa lata cash-flow na minus, ze względu na to iż inwestycja jest w budowie do III kw. 2011), przy ROE (rentowności z kapitału) na poziomie około 15% (oczywiście bardzo zależnej od przyjętych założeń). Podobne, choć generalnie mniejsze, możliwości dają małe nieruchomości komercyjne, czy gruntowe, ale tutaj też musiałbym posłużyć się konkretnym przykładem, żeby podać choćby przybliżone wartości.
2. To, że coś pojawia się na portalu jeszcze nie świadczy o tym, że nie jest okazja, natomiast jeśli nią faktycznie jest, to z całą pewnością długo na rynku nie pozostanie, ale faktycznie zgodzę się, że raczej nie spotykane są okazyjne oferty biur na portalach, z prostego powodu, że sprzedają się zanim pośrednik zdąży je tam umieścić :).
3. Cash flow dla mnie osobiście (bo też zajmuję się inwestowaniem w nieruchomości) jest niezwykle istotny, gdyż daje mi możliwość powiększenia skali inwestycji. Zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej nie jest aż tak dużym problemem (większym są gorsze oferty banków, ale to temat na odrębną dyskusję), co powoduje, że jedynym na dobrą sprawę ograniczeniem w skali inwestowania staje się cash-flow. Nie bankrutuje się dlatego, że ma się mniejsze aktywa od pasywów, ale dlatego, że nie ma się płynności finansowej.
4. Na dochodowość ma wpływ co najmniej kilkanaście czynników. Ograniczenie ich do kosztu pozyskania jest w mojej ocenie poważnym błędem.
5. Takie apartamenty, to faktycznie niezły interes, ale nie polecałbym tego początkującemu inwestorowi ani takiemu, który poszukuje dochodów pasywnych. Po pierwsze jest to niezwykle mało płynny rynek (przynajmniej w Krakowie), po drugie występuje duża rotacja najemców (wyłączając kliku-letnie kontrakty, ale takie zdarzają się jeszcze rzadziej). Przy 2-3 pokojowych mieszkaniach i kawalerkach nie ma jednej reguły i nie potrafię powiedzieć nic konstruktywnego abstrakcyjnie. Są kawalerki, które są dobrymi inwestycjami BTL, są takie, które się do tego absolutnie nie nadają. Podobnie z większymi mieszkaniami.
Przepraszam za strasznie rozległego posta, ale jak już zaczynam wchodzić w szczegóły, to mam tendencję do rozgadywania się :).
пропозиції роботи
