пропозиції роботи
Bartosz
Dolinkiewicz
Zarządca wynajmem
EZHome.pl
Temat: stopa kapitalizacji
Ale skomplikowaliście :)Moim zdaniem inwestowanie w nieruchomości jest proste; trzeba tylko wiedzieć co się robi i czego oczekuje.
Po pierwsze i najważniejsze inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli 5-3 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest małoopłacalny, bowiem, jak ktoś już przede mną zauważył, niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
Jeżeli chodzi o lokaty lub zakup bonów itd. to należy wziąć pod uwagę inflację, która zżera większość % oraz podatek od odsetek, który dobija inwestora. W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą - inflacja 4,5% wymiata cały zysk. Nieruchomość zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości.
Wracając do nieruchomości i np. 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego inwestora te 10% będzie różnie odbierane. Chodzi o koszty dodatkowe.
A więc mamy:
- cena nieruchomości
- wynagrodzenie biura pośrednictwa (2-3% + VAT) - o ile ktoś korzysta
- 2% PCC przy zakupie lub VAT
- koszty notariusza + VAT
- koszt ewentualnego przystosowania nieruchomości do wynajęcia (remont, ulepszenie)
- koszt kredytu (prowizja przygotowawcza)
- wskaźnik pustostanu (nie dość, że nie zarabiamy, to jeszcze musimy opłacać koszty stałe)
- podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia, opłata za wieczyste użytkowanie
- podatek (ewentualny podatek)
Istnieją 2 czynniki odpowiadające za opłacalność inwestycji:
- koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
- czynsz od najemcy
Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.
No niby proste :) Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od "nosa" inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w remont) lub aby nie zostawić nieruchomości w kiepskim-biednym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych lumpów, którzy będą unikać opłacania czynszu i robić problemy na każdym kroku.
Wyjście ze wzoru: (czynsz x 12 m-cy / wkład) x 100% jest jak najbardziej dobrym rozwiązaniem. Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład / czynsz x 12 m-cy).
Np. inwestor chce kupić małe 2 pokojowe mieszkanie za 150.000 zł. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 zł miesięcznego czynszu.
(1.200 x 12) / 150.000 = 0,096 x 100% = 9,6% na rok
150.000 / (1.200 x 12) = 10,42 roku
No i teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą nam rentowność :)
