пропозиції роботи
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Witam,Interesuje mnie definicja oraz sposób obliczania w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Może ktoś będzie w stanie mi przybliżyć temat. Pozdrawiam P.
- 1
- 2
Interesuje mnie definicja oraz sposób obliczania w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Może ktoś będzie w stanie mi przybliżyć temat. Pozdrawiam P.
Michał
Sakowski
Nieruchomości
inwestycyjne
Temat: stopa kapitalizacji
To jest temat na pracę magisterską ;). Nie da się tego rozsądnie zrobić w poscie na forum, pytanie jest po prostu zbyt ogólne. Jeżeli masz jakiś konkretny casus, to opisz go, a postaram się pomóc (albo wyślij na PW).
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
interesuje mnie w szczególności sposób wyliczania tego typu stopy na rynku warszawskim w odniesieniu do mieszkań do 35 m2.
Mariusz
Szepietowski
sięgaj, gdzie wzrok
nie sięga
Temat: stopa kapitalizacji
Nie rozumiem odpowiedzi... Jak to "nie da się rozsądnie zrobić w poście na forum"?Stopa kapitalizacji to dochód miesięczny*12/wartość nieruchomości*100%
Jeśli mamy mieszkanie za 300tys zł, które wynajmujemy za 2000zł (dochód bez opłat licznikowych i do spółdzielni) to stopa kapitalizacji wynosi:
2000*12/300000*100% czyli 8%
To jak, zdałem tę magisterkę?
Izabela
Dombrowska
projektant wnętrz/
CEO, IDAFO
projektowanie i
wykończenie...
Temat: stopa kapitalizacji
na pewno chodzi Ci o wyliczenie stopy kapitalizacji? wspominasz o nieruchomości inwestycyjnej, więc może chodzi Ci o stopę zwrotu?
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Też mi sie wydaje, że chodzi o stopę zwrotu. Obliczenia Mariusza też przedstawiają stopę zwrotu.
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Izabela Dombrowska:
na pewno chodzi Ci o wyliczenie stopy kapitalizacji? wspominasz o nieruchomości inwestycyjnej, więc może chodzi Ci o stopę zwrotu?
LOL
stopa kapitalizacji i stopa zwrotu to jedno i to samo przecie
Izabela
Dombrowska
projektant wnętrz/
CEO, IDAFO
projektowanie i
wykończenie...
Temat: stopa kapitalizacji
Dariusz K.:
Izabela Dombrowska:
na pewno chodzi Ci o wyliczenie stopy kapitalizacji? wspominasz o nieruchomości inwestycyjnej, więc może chodzi Ci o stopę zwrotu?
LOL
stopa kapitalizacji i stopa zwrotu to jedno i to samo przecie
źle się wyraziłam, bo książkowo to faktycznie to samo...
chodziło mi o to, że przy inwestowaniu w nieruchomości nie należy powoływać się na stopę kapitalizacji wg wzoru podanego wyżej, a należy wziąć pod uwagę koszt uzyskania kredytu, koszty notarialne, wykończenie lokalu, przestój 1 m-c na rok, itd. i wtedy można wyliczyć sobie zwrot/ dochód z inwestycji (nie mylić ze stopą zwrotu ;)
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Dariusz K.:
Izabela Dombrowska:
na pewno chodzi Ci o wyliczenie stopy kapitalizacji? wspominasz o nieruchomości inwestycyjnej, więc może chodzi Ci o stopę zwrotu?
LOL
stopa kapitalizacji i stopa zwrotu to jedno i to samo przecie
No to idę się douczyć :-)
Michał
Sakowski
Nieruchomości
inwestycyjne
Temat: stopa kapitalizacji
Mariusz Szepietowski:
Nie rozumiem odpowiedzi... Jak to "nie da się rozsądnie zrobić w poście na forum"?
Stopa kapitalizacji to dochód miesięczny*12/wartość nieruchomości*100%
Jeśli mamy mieszkanie za 300tys zł, które wynajmujemy za 2000zł (dochód bez opłat licznikowych i do spółdzielni) to stopa kapitalizacji wynosi:
2000*12/300000*100% czyli 8%
To jak, zdałem tę magisterkę?
Niestety oblał Pan. Po pierwsze nawet tak upraszczając temat popełnił Pan błąd, bo przyjął w wyliczeniach przychód, a nie dochód operacyjny netto, który powinien być tam podstawiony. Ogólny wzór obliczania stopy kapitalizacji to R = (dochód operacyjny netto):(całkowite nakłady inwestycyjne) x 100% i to przyjmując kryteria statyczne, używane przy inwestycjach o mniejszym poziomie skomplikowania. Tyle, że ten wzór wciąż nic nie mówi, to klasyczny błąd definicyjny - ignotum per ignotum (nieznane przez nieznane). Bo co to znaczy dochód operacyjny netto i co to znaczy całkowite nakłady inwestycyjne? Te pojęcia trzeba rozwinąć, żeby taka odpowiedź miała jakąkolwiek wartość merytoryczną, a rozwijając je natrafimy na kolejne pojęcia do rozwinięcia i dlatego stwierdziłem, że to dobry temat na pracę magisterską, gdzie należałoby jeszcze opisać kryteria dynamiczne, które są znacznie bardziej skomplikowane.
Nie jest też do końca prawdą, że stopa kapitalizacji i stopa zwrotu to synonimy. Trzeba by dookreślić pojęcie stopy zwrotu - z czego ten zwrot ma być? Czy to jest zwrot z aktywa (wtedy będzie to ten sam wynik, jaki da stopa kapitalizacji) czy np. zwrot z kapitału (w tym przypadku różnica będzie diametralna).
Pozdrawiam
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Ja uważam, że sprawy należy upraszczać, a nie komplikować. Kiedy sytuacja się komplikuje to później na koniec nic nie wiadomo i nie kupi się żadnej nieruchomości :-) Proste wyliczenia bez większej filozofii oraz dobra intuicja będzie moim zdaniem lepszym rozwiązaniem od niejednej pracy magisterskiej na ten temat. Mi pasuje wyliczenie Mariusza, jedynie od tych 2000 zł odjąłbym jednak opłaty (liczniki, czynsz, itp) w celu uzyskania miarodajnego wyniku.To jest tzw. stopa zwrotu i nie ma co się nad tym nie wiadomo ile rozwodzić i robić studiów doktoranckich, bo jak wiadomo naukowcy mają to do siebie, że nie potrafią tej swojej ogromnej wiedzy zastosować w praktyce.
Pozdrawiam.
Michał
Sakowski
Nieruchomości
inwestycyjne
Temat: stopa kapitalizacji
Paweł Szczepański:
Ja uważam, że sprawy należy upraszczać, a nie komplikować. Kiedy sytuacja się komplikuje to później na koniec nic nie wiadomo i nie kupi się żadnej nieruchomości :-) Proste wyliczenia bez większej filozofii oraz dobra intuicja będzie moim zdaniem lepszym rozwiązaniem od niejednej pracy magisterskiej na ten temat. Mi pasuje wyliczenie Mariusza, jedynie od tych 2000 zł odjąłbym jednak opłaty (liczniki, czynsz, itp) w celu uzyskania miarodajnego wyniku.
To jest tzw. stopa zwrotu i nie ma co się nad tym nie wiadomo ile rozwodzić i robić studiów doktoranckich, bo jak wiadomo naukowcy mają to do siebie, że nie potrafią tej swojej ogromnej wiedzy zastosować w praktyce.
Pozdrawiam.
Jasne, tylko moje pytanie brzmi - po co w ogole zawracać sobie głowę czymś takim jak stopa kapitalizacji, skoro i tak decyzje chce Pan podejmować intuicyjnie?
Takie wyliczenie, które zostało przedstawione powyżej niczego konkretnego nie mówi i na jego podstawie nie da się zrobić racjonalnej (w przeciwieństwie do intuicyjnej) oceny opłacalności inwestycji. Nawet przyjmując Pańską korektę, czyli odjęcie czynszu, czy opłat za media (które najczęściej są pokrywane przez najemców) nie daje nam rzeczywistego dochodu operacyjnego netto, a tylko na jego podstawie można policzyć stopę kapitalizacji, czy też stopę zwrotu z aktywa. Dlaczego? Ano choćby dlatego, że takie mieszkanie realnie nie jest wynajmowane przez 12 miesięcy w roku, więc już mamy margines błędu w wysokości około 15%, nie uwzględnia w ogóle kosztów remontu (amortyzacji), dodatkowych kosztów ponoszonych w związku z wynajmem (np. prowizja pośrednika), w ogóle nie uwzględnia żadnego ryzyka inwestycyjnego. Tak jakby wystarczyło kupić mieszkanie, a ono magicznie się wynajmumje za 2000 zł i jest wynajęte przez cały czas.
Zgadzam się, że nie ma sensu komplikować rzeczy prostych, ale akurat inwestowanie w nieruchomości nie jest rzeczą prostą i jeśli ktoś chce do tego podejść racjonalnie, a nie tylko intuicyjnie, to trzeba się w temat wgłębić trochę bardziej. Oczywiście można założyć, że żadne ryzyko nie jest z taką inwestycją związane i że będziemy wynajmować takie mieszkanie przez okrągły rok, problem pojawi się kiedy zderzymy sie z rzeczywistością i okaże się, że pierwotne wyliczenia są o 20-30% zbyt optymistyczne, a ratę kredytu trzeba będzie spłacać z innych środków.
pozdrawiam
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Wszystko w porządku, tylko że założenia zrobione dzisiaj mogą być już nieaktualne za 2 lata, bo rynek przecież zmienia się cały czas, a inwestycja w nieruchomość należy raczej do długoterminowych. Zmieniają się stawki za czynsz, stopy procentowe, czynsze, opłaty licznikowe itp.Wiadomo, że jak się coś nie składa na stracie to w to nie wchodzimy.
A intuicyjnie można podjąć dużo lepszą decyzję niż po 20 stronach obliczeń i analiz ;-) W końcu intuicja bierze się z doświadczenia.
Ja nigdy nie miałem dłuższego przestoju w poszukiwaniu lokatora niż 1 miesiąc, ale z obserwacji wiem, że niektórym zajmuje to dużo dłużej.
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Wszystko w porządku, tylko że założenia zrobione dzisiaj mogą być już nieaktualne za 2 lata, bo rynek przecież zmienia się cały czas, a inwestycja w nieruchomość należy raczej do długoterminowych. Zmieniają się stawki za czynsz, stopy procentowe, kursy walut, czynsze, opłaty licznikowe itp.Wiadomo, że jak się coś nie składa na stracie to w to nie wchodzimy.
A intuicyjnie można podjąć dużo lepszą decyzję niż po 20 stronach obliczeń i analiz ;-) W końcu intuicja bierze się z doświadczenia.
Ja nigdy nie miałem dłuższego przestoju w poszukiwaniu lokatora niż 1 miesiąc, ale z obserwacji wiem, że niektórym zajmuje to dużo dłużej.
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Wszystko w porządku, tylko że założenia zrobione dzisiaj mogą być już nieaktualne za 2 lata, bo rynek przecież zmienia się cały czas, a inwestycja w nieruchomość należy raczej do długoterminowych. Zmieniają się stawki za czynsz, stopy procentowe, kursy walut, czynsze, opłaty licznikowe itp.Wiadomo, że jak się coś nie składa na stracie to w to nie wchodzimy.
A intuicyjnie można podjąć dużo lepszą decyzję niż po 20 stronach obliczeń i analiz ;-) W końcu intuicja bierze się z doświadczenia.
Ja nigdy nie miałem dłuższego przestoju w poszukiwaniu lokatora niż 1 miesiąc, ale z obserwacji wiem, że niektórym zajmuje to dużo dłużej.
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Przepraszam, problemy z netem :) Można skasować jakoś te powtarzające się posty? :)
Michał
Sakowski
Nieruchomości
inwestycyjne
Temat: stopa kapitalizacji
Ok, tylko powtórze moje pytanie - jeśli decyzja jest podejmowana na podstawie intuicji, to po co w ogóle sobie zawracać głowę liczeniem stopy kapitalizacji? Nie zgodzę się, że intuicyjnie podjęta decyzja jest lepsza niż ta, która opiera się na danych, faktach i wyliczeniach, ale to już kwestia indywidualna i z tym ciężko dyskutować. Osobiście nie zaryzykowałbym kilkuset tysięcy złotych, bo tak mi podpowiada przeczucie, więc chyba ma Pan więcej odwagi ode mnie ;).
konto usunięte
Temat: stopa kapitalizacji
Michał Sakowski:Osobiście nie zaryzykowałbym kilkuset tysięcy złotych, bo tak mi podpowiada przeczucie, więc chyba ma Pan więcej odwagi ode mnie ;).
Tu już chyba wkracza hazard.
Mariusz
Szepietowski
sięgaj, gdzie wzrok
nie sięga
Temat: stopa kapitalizacji
Michał Sakowski:
Mariusz Szepietowski:
Stopa kapitalizacji to dochód miesięczny*12/wartość nieruchomości*100%
Niestety oblał Pan. Po pierwsze nawet tak upraszczając temat popełnił Pan błąd, bo przyjął w wyliczeniach przychód, a nie dochód operacyjny netto, który powinien być tam podstawiony.
Oj, profesor chyba już ma za słaby wzrok na sprawdzanie prac. Napisałem wyraźnie - DOCHÓD, proszę mi nie imputować, że napisałem przychód :-)
Ogólny wzór obliczania stopy kapitalizacji to R = (dochód operacyjny netto):(całkowite nakłady inwestycyjne) x 100% i to przyjmując kryteria statyczne, używane przy inwestycjach o mniejszym poziomie skomplikowania.Bzdura - to jest ROI, czyli zwrot z inwestycji, co dalej "profesor" raczy opisywać :-)
Stpa kapitalizacji (zwrot z aktywów - ROA) ujmuje wartość np. budynku, a nie wartość
inwestycji (ROI) czy zainwestowanego kapitału (ROE).
Polecam poczytać definicje sktórów ROI, ROE i ROA... Czasem wynik jest taki sam (gdy wartość inwestycji równa się wartości aktywów i wartości zaangażowanego kapitału), a czasem inny (gdy np. weźmieny na część inwestycji kredyt, a po roku jeszcze wartość nieruchomości spadnie, lub wzrośnie).Mariusz Szepietowski edytował(a) ten post dnia 02.04.11 o godzinie 23:39
Agnieszka D. AD
Temat: stopa kapitalizacji
Piotr Sosiński:
Witam,
Interesuje mnie definicja oraz sposób obliczania w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Może ktoś będzie w stanie mi przybliżyć temat. Pozdrawiam P.
proszę bardzo :)
Stopę kapitalizacji można interpretować jako wskaźnik dochodu od zainwestowanego w nieruchomość kapitału. Można ją ustalić na podstawie znanych transakcji kupna-sprzedaży
w tym przypadku lokali podobnych pod względem: charakteru, lokalizacji,
standardu i stanu techniczno-użytkowego i innych cech wpływających na cenę według wzoru R=DON/C, gdzie D - dochód operacyjny netto, C-cena transakcyjna.
Obliczamy nasz DON według następującego schematu:
Potencjalny dochód brutto (PDB)- czynsz za wynajem x 12 miesięcy
(-)
straty (wynikające z zaległości czynszowych i pustostanów) - można ustalić w biurach obrotu nieruchomościami (w %)
(=)
Efektywny Dochód Brutto (EDB)
(-)
wydatki operacyjne (WO)-np. podatek od nieruchomosci,opłaty za uw, koszty mediów obciążające właściciela, naprawy i konserwacje bieżące, koszty ubezpieczenia, itp.
(=)
DOCHÓD OPERACYJNY NETTO (DON)
W przypadku braku informacji o transakcjach sprzedaży podobnych nieruchomości do naszej stopę kapitalizacji możemy ustalić na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym z uwzględnieniem stopnia ryzyka. Innym sposobem jest zasięgnięcie opinii specjalistów w tym temacie :)
Pozdrawiam
- 1
- 2
Podobne tematy
Następna dyskusja:
