GoldenLine
Zaloguj się
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Co do wspomnianej wcześniej demografii, warto skupić się nad jej bardziej subtelnymi aspektami w kontekście rozważań na temat runku nieruchomości - nie tylko narodziny/zgony. Przy czym trzeba pamiętać że nie jesteśmy już za wielkim murem.

Jeszcze patrzę za podany przez Marka link (demografia), nie wiem na ile te dane odzwierciedlają stan rzeczywisty, sądzę niestety że kiepsko. Jednak warto zwrócić uwagę na ujemne saldo migracji w trójmieście i przyrost naturalny bliski zera, ale to co jest naprawdę ciekawe to że o wiele lepiej wygląda to w ościennych gminach.Krzysztof Krzysztof edytował(a) ten post dnia 27.04.10 o godzinie 23:34
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Krzysztof Krzysztof:
Jeszcze patrzę za podany przez Marka link (demografia), nie wiem na ile te dane odzwierciedlają stan rzeczywisty, sądzę niestety że kiepsko.

Nie recze za wszystkie dane z powyzszych linkow - macie google zeby to potwierdzic lub zaprzeczyc - ja znajdowalem tylko podobne informacje. Co wiecej chodzilo mi w szcegolnosci o piramide wieku


Obrazek


ktora mozecie spotkac w wielu roznych zrodlach uaktualnianych co najmniej co roku np,

http://www.stat.gov.pl/gus/ludnosc_PLK_HTML.htm
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Piramida jest na pewno prawdziwa, bardziej chodziło mi o migracje - chyba nie sposób tego zbadać, GUS przy tym wysiada i nie podaje dobrych danych (IMHO). Natomiast piramida pokazuje nie tylko że nadchodzi niż ale np. co robi wyż. Z tego można wyciągnąć ciekawe wnioski. Niezależni analitycy OF i HB piszą np. że największy popyt jest na mieszkania 1-2pok. Ja sie z tym nie zgadzam, uważam że największy popyt jest/będzie na tanie 3 pokoje. Dlatego że wyż rodzi dzieci i będzie rodził dzieci. Odzwierciedlenie tego widać juz po tabelach ofert developerów.
Link do wypowiedziLink
Karol J.

Karol J. www.grupatwojdom.pl

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Jeśli patrzymy tylko na rynek Trójmiejski to moim zdaniem jest tu nadal potencjał do zarabiania na wynajmowaniu nieruchomości. Stosunkowo niskie bezrobocie oraz bogata oferta edukacyjna powoduje duży napływ młodego pokolenia i to z całego kraju, a to oni stanowią duży jak nie większościowy udział w najmowaniu mieszkań i nie widać aby miało się to zmienić.
Jeśli chodzi o ujemną migrację, to spory w tym udział społeczeństwa wyprowadzającego się na obrzeża Trójmiasta, o czym wspomniałeś, mówiąc o dodatniej migracji w okolicznych gminach, ale są to osoby o ugruntowanej pozycji zawodowej, przez co oni nie mieli zbyt wielkiego udziału w rynku wynajmowanych mieszkań.
Po trzecie pozostają piękne 3-4 miesiące w roku, gdzie turyści dostarczają zarobek :)
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Warto także wziąć pod uwagę, że przy obliczeniach demograficznych bierze się pod uwagę zameldowanych, a nie zamieszkałych to trochę zniekształca. Wystarczy zobaczyć co się dzieje w Warszawie np. 1 listopada :D
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Zgoda i ja tego nigdzie nie neguję ale dalej wiedzę tylko spadek rentowności najmu.

Jeszcze raz spróbuję do was dotrzeć. Zobaczcie na ten wykres wstawiony wyżej - kto wchodzi teraz na uczelnie ?? szczyt wyżu ma dyplom za sobą....więc co roku będzie mniej nowych studentów, to już widać było w zeszłym sezonie.

Już lepiej kupić złoto albo 10latkiKrzysztof Krzysztof edytował(a) ten post dnia 28.04.10 o godzinie 14:17
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Mieszkanie WR 200 000 PLN, czynsz miesięczny 1 500 PLN. Z prostej kalkulacji stopa zwrotu 9%. Biorąc pod uwagę inflację i pustostany na poziomie 20% najem nie wydaje już się kurą znoszącą złote jajka. Przy odziedziczonej nieruchomości wolałbym odmrozić kapitał kredytem i rozpocząć własną działalność. Napewno nie podjąłbym się zakupu mieszkania za kredyt aby po 20 latach cieszyć się swoją inwestycją życia.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Przy 200tyś nawet nie będzie czynszu 1500zl w 3city.
Srednia cena za m2 ile wynosi ? powiedzy ze 6,5 tyś więc mieszkanie ma 30m2. Stawki za najem można zobaczyć tu:

http://ogloszenia.trojmiasto.pl/nieruchomosci-mam-do-w...

powiedzmy że będzie to jedna z wyższych i wyniesie 30zl/m2 wychodzi więc 900zl - podatek, - pustostan... przy spadających stawkach i cenach.
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Dokładnie, zgadzam się z przedmówcą. Ale o spadku rentowności najmu pisałam i pisali inni już ponad rok temu, kiedy pozornie wszystko było jeszcze w porządku.

Mimo wszystko lepiej wynająć niż żeby stało puste. Lepiej sprzedać, jeśli mamy coś fajniejszego na oku.

rozwój własnej działalności zamiast olbrzymiego kredytu to już zupełnie inna kwestia. Kierat kredytowy ogranicza przedsiębiorczość i mobilność młodych ludzi i niestety z przykrością na to patrzę.

Ale powtarzam. Bez planu nie ma sensu robić nic. A nasze dyskusje pozostaną czystą abstrakcją. :)

A wracając do czynników demograficznych to zmienia się także struktura. Za kilka lat ludzie będą mieli więcej niż jedną, dwie nieruchomości, pozostaną przyjezdni z zachodu i wschodu (prędzej niż później mam nadzieję ;) i interes jakoś będzie się kręcił. Ale tak jak znów pisałam już wcześniej czeka nas sytuacja jak w Berlinie czy Wiedniu. Niska rentowność, ale za to środek trwały nam zostaje, który jest więcej wart niż pusta gotówka na koncie, bo idzie do przodu razem z rynkiem :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

nas sytuacja jak w Berlinie czy Wiedniu. Niska rentowność, ale za to środek trwały nam zostaje, który jest więcej wart niż pusta gotówka na koncie, bo idzie do przodu razem z rynkiem :)

Może być to dość trudny okres w końcu jedym z założeń inwestowania w nieruchomości w długim okresie jest ochorna przed inflacją. Więc albo inflację będziemy mieli zerową albo odpadnie nam jeden z filarów zdywersyfikowanego inwestowania:)))
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Krzysztof Krzysztof:
Czy tutaj na pewno mamy do czynienia z taką sytuacją ?

Cena rośnie jeśli popyt jest większy niż podaż. Póki co od kiedy spoglądam na rynek (2007r) podaż wzrasta popyt maleje.

Możesz powiedzieć przecież mieszkań w centrum nie przybywa. To częściowo tylko prawda. Prawdą też jest że:

- Zwłaszcza w Gdańsku jest jeszcze sporo terenu gdzie można blisko centrum postawić apartamentowce.
- Mieszkania w centrum często mają niski standard
- Dobra lokalizacja to nie dla każdego centrum
- Istnieje dobro substytutowe - mieszkania dalej od centrum, domy. Tego można wyprodukować w zasadzie ile się chce.
- Żeby cena wzrosła nie wystarczy wyższy popyt potencjalny

mnie chodzilo o grunt, jest on scisle ograniczony i to powoduje ze jego cena bedzie rosnac co wplywa na wszystkie typy nieruchomosci. wiadomo ze wachania moga nastepowac, ale w perspektywie dlugoterminowej ceny nieruchomosci beda szly w gore. co nie oznacza ze np za rok nie stanieja...
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

to prawda, w perspektywie długo terminowej wszyscy będziemy też martwi.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Wojtek Lichota:
mnie chodzilo o grunt, jest on scisle ograniczony i to powoduje ze jego cena bedzie rosnac co wplywa na wszystkie typy nieruchomosci. wiadomo ze wachania moga nastepowac, ale w perspektywie dlugoterminowej ceny nieruchomosci beda szly w gore. co nie oznacza ze np za rok nie stanieja...

ilosc gruntu na Polaka rosnie i bedzie rosla

podaz - stala (ilosc ziemi nie zmienna)
popyt - spada

http://pl.wikipedia.org/wiki/Krzywa_popytu

cena => spadaMarek T. edytował(a) ten post dnia 29.04.10 o godzinie 07:54
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Piotr F.:
Mieszkanie WR 200 000 PLN, czynsz miesięczny 1 500 PLN. Z prostej kalkulacji stopa zwrotu 9%. Biorąc pod uwagę inflację i pustostany na poziomie 20% najem nie wydaje już się kurą znoszącą złote jajka. Przy odziedziczonej nieruchomości wolałbym odmrozić kapitał kredytem i rozpocząć własną działalność. Napewno nie podjąłbym się zakupu mieszkania za kredyt aby po 20 latach cieszyć się swoją inwestycją życia.

troche zbyt hurra optymistycznie
WR 200tys - wynajem 1200 max(+czynsz) (- 9% podatku) - zalozmy dochod 11.000 rocznie
co 2-5 lat nalezy mieszkanie odswiezyc - 1500pln
a co 10 lat odremontowac, wymienic AGD RTV etc... - 10.000

w ciagu 10 lat mamy ok 13.000 kosztow - czyli na 1/10 lat wynajmujemy za remont
odejmijmy jeszcze jakies nieprzewidziane wydatki, kiepskich lokatorow itp

rentownosc spada nam w takim wypadku poizej 5%(+teoretycznie inflacja). - w sprzyjajacych okolicznosciach

[edit]-----

jak sądzicie, czy ze względów ekonomicznych lepiej sprzedać mieszkanie - kawalerka blisko Centrum Gdyni, czy wynająć? Czynsz najmu w tej okolicy kształtuje się w granicach 900-800 zł za miesiąc, minus podatek (ryczałt) to ok. 800-700 zł na rękę

tu Pani zna cene wynajmu 800-900zl a nieruchomosc w dobrej lokalizacji gdyni nie kosztuje mniej 200.000 (6tys x min.30m2)

wiec nasze powyzsze zalozenia sa zawyzone o 30%Marek T. edytował(a) ten post dnia 28.04.10 o godzinie 23:11
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Karol Jasiewicz:
Jeśli patrzymy tylko na rynek Trójmiejski to moim zdaniem jest tu nadal potencjał do zarabiania na wynajmowaniu nieruchomości. Stosunkowo niskie bezrobocie oraz bogata oferta edukacyjna powoduje duży napływ młodego pokolenia i to z całego kraju, a to oni stanowią duży jak nie większościowy udział w najmowaniu mieszkań i nie widać aby miało się to zmienić.

praca
http://praca.wp.pl/kat,18453,title,Bezrobocie-kipi-w-d...

a studentow :
http://www.strefabiznesu.nto.pl/artykul/spada-liczba-s...
Jeśli chodzi o ujemną migrację, to spory w tym udział społeczeństwa wyprowadzającego się na obrzeża Trójmiasta, o czym wspomniałeś, mówiąc o dodatniej migracji w okolicznych gminach, ale są to osoby o ugruntowanej pozycji zawodowej, przez co oni nie mieli zbyt wielkiego udziału w rynku wynajmowanych mieszkań.

Tu nie mozna sie z kolega nie zgodzic - tylko ze rodziny ktore wyprowadzaja si ena obrzeza zostawiaja puste lokum w centrum +1 wiecej na rynku wynajmu sprzedazy.
Po trzecie pozostają piękne 3-4 miesiące w roku, gdzie turyści dostarczają zarobek :)

no tak - tylko ze wciagu roku wynajem tez bedzie tylko na miesiace , biegania i klopotow sporo a przestoju duzo wiecej. Co wiecej deszczowe wakacje juz nie tylko psuja nam humor ale i rujnuja kieszen. Co wiecej teraz chyba bedzie Grecja z Hiszpania na topie ;)

i na dobranoc - nieruchomosciowe perpetum mobile
http://www.youtube.com/watch?v=8GQpuuvax_w&feature=rel...Marek T. edytował(a) ten post dnia 29.04.10 o godzinie 07:54
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

no i na koniec kropka nad i

rok 2006
http://www.youtube.com/watch?v=kYU_pHua6zQMarek T. edytował(a) ten post dnia 28.04.10 o godzinie 23:24
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Marek T.:
Wojtek Lichota:
mnie chodzilo o grunt, jest on scisle ograniczony i to powoduje ze jego cena bedzie rosnac co wplywa na wszystkie typy nieruchomosci. wiadomo ze wachania moga nastepowac, ale w perspektywie dlugoterminowej ceny nieruchomosci beda szly w gore. co nie oznacza ze np za rok nie stanieja...

ilosc gruntu na Polaka rosnie i bedzie rosla

podaz - stala (ilosc ziemi nie zmienna)
popyt - spada

http://pl.wikipedia.org/wiki/Krzywa_popytu

cena => spadaMarek T. edytował(a) ten post dnia 29.04.10 o godzinie 07:54

no ciekawe podejscie
jak mozesz okresli podaz gruntu jako stala ? to ze ilosc gruntow jest stala nie oznacza ze ich podaz jest stala.
popyt spada ? a skad masz takie dane ? ja w pracy obserwuje od pol roku tendencje dokladnie odwrotna
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Wojtek Lichota:

no ciekawe podejscie
jak mozesz okresli podaz gruntu jako stala ? to ze ilosc gruntow jest stala nie oznacza ze ich podaz jest stala.
popyt spada ? a skad masz takie dane ?


jest sprawa oczywista, to co bylo pisane przez Krzysztofa, ze jest grupa osob z naszego wyzu o ugruntowanej pozycji z rodzina ktora decyduje sie na dom - kupuje wiec dzialke - a ze jestesmy wyzem - popyt jest wyzszy. Nie mniej jedank takich osob z roku na rok jest i bedzie mniej.... odbieglem znacznei od tematu ".. w roku 2010" gdyz skupiam sie na dalszej perspektywie.
ja w pracy obserwuje od pol roku tendencje dokladnie odwrotna

Oczywiscie i przez kilka lat nie powinienes bac sie o zainterseowanie - jednak nic nie trwa wiecznie i kazdy trend kiedys sie konczy. (tulipany, dotkomy, nieruchomosci ...).

Nigdy nie jest inaczej - kazda banka konczy sie tak samo.
Tak samo jak skonczy sie polska banka nieruchomosciowa spowodowana wyzem demograficznym.

Jezeli chcecie investowac w nieruchomosci jedzcie do Turcji, Indii, etc..Marek T. edytował(a) ten post dnia 29.04.10 o godzinie 17:23
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

i jeszcze kilka uwag z poczytnego blogu:

2007/01
A konkretnie, szybko wzrastajace - po kilkadziesiąt procent rocznie - ceny mieszkań w większych aglomeracjach daleko prześcignęły tempo wzrostu czynszów. Na przykład na rynku kawalerek - najbardziej płynnym i stanowiącym ok. 1/3 mieszkań na rynku ceny wynajmu w 2006 wzrosły średnio "jedynie" o kilka do kilkunastu procent. Było to od 19 proc. w Gdańsku, 11 proc. w Krakowie, do tylko 2 proc. w Katowicach i minus 2 proc. w Wwie. Tak jest, w Wie można rzecz wynająć taniej niż przed rokiem, mimo szybujących w górę cen zakupu
http://dwagrosze.blogspot.com/2007/01/ostronie-z-wynaj...

2007/01
Wniosek z tego wydaje się być taki - są tu i ówdzie w nieruchomościach ewidentne obszary przewartościowania od których mądrze jest sterować z daleka. Prawdopodobnie Warszawa, Kraków i kilka innych wiekszych miast jako całość jest w strefie znacznego ryzyka, gdzie z kupnem nieruchomości najlepiej się nie spieszyć, a w każdym razie bardzo uważać.
http://dwagrosze.blogspot.com/2007/01/dach-nad-gow-czy...

2007/02
Jedną z nich okazać się może nasza stara znajoma - demografia. Kombinacja licznych, wchodzących w dorosłe życie roczników 77-81 oraz wyjątkowo atrakcyjnych i dostępnych kredytów może prędko się nie powtórzyć. Wspomniane odwrócenie trendu stóp procentowych zrobi swoje, natomiast roczniki po '81 są progresywnie coraz mniej liczne. Do tego spora ich część wyjechała z kraju i prawdopodobnie prędko nie powróci. Nie jest również wykluczone że pewna część spekulacyjnego popytu na mieszkania związana była z hossą na rynkach kapitałowych i że zaniknie razem z nią.
http://dwagrosze.blogspot.com/2007/02/koniec-hossy-w-m...

2007/07
Nie możemy bowiem jakoś doszukać się tu jednego elementu niezbędnego w każdej racjonalnej działalności inwestycyjnej - wartości. Jedyne co widzimy to tylko ceny, ceny, ceny... :-). Sugeruje to nam że okres inwestycji w mieszkaniach przeszedł, przynajmniej jak na razie, w okres spekulacji.
http://dwagrosze.blogspot.com/2007/07/co-sycha-w-miesz...

2008/06
Niezależnie od tego jak głebokie czy jak długotrwałe przewidywane oziębienie w sektorze nieruchomości się okaże, nie od rzeczy będzie zauważyć że wszystko co idzie w górę ma także okresy spadku. Po wieloletniej hossie dramatycznie windującej ceny mieszkań, w tym w przypadku Wwy o blisko 100% w ciągu trzech ostatnich lat, nie od rzeczy jest zatem spodziewać się cofki rzędu kilkudziesięciu procent. Czy oznacza to niższe ceny? – prawdopodobnie tak. Czy oznacza kryzys - niekoniecznie.
http://dwagrosze.blogspot.com/2008/06/czy-ba-si-kryzys...[url]

ps. nie ma nic swiezego (2009, 2010) - autor calkowicie zostawil temat "inwestowania" w 4sciany.Marek T. edytował(a) ten post dnia 03.05.10 o godzinie 02:42
Link do wypowiedziLink
Sławomir Kuziak

Sławomir Kuziak I feel you...

Temat: sprzedać czy wynająć mieszkanie w 2010 roku

Wiktoria F.:
A wracając do czynników demograficznych to zmienia się także struktura. Za kilka lat ludzie będą mieli więcej niż jedną, dwie nieruchomości, pozostaną przyjezdni z zachodu i wschodu (prędzej niż później mam nadzieję ;) i interes jakoś będzie się kręcił. Ale tak jak znów pisałam już wcześniej czeka nas sytuacja jak w Berlinie czy Wiedniu. Niska rentowność, ale za to środek trwały nam zostaje, który jest więcej wart niż pusta gotówka na koncie, bo idzie do przodu razem z rynkiem :)
Gorzej jeśli ten rynek się cofa ;) Teraz byle skok oferuje 7,5% od lokat, w przypadku mieszkań spodziewałbym sie raczej promocji -7,5 % co roku :)
-15% wartości rocznie to dużo, zbyt dużo by inwestować w nieruchomości.
Jeśli trend się utrzyma dłużej, to w ciągu 5 lat posiadacze nieruchomości stracą na tym połowę ich wartości.
Proszę mieć też na uwadze inne pośrednie aspekty, po kilku latach nawet nowa nieruchomość traci na wartości, przykładem 15-letnie blokowiska, gdzie mieszkanie można kupić za połowę wartości nowego mieszkania. Za x lat, obecne nówki będą wyceniane tak samo, nawet jeśli były przez ten czas niezamieszkane. Kolejnym czynnikiem obniżającym rentownośc mieszkań są opłaty. Niezależnie od tego czy ktoś mieszka, trzeba płacić za wywóz śmieci, za ogrzewanie, podatek od nieruchomości i ewentualne remonty, gdy grzyb zniszczy ściany.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj