GoldenLine
Zaloguj się
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Witam Wszystkich.
Jestem z Legnicy i nurtuje mnie obecnie tematyka budowy kopalni odkrywkowej wegla brunatnego na naszym terenie. Temat jest na etapie prac legislacyjnych ale juz wiadomo, że w 2011r maja się rozpocząć wywłaszczenia. Z powierzchni mają zniknąć co najmniej 4 gminy. Zastanawiam się nad reakcjami na rynku. W pierwszym etapie zapewne nastąpi panika i spadek cen, w drugim napływ kapitału spekulacyjnego ( wywłaszczenia to niezła okazja dla spekulatntów) czyli powinien być wzrost. Hmmm duży , gwałtowny i czy na pewno ?? Ceny w okolicach "nie zagrożonych" obszarem powinny wzrosnąć. Dodatkowo pojawi się na rynku znaczny kapitał w związku z inwestycją.
Wiem ze w okolicach Kielc był podobny problem. Ktoś wie jak tam rynek zareagował?
Chciałabym poznac Wasze opinie:)
Link do wypowiedziLink
Adam Grzegorz C.

Adam Grzegorz C. Manager ds.
nieruchomości

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Witam
Nie miałem styczności z tego typu inwestycją i jej oddziaływanie na rynek. Pozwolę sobie na moje luźne analizy.
Myślę, że na samym początku rynek może zareagować niewielkim wzrostem ilości transakcji ale również drastycznym spadkiem zainteresowania potencjalnych klientów. Ludzie nie będą chcieli się pozbywać swojej ojcowizny licząc na to, że inwestycja może upaść. Procedury wywłaszczeniowe są żmudne i zajmują strasznie dużo czasu. Do tego nowe informacje jak uniknąć lub znacznie wydłużyć procedury działa na niekorzyść.
Najwięcej skorzystają Ci którzy zakupili ostatnio tam nieruchomości licząc na ustalenie wartości w rokowaniach. Umiejętne negocjacje mogą przynieść bardzo duże korzyści, w przeciwieństwie do określania odszkodowania z "gwiazd". Trzeba pamiętać, że w związku z występowanie złoży zwykła wycena wartości rynkowej nie wystarczy.
Wpływ inwestycji będzie miał największy wpływ na rynku sąsiednie. Lokalizacja kopalni "za granicą" to największy minus wpływający na to, że to właśnie rynki sąsiednie najbardziej odczują negatywny jej wpływ.
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

czyli generalnie uważasz że bedzie spadek na rynku lokalnym? a co z pieniądzem który sie pojawi w wyniku wypłat odszkodowań, budowy infrastruktury do obsługi obszaru kopalni, wzrostu ilości zatrudnienia w ujęciu lokalnym, gdzie odpłynie? Czy znaczna jego część nie pozostanie na rynku i będzie lokowana w rejonach sąsiadujących ale poza bezpośrednim obszarem? W tym momencie popyt wewnętrzny wzrośnie prawda? Myślę, że masz po części rację bo popyt zewnętrzny zmaleje, nikt tu nie bedzie szukał miejsca do zamieszkania, ale z drugiej strony pojawi się popyt na nieruchomości komercyjne gdyż inwestycja ściągnie duże ilości firm na kilka lat. Jaki będzie bilans popytu zewnętrznego hmmm Procedury wywłaszczeniowe mają trwać krótko ( już sie o to staraja nasi politycy tworząc pakiet ustawowy) . W tej chwili organizowane są pikiety i następuje faza paniki, gdyż nie podano jeszcze dokładnie zasięgu. O inwestycję starają sie dwie firmy KGHM i PGE i są dwie koncepcje.
Link do wypowiedziLink
Adam Grzegorz C.

Adam Grzegorz C. Manager ds.
nieruchomości

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Trzeba analizę rozbić na poszczególne grupy.
Wzrost cen jako pierwszy może dotyczyć wynajmu. Bo robotnicy muszą gdzieś zamieszkać.
Mieszkania stanieją w pierwszym etapie. Ludzie będą się wyprowadzać w bardziej atrakcyjne miejsca a nowo napływowi jeszcze nie będą chętni do zakupu. Wraz z upływem czasu, stali pracownicy o ustabilizowanej sytuacji zawodowej będą zainteresowani zakupem. Ale też nie w bezpośrednim sąsiedztwie ale w oddaleniu. Z dala od niekorzystnych oddziaływań kopalni.
Rzeczywiście najbardziej mogą zyskać tereny komercyjne. Ale tylko wtedy kiedy Gmina zadba o plany miejscowe ze zmianą funkcji terenów. Na podstawie studium nowe inwestycje mogą powstawać dwukrotnie dłużej co może negatywnie wpłynąć na ocenę rentowności inwestycji a co za tym idzie ceny za jakie mogą zostać zakupione.
Rynek domów mieszkalnych przeżyje krach. Nowi pracownicy nie będą chcieli wiązać się na stałe z tym terenem.
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Masz racje , trzeba do tego podejść systematycznie i przeanalizować segmentami.
Lokale mieszkalne - najem wzrost , ok , ale dlaczego uważasz że ludzie się będą wyprowadzać?
Rynek lokali mieszkalnych dotyczy przede wszystkim rynku obszaru miejskiego ( czyli poza bezpośrednią strefą koplani). Nabywca lokalu to z reguły ludek o przeciętnej sile nabywczej, związany z rynkiem głównie zawodowo. Poza tym przy napływie ludności w związku z inwestycją powinna sie pojawić na rynku znaczna liczba osób zaiteresowanych zakupem a nie najmem ( koszt zakupu liczony do kosztu najmu i perspektywa zwrotu kapitału w części lub całości w zależności od źródeł finansownia)
Domy mieszkalne - tu sytuacja wygląda mniej rózowo bo to z reguły tereny podmiejskie, więc migracja zapewniona, ale równiez aspekt zawodowy ( miejsce zatrudnienia) bedzie determinować jej kierunek na tereny najbliższe poza obszarem, więc generalnie powinien nastąpic wzrost cen w rejonach sąsiadujących a nie zagrożonych w związku ze wzrostem popytu wewnetrznego. Tu sie z Toba zgodzę, że popyt zewnętrzny będzie zerowy
Tereny komercyjne - tu sie zgadzamy bedzie wzrost bo duzy popyt zewnętrzny na wszytsko, grunty, biura, magazyny.....

Do jednego jestesmy zgodni - warto teraz inwestować w komercję, ale cały czas się zastanawiam co z mieszkaniówką hmmm
Na rynku mało jest białych plamek ze studium
Link do wypowiedziLink
Adam Grzegorz C.

Adam Grzegorz C. Manager ds.
nieruchomości

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Cześć
Im dłużej zastanawiam się nad aspektami naszego tematu rozmowy tym więcej przychodzi mi do głowy wniosków i przypuszczeń.
Pojawiło mi się pojęcie strefy oddziaływania.
Podzieliłem je na trzy strefy. Oddziaływania bezpośredniego, pośredniego oraz regionalnego.
Następnie w każdym z tych regionów musielibyśmy rozpatrywać każdą z gałęzi oddzielnie.

Wyjdzie z tego prawdziwa praca doktorska ;)
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

A to nie głupie.:) Możesz to bardziej rozwinąć , tak do konspektu pracy hihih
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Podaje link: http://www.ppwb.org.pl/wb/52/11.php
aby rozjaśnić jeszcze sytuację tym którzy chcieliby przegryzać temat razem z nami :)
pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
Adam Grzegorz C.

Adam Grzegorz C. Manager ds.
nieruchomości

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Cześć
Szok przeżyłem spoglądając na mapę, którą mi wysłałaś.
Cały region będzie odczuwał negatywne oddziaływanie kopalni. I nie mówię tu o samym lejku. Po pierwsze wody gruntowe znacznie się obniżą. Roślinność się przerzedzi co może doprowadzić do miejscowych podtopień i osunięć ziemi. Im mniej roślinności tym słabszy stopień absorpcji gruntu. Po drugie grunt będzie mniej stabilny z uwagi na siły działające na grunty wokół lejka.
Do tego natężony ruch samochodów wywożących urobek oraz praca maszyn kopiących jak i linii przesyłowych.
Zapomniałem o hałdach ziemi wierzchniej składowanej na obrzeżach kopalni.
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Jak widzisz zasięg jest duzy, zatem wpływ na rynek bedzie nie lokalny a regionalny.
Hmmm będzie się działo jednym słowem i niekoniecznie dobrze :( Ludziska z okolic Lubina chcą sie przenosić pod Zieloną Górę, tam im prawdopodobnie będą proponować grunty zamienne a to odległość około 60 km od Lubina.
Link do wypowiedziLink
Maciej Zackiewicz

Maciej Zackiewicz Nie problemy, lecz
wyzwania.

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Witam,

Możliwych scenariuszy rozwoju sytacji proponuję przez analogię szukac w Bełchtowie (Kleszczowie).

Vide np.:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Prawie-34-mln-zl-odda-...

http://www.rmf.fm/fakty/?id=152391

Pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Witam
To nie takie proste, bowiem Kleszczów jest już w trakcie a zaczęło się u nich jak jeszcze rynek nieruchomości był pojęciem odnoszącym się do rynków zachodnich. Teraz mamy inne realia. Znamy efekt - dużo pieniądza na rynku lokalnym ale co się będzie działo przed? Każda inwestycja teraz sie opłaci?
Link do wypowiedziLink
Adam Grzegorz C.

Adam Grzegorz C. Manager ds.
nieruchomości

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

No dobrze.
Gmina otrzymuje ogromne środki finansowe od kopalni. Zaczyna inwestować je w szkolnictwo, medycynę, infrastrukturę, itp.
O.K. to się zgadza.
Zwróćcie uwagę że w budownictwie zastój. Ludzie mimo faktu, że gmina jest bogata nie przeprowadza się. Czemu? Bo włożone pieniądze nie rekompensują uciążliwego sąsiedztwa. W szpitale trzeba wpompować bardzo dużo pieniędzy aby ludzie nie powymierali od pylicy czy innych chorób. Astma u dzieci. To pierwsze miejsca na długiej liście chorób.
Kto będzie chciał mieszkać na terenie poddawanym intensywnej eksploatacji?
Trzeba sprawdzić jak to było z migracją na tych terenach od początku powstania kopalni. Ilość urodzin i średniej wieku życia.
To tak różowo nie wygląda. Wydaje mi się, że dla Kowalskiego taka inwestycja to nic dobrego i wymusi to ujemny przyrost populacji na tych terenach.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Grażyna Kasjan:
Witam Wszystkich.
Jestem z Legnicy i nurtuje mnie obecnie tematyka budowy kopalni odkrywkowej wegla brunatnego na naszym terenie. Temat jest na etapie prac legislacyjnych ale juz wiadomo, że w 2011r maja się rozpocząć wywłaszczenia. Z powierzchni mają zniknąć co najmniej 4 gminy. Zastanawiam się nad reakcjami na rynku. W pierwszym etapie zapewne nastąpi panika i spadek cen, w drugim napływ kapitału spekulacyjnego ( wywłaszczenia to niezła okazja dla spekulatntów) czyli powinien być wzrost. Hmmm duży , gwałtowny i czy na pewno ?? Ceny w okolicach "nie zagrożonych" obszarem powinny wzrosnąć. Dodatkowo pojawi się na rynku znaczny kapitał w związku z inwestycją.
Wiem ze w okolicach Kielc był podobny problem. Ktoś wie jak tam rynek zareagował?
Chciałabym poznac Wasze opinie:)
Z tego co pamiętam kopalnie odkrywkowe wiążą się z dość dużą ingerencją w środowisko- znaczny spadek poziomu wód gruntowych oraz znaczny wzrost zanieczyszczenia powietrza... Dodatkowo, nikt rozsądny nie transportuje węgla i obok kopali powstaje dodatkowo elektrownia (z filtrami odsiarczającymi około 80-90% zanieczyszczeń) Podobną sytuację mamy w Bełchatowie i okolicach, z tego co pamiętam jest tam nawet najbogatsza gmina w Polsce ze względu dopłaty związane z wydobyciem. Widziałem tą gminę na własne oczy- fakt bardzo ładna ale czy przezywała oblężenie z tego względu? Niestety naszym głównym surowcem energetycznym jest węgiel - niestety bo odbija się to na naszym środowisku, może to stanowić dość wysoką barierę do przyciągnięcia ludzi z powrotem na zdewastowany teren... Jedyne co przychodzi mi do głowy to wzrost popyty na nieruchomości związany dogodnym miejscem sypialnianym pracowników kopalni...
W skali 20/30lat właściwa rekultywacja tzn. górka (powstała z gruntu wywozonego podczas wydobycia) i stawik (zalanie wyrobiska) moga byc bardzo atrakcyjnym terenem wypoczynkowym.Piotr F. edytował(a) ten post dnia 29.09.09 o godzinie 10:12
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Tak, tylko mówicie cały czas o efektach. One są przewidywalne, bo mamy chociażby Kleszczów.
Zastanawiam się czy przed wywłaszczeniami i inwestycjami będzie okres stagnacji w obrocie? i jak on może być długi hmmm Czy ludziska nie będą wstrzymywać się od sprzedaży i kupna czekając na wzrost poziomu cen ? Jak myślicie?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

No to dość ciekawe pytanie. Z jednej strony jesli ktoś ma sprzedawac teren którego otoczeniem będzie kopalnia odkrywkowa to jeśli nie trafi na jakiegoś konkretnego inwestora to nie ma szans aby dostał cene sprzed decyzji o wybudowaniu kopalnii. Ja na ich miejscu czekałbym na wywłaszczenie. Dobrze myślę?
Link do wypowiedziLink
Adam Grzegorz C.

Adam Grzegorz C. Manager ds.
nieruchomości

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Szczęśliwi Ci, którzy mają nieruchomości bezpośrednio na terenie zaplanowanym pod eksploatację.
Reszta musi szukać kupca i walczyć o odszkodowanie związane z utratą wartości nieruchomości związane z sąsiedztwem kopalni.
Tu trzeba w pierwszym etapie sprawdzić co z planem miejscowym. Kiedy został uchwalony. Mowa tu o opłacie planistycznej. Na to jest 5 lat od uchwalenia planu miejscowego.
UWAGA- samo zapytanie powoduje wszczęcie procedury ustalenia takiej opłaty i jej wypłaty.

Jedna ważna sprawa. Mówimy co robić. Tu trzeba pomyśleć nad pytaniem na co nam rynek pozwoli.
Co z tego, że chcę uciekać z nieruchomości i ją sprzedać skoro nie ma na nią kupca?????? A kto chciałby inwestować na tak mało przewidywalnym rynku????
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Kiedy został uchwalony. Mowa tu o opłacie planistycznej. Na to jest 5 lat od uchwalenia planu miejscowego.
UWAGA- samo zapytanie powoduje wszczęcie procedury ustalenia takiej opłaty i jej wypłaty.

Nie wiem czy dobrze myślę, czyli działki znajdujace się w miejscu wyrobiska bedą obciążone opłatą ze względu na wzrost wartości, działki poboczne otrzymaja jakąś rekompensatę?
Co z tego, że chcę uciekać z nieruchomości i ją sprzedać skoro nie ma na nią kupca?????? A kto chciałby inwestować na tak mało przewidywalnym rynku????

Wydaje mi sie ze znajdzie się jednak jakiś inwestor który będzie potrafił zarobić na całym tym przedsięwzięciu.
Link do wypowiedziLink
Grażyna Kasjan

Grażyna Kasjan Rzeczoznawca
majątkowy

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Tu trzeba w pierwszym etapie sprawdzić co z planem miejscowym. Kiedy został uchwalony. Mowa tu o opłacie planistycznej. Na to jest 5 lat od uchwalenia planu miejscowego.
UWAGA- samo zapytanie powoduje wszczęcie procedury ustalenia takiej opłaty i jej wypłaty.

Wiesz Adaś sęk w tym, że te wszystkie tereny mają plany . Dopiero teraz zaczyna się cyrk, bo gminy od poczatku roku je zmieniaja opisując tereny położone na złożach, w decyzjach o pozwoleniu na budowe pojawia sie klazula że teren objety pozowlenie znajduje si ena terenie złóz. Opłaty planistycznej w tym przypadku nie bedzie gdyż ona jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku zmiany/uchwalenie planu prawda? Tu raczej idzie rzecz o wywłaszczenia i ich wysokość.
Link do wypowiedziLink
Maciej Zackiewicz

Maciej Zackiewicz Nie problemy, lecz
wyzwania.

Temat: projekcja rynku w obliczu budowy kopalni odkrywkowej

Witam,

Absolutnie zgadzam się, że najpierw rynek lokalny czeka stagnacja ponieważ:
a) spodziewane "złe sąsiedztwo" odstrasza kupujących (jaka może byc funkcja nieruchomości w okolicy tak dużego zakładu przemysłowego? - tylko jakaś służebna w stosunku do niego lub coś związane z zapewnieniem usług pracownikom)
b) spodziewane zyski z wywłaszczeń lub odszkodowań wstrzymują właścicieli przed sprzedażą.
Tak jak piszecie w sytuacji niepewności przed tak gwałtowną zmianą warunków rynek zwykle zamiera ponieważ nikt nie jest w stanie przewidziec dokładnie konsekwencji zmian.

Potem okres wpompowania kapitału w rynek lokalny (odszkodowania, inwestycje w infrastrukturę itd.), który ma zrekompensowac zagrożenia środowiskowe. No i dalej okres likwidacji kopalni i rekultywacji terenu.

Tak, czy inaczej nie da się chyba sformułowac ogólnej tezy, co stanie się z wartością nieruchomości na rynku lokalnym. Wydaje mi się raczej, że za każdym razem będzie to studium przypadku i zależało będzie od szczegółów typu odległośc od zakładu, możliwośc (chęc) przejęcia nieruchomosci przez kopalnię lub zmiany przeznaczenia tak aby wykorzystac pod funkcję służebną dla zakładu lub pracowników itd.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Krach na rynku nieruchomości




Wyślij zaproszenie do
Anuluj