Temat: o inwestycjach. lepsze duże miasta czy małe?
Częściowo na swoje pytanie już odpowiedziałeś: studentów nie chcesz, więc molochy wielopokojowe 4+ możesz od razu sobie skreślić. Osoby mogące pozwolić sobie na taki czynsz zazwyczaj mogą też sobie pozwolić na spłatę rat. A bogatych, jeżdżących za kontraktami jest jak na lekarstwo.
Dalej musisz niestety znów określić sobie target dokładny: czy dobrze zarabiający singiel czy para u startu życiowego czy może młoda rodzina (dzieciata, bez perspektyw na kredyt). Dla typowego singla najodpowiedniejsze mieszkanie to salon z aneksem kuchennym + sypialnia tudzież kawalerka. Jednak weź pod uwagę, że singiel może ma większą skłonność do robienia popijawy w domu (szkody + problemy z sąsiadami/spółdzielnią/zarządcą). No i singiel jest mobilniejszy: może chcieć z dnia na dzień wypowiedzieć umowę najmu, bo dostał pracę na drugim końcu Polski albo Europy. Także w przypadku kłopotów finansowych tudzież utraty pracy może przestać płacić czynsz.
Z drugiej strony para tudzież rodzina na starcie ma większe możliwości płacenia czynszu w terminie (jak oboje pracują, znajomy najmując mieszkanie robi wywiad czy najemcy pracują), bo rzadko się zdarza, żeby oboje stracili pracę jednocześnie. Pary/rodziny są również mniej mobilne, przez co najem może być w perspektywie długoterminowej. Jednak dla takiej rodziny minimum to dwa pokoje + oddzielna kuchnia tudzież jeśli w nowym budownictwie to dwa pokoje + salon z aneksem. Problemem przy rodzinie może być jeśli zdecydują się nie płacić. Wtedy wyrzucenie ich może trochę potrwać... Inna też sprawa, że musisz być przygotowany że mają/mogą chcieć mieć zwierzaka (potencjalne szkody w mieszkaniu).
Jak już dobierzesz sobie grupę docelową czas pomyśleć gdzie szukamy mieszkania. Oprócz aspektów cenowych
* w grę wchodzi często pomijany aspekt: kontroli/rozwiązywania problemów. O ile jak widzę mieszkasz w Krakowie to poruszanie się w ramach miasta nie jest problemem, o tym np inwestycja w Bytomiu czy Łodzi (miastach mniejszych, ale z potencjałem) wiąże się z kosztami dojazdu. Chyba, że będziesz miał umowę z jakąś agencją, ale to uszczknie sporo z Twojego zarobku.
Osobiście bym wolał kupować w dużym mieście: ludzie do miasta przyjeżdżają pracować, więc i szansa na najem większa, a w dodatku ceny metra są na tyle wysokie, że ludzi nie stać na kredyty (a od przyszłego roku będzie gorzej, bo trzeba będzie mieć wkład własny. W najbliższych latach urośnie on do 20%, co oznacza, że na mieszkanie warte 300 tys trzeba będzie mieć 60 tys w gotówce. To jest więcej niż się zarabia mając średnią krajową w ciągu roku.
Co do inwestycji w mniejszym mieście ma to sens tylko gdy pojawia się tam nowy inwestor biznesowy: nowa fabryka, strefa przemysłowa etc. - wtedy warto kupić mieszkanie w pobliżu takiego miejsca. Ludzie będą tam pracować, dojeżdżać, część zacznie zarabiać i np będzie się chciała wyprowadzić od rodziców i wtedy będziesz miał ruch w interesie. W innym przypadku w mniejszym mieście (poniżej 100-150 tys mieszkańców) to dość ryzykowna inwestycja moim zdaniem. Opieram opinię na własnym przykładzie i wiem, że skuteczny najem w mniejszym mieście wymaga tyleż umiejętności co szczęścia.
Jeśli zamierzasz inwestować mając gotówkę (czyt. nie jesteś uzależniony od decyzji kredytowej) to szukaj mieszkań z problemami - ich właściciele zejdą z ceny. Konkretną lokalizację dobierz też pod grupę docelową: dla singla ważne będzie bliskość do centrum (imprezy i praca), dla rodziny bliskość sklepów, przedszkoli/szkół etc. Pamiętaj, że dla obu grup ważna jest dobra komunikacja miejska i dostępność różnych usług w okolicy mieszkania. Ważne jest też, żeby lokalizacja nie była za głośna (nie wiem jak w Krk wygląda kwestia lotniska w Balicach - czy nad jakimiś dzielnicami nie ma ścieżki podejścia do lądowania - obniża to cenę zakupu, ale sprawi że będzie mniej chętnych do zamieszkania tam i wpłynie na Twój czynsz).
Mam nadzieję, że pomogłem - jak tak to informuję, że przyjmuję wszelkie formy wdzięczności, najlepiej w postaci talonów na paliwo, alkoholi wysokoprocentowych lub żywej gotówki :P
PS. Przy inwestycji w mieszkanie nastaw się na czas zwrotu z inwestycji na minimum 12 lat. Uwzględnia to podatki, koszty pobieżnych remontów w międzyczasie jak i jednomiesięczny pustostan w każdym roku (wartość uśredniona).
* z Twoją oceną ceny się nie zgadzam: w byłym mieście wojewódzkim z mieszkania po podatkach zostanie Ci max 700-800zł/m-c. Taki sam metraż w Warszawie czy Krakowie da Ci 1,8-2 tys/m-c na rękę. Różnica w cenie zakupu jest 2,5 raza większa dla Warszawy. Przykład opracowany na rzeczywistych cenach najmu z roku bieżącego.
пропозиції роботи
