GoldenLine
Zaloguj się

konto usunięte

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Za ile mozna/warto kupic dzis mieszkanie 50-60m w centrum Warszawy (z przeznaczeniem na wynajem na biuro)? Jak to całe zamieszanie na rynku wygląda w rzeczywistości? Czy ktoś może mnie oświecić?
Czy 10 000 zl/m2 to duzo? A jesli ceny jeszcze beda spadac, to gdzie widzicie dno?
Link do wypowiedziLink
Dorota Z.

Dorota Z. Business
Intelligence

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Cena za m2 w budującym się właśnie apartamentowcu w Śródmieściu to ok 16-18tys. Im wyżej, tym drożej ;)
Wszystko zależy oczywiście od standardu, ale generalnie ciężko będzie znaleźć coś ładnego, w miarę reprezentacyjnego, poniżej 12tys/m2 - takie są przynajmniej moje spostrzeżenia.
Ogólnie ceny w mieście pospadały, ale ścisłe centrum wciąż jest drogie i pewnie drogie pozostanie.
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Wszystko zależy czy ma to być lokal w biurowcu, czy mieszkanie przekształcone na lokal użytkowy. Apaartamentowce mają swoje ceny a mieszkania np. w starych kamienicach lub w nowszych budynkach mają niższe ceny.

I będą jeszcze niższe.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Zalezy CO rozumiesz przez centrum. Jerozolimskie/Marszałkowska czy okolice takze tez? Mokotów czy bliska Ochota to dla niektórych centrum a dla niektórych juz nie (te dzielnice to niby nie centrum, ale równie blisko wszędzie wiec definicję mozna sobie lekko nagiąć). Wiem o jednym miejscu na Mokotowie, wspaniała lokalizacja, 3 biura w nowym budynku. Nawet w szczycie boomu firma nie mogła sprzedac tych biur po 10 000 za metr przez BARDZO długi czas (i nie sprzedała ich), 3 biura po ok 120 metrów kazde.
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Kupując nieruchomość użytkową, usługową czy handlową czyli komercyjną wziąłbym pod uwagę przede wszystkim stopę zwroty z takiej inwestycji.

Rozpiętość cen w centrum Warszawy jest dosyć duża, więc po wybraniu określonych parametrów nieruchomości starałbym się oszacować ile kosztuje wartość najmu mkw na rynku lokalu o podobnych do tego, który chcemy nabyć.

Poniżej przedstawiam uproszczoną nieco symulacje dla nieruchomości kosztującej 1 mln zł o pow. 80 mkw w oparciu o dostępne instrumenty leasingowe i kredytowe.
Koszt leasingu wliczamy w koszty firmy.

Założony okres leasingu to 10 lat. Opłata leasingowa -2,5%.

120 rat x 9600 pln = 1 152 000 zł

Podatki 19% = 223 630 zł (oszczędności) - dzięki wliczeniu raty leasingowej w koszty uzyskania przychodu.

Koszt wykupu po 10 latach - 46% początkowej wartości nieruchomości czyli w założeniu 460 tys. zł

Całkowity koszt zakupy po odliczeniu kwoty zaoszczędzonej na podatkach daje nam kwotę 1 438 370 zł

zakładając, że koszt najmu mkw wyniósłby nas 100 zł netto, to miesięczny koszt wyniósłby nas 8000+vat (zakładając po 5 latach indeksacje stawek czynszu o 20% daje nam to po 10 latach koszt najmu 11 520 zł - a to daje nam roczny koszt najmu w wysokości 138 240 zł ,

Całkowity koszt zakupu dzielimy przez roczny koszt najmu czyli 1 438 370 pln / 138 240 - daje nam to zwrot po 10, 4 lat, daje nam to stopę zwrotu na poziomie 9,61% - czyli bardzo dobrą :-) (przy tym założeniu)

W przypadku kredytu hipotecznego na 10 lat całkowity koszt nabycia wyniósłby nas ok 1 362 576 zł, a rata miesięczna ok 11 354 zł, a więc przy założeniach najmu jak w przypadku leasingu daje nam to zwrot po niecałych 10 latach (9,85), tyle, że kosztów kredytu nie możemy wliczyć w koszty firmy.

Jest to dosyć uproszczone co przedstawiłem - jednakże chciałem zwrócić uwagę co przy zakupie nieruchomości użytkowej kształtuje jej wartość.

P.S. Obliczenie wartości najmu nieco uprościłem (powinienem wziąć pod uwagę średnią w ciągu tych 10 lat), ale chyba wiadomo o co chodzi.

A co do oceny opłacalności zakupu - w obecnej sytuacji rynkowej poniżej 7% yield (stopy zwrotu) bym nie schodził.

Ale wszystko zależy... :-)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Roman, weź może pod uwagę jedną zasadniczą sprawę - nie kazdy kupuje nieruchomosc do spekulacji/inwestycji/zarobienia. Niektórzy w mieszkaniach, uwaga, werble.... mieszkają(!) a w lokalach, uwaga, werble... pracują(!), w co pewnie cięzko uwierzyć :))
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Oczywiście nie każdy :-)

Pan Filip pytał o nieruchomość-mieszkanie przekształcone na biuro, które przeznaczone będzie na wynajem.

Więc przedstawiłem tylko co normalny inwestor w branży nieruchomości - szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnej powinien wziąć pod uwagę.

Dodam jeszcze, że stopę zwrotu przedstawioną powyżej zwiększy jeszcze oczywiście wzrost wartości danej nieruchomości po 10 latach :-) (czyli przynajmniej + wartość inflacji)

Oczywiście Hubercie nie musisz się ze mną zgadzać :-)
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Moim zdaniem niezależnie od tego jaką nieruchomość chcemy kupić, na pewno nie kupujmy teraz :D Trzeba oszczędzać, oszczędzać, oszczędzać. :)
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Jeżeli ktoś już się przymierza to lepiej zerknąć w plan lub wystąpić o warunki zabudowy i może kupić mieszkanie i przekształcić. Lokale zwłaszcza na parterze mogą być ciekawą opcją. Wszystko zależy w sumie od rodzaju prowadzonej działalności...
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Moi Drodzy, nie liczyłbym na spadki w centrum (w innych częściach czemu nie) - centrum będzie coraz ciaśniejsze, a tym samym droższe. Nie mówiąc już o czynszach...
Ale mogę się mylić... :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Eee, czy centrum w ostatnich latach jakoś ubyło, czy coś ? Nie, budynków w centrum przybywa. Dodatkowo przeciez, powoli bo powoli, ale zmniejsza sie "odległość komunikacyjna" peryferii od centrum, co oznacza że lokalizacje nawet bardziej odległe stają się coraz lepszymi substytutami.

Nie ma racjonalnych przesłanek żeby cena metra w centrum zachowywała się inaczej niż gdzie indziej.
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Oczywiście, że budynków przybywa, ale ma to swoje granice i ilość pum jakie można jeszcze uzyskać na wolnych działkach możnaby pewnie w oparciu o miejscowy plan jakoś obliczyć :)
Z czasem - tak jak na zachodzie zaczną w centrum płytę wyburzać i powstaną na ich miejsce nowsze obiekty.

Ponadto właśnie te lokalizacje, które stały się substytutami centrum mocno zdrożały i już same działki w przeliczeniu na pum osiągnęły stawki wysokie (transakcyjne 2000-5000pln/pum), a nabywców stać na to, aby poczekać. Na obniżeniu cen i sprzedaży nic nie zyskają...

I do tego ten kurs euro...
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Ceny spadną nawet w centrum miast, ponieważ to zostanie wymuszone przez sytuację na rynku. Obniżą się ceny wszystkich nieruchomości, w związku z tym także tych w śródmieściu. Zgadzam się Maćkiem, że komunikacja i rozwój infrastruktury może spowodować, że będzie alternatywa dla centrum.

Poza tym nie wiem dlaczego środek miasta musi być rewelacyjnym miejscem na biuro. Zaparkować w ciągu dnia jest niemożliwością, a powroty wieczorne mogą przyprawić o siwy włos :)

W przypadku Warszawy bardzo atrakcyjny może być Stary Mokotów, Wola, nawet bliski Żoliborz czy Ursynów.

Zauważyłam nawet, że mieszkania znajdujące się w ścisłym centrum bardzo nie odbiegają cenowo od tych położonych w dzielnicach obok Śródmieścia. Wskazuję średnio, wiadomo, że co innego mega biurowce i apartamentowce, co innego lokal na parterze w wielkiej płycie.

Żyć lub pracować w centrum miasta niekoniecznie jest błogosławieństwem ;PWiktoria F. edytował(a) ten post dnia 15.02.09 o godzinie 00:18
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Zgadzam się, że dobrze skomunikowane obiekty biurowe "parki" umiejscowione nawet na obrzeżach miast będą w cenie.
I nie tylko parki biurowe.

Teraz nadchodzi, albo już nadeszła (do Polski dopiero nadchodzi) era tzw. miksów (apartamenty, biurowce +obiekty handlowe) - w Bratysławie, Budapeszcie takie obiekty już powstały.
W Polsce są na etapie projektowej lub w trakcie inwestycji - coś typu Warszawskie "Koszyki", czy Browar Gdański, w Krakowie też coś podobnego powstaje. Dobra komunikacja + wszystko na miejscu to też będzie w cenie :-).
Choć "Koszyki" to akurat centrum.

A co do centrum... - to tak już z centrum jest :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Co do Centrum - mowie o pl. Konstytucji i SwietokrzyskiejxEmilii Plater. Wiec to jest scisle centrum, prawda? Obydwa mieszkania, to lokale, w ktorych byly juz biura i podobnie jest w wielu innych w tych budynkach.
Cena wywolawcza jest na poziomie ok 9500 zl/m
Zastanwiam sie ile takie lokale beda warte pod koniec roku lub za poltora roku. Jesli wlasciciel zgodzi sie za tyle sprzedac to kupie dzis, bo czym ryzykuje? Mysle o propozycji 20-30% nizszej do ceny w ofercie.
Co o tym myslicie?

BTW podobne mieszkanie przy Slowackiego na Zoliborzu jest drozsze dzis o 20%. Lubie Zoliborz, bo tu mieszkam cale zycie ale niekoniecznie to bedzie najlepsze miejsce na wynajem bo czesto ludzie cenia sobie bliskosc wszystkiego.
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Jeśli przyjdzie Pan do sprzedającego i powie, że kupi za 5000zł/mkw to może Pana wyśmiać :), ale z drugiej strony może sobie pomyśleć, że ten kryzys jest chyba już ogromny i jak nie sprzedam teraz to stracę jeszcze bardziej :) wtedy myślę, że 20-30 proc. taniej może Pan kupić, ale czy taki "jeleń" :) się znajdzie?
Kto nie ryzykuje ten nie ma... Więc warto spróbować :)
Link do wypowiedziLink
Wiktoria F.

Wiktoria F. badminton

Temat: Mieszkanie na biuro w centrum Warszawy - za ile?

Nie wiem na ile sprzedający chce sprzedać, z doświadczenia wiem, że cena 9500 to nie jest cena, która jest atrakcyjna w obecnej sytuacji...
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj