konto usunięte
Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce
Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce
I. Zmiany na rynku nieruchomości – z deficytu w nadwyżkę
Strukturalny niedobór mieszkań, obliczony przez GUS w trakcie spisu
powszechnego z 2002 roku, wynosił 1,7mln mieszkań. Pamiętajmy, że
deficyt ten dotyczył również niedoborów wśród zupełnych nizin
społecznych jak np rodzin alkoholików i innych patologicznych. W
przeważającej większości ci ludzie niestety nigdy nie będą w stanie
nabyć mieszkania nawet gdyby m.kw. kosztował 2tys zł (bo brak
środków własnych i/lub zero zdolności kredytowej). Można więc
śmiało założyć, że o ile zapotrzebowanie w 2002roku wynosiło ok
1,7mln mieszkań, to realny popyt wynosił istotnie mniej. Ile mniej?
Otóż szacuje się, że około 20% społeczeństwa w Polsce żyje w
warunkach tzw. biedy umiarkowanej, uprawniającej do korzystania z
pomocy społecznej.
http://przeciw-ubostwu.rpo.gov.pl/pliki/1179995085.pdf
Wiem, że zabrzmi to brutalnie, ale myślę, że tych ludzi, pomimo ich
bezdyskusyjnego zapotrzebowania na mieszkania, można
spokojnie ‘wypisać’ z realnego popytu. Ile więc zostaje tych,
którzy chcieliby i mogą? Trudno precyzyjnie wyliczyć, ale na pewno
jest to dużo mniej niż te 1,7mln
Uważam więc, że obecnie strukturalny niedobór mieszkań w Polsce
został zaspokojony.
Jak to się stało? Po prostu w ostatnich ośmiu latach zbudowało się
od cholery mieszkań:
1. W latach 2002-2008 oddano do użytku 900tys mieszkań
2. Obecnie w trakcie budowy jest około 650tys
3. Zatem: 900tys oddanych plus 650 tys w budowie daje razem około
1,5mln mieszkań na rynku, co oznacza, że podstawowe potrzeby
mieszkaniowe zostały z pewnością zaspokojone a być może właśnie
powstaje strukturalna NADWYŻKA mieszkań.
Pamiętajmy też, że Polska to nie słoneczna Hiszpania i żaden z
zagranicznych inwestorów nie kupuje tu mieszkań czy działek po to,
żeby tu się osiedlić. Bez żartów – to była czysta spekuła –
wjechali z kasą, podkręcili hossę a teraz czym prędzej muszą opylić
te mieszkania.
Powyższa analiza znajduje pełne potwierdzenie w badaniu
CBOS „Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych” przeprowadzonym w
2007roku. To bardzo ważne, że badanie jest świeże, bo deweloperzy i
inne kreatury naganiające na kupowanie kosmicznie
przewartościowanych nieruchomości wyciągają dane sprzed 10lat i
posługują się nimi jakby to były bieżące informacje.
Poniżej kilka cytatów oraz link do tego badania.
„Większość rodzin (59,5%) określa swoje warunki mieszkaniowe jako
dobre, w tym jedna szósta (16,4%) jako bardzo dobre, a ponad dwie
piąte (43,1%) jako raczej dobre. Co trzecia rodzina (33,3%) uznaje
swoje warunki mieszkaniowe za przeciętne, a tylko co dwudziesta
(5,3%) za raczej złe. Stosunkowo nieliczne (1,9%) oceniają je
bardzo źle.”
„Obecnie prawie wszystkie gospodarstwa domowe (94%) zajmują
samodzielne mieszkania, co świadczy o wysokim poziomie zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych. Warto zauważyć, że jeszcze osiem lat temu
ponad jedną czwartą gospodarstw domowych stanowiły takie, które
dzieliły mieszkanie bądź dom z osobami prowadzącymi odrębne
gospodarstwo domowe.”
http://cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF
Tak było już w 2007, zatem obecnie jest jeszcze lepiej bo w latach
2007-2008 oddano do użytku kolejne 300tys mieszkań.
Z góry uprzedzam – wszelkie analizy przygotowane przez podmioty
żerujące na rynku nieruchomości uważam za fałszywe i nierzetelne i
nie będę się do nich ustosunkowywać.
II. Kredytowe szaleństwo – z euforii w depresję
Szalony wzrost cen był spowodowany TYLKO i WYŁĄCZNIE tanim i zbyt
łatwo dostępnym kredytem.
Przez głupotę ‘jeleni’, brak wyobraźni bankowców, pazerność
deweloperów oraz obłudę pośredników i mediów napompowana została na
rynku nieruchomości i to w skali globalnej największa w dziejach
ludzkości bańka spekulacyjna. Nota bene - w Polsce udało się to
zrobić to w iście rekordowym tempie 2-3 lat. Trzeba tu powiedzieć,
że kretynizmu ekonomicznego w takiej skali nie odnotowało w
historii rynków nieruchomości żadnego cywilizowanego kraju.
Teraz jednak rynek się nasycił (co udowodniłem w pkt I), a do tego
Kryzys bezpowrotnie zamknął drzwi do kredytowego ‘eldorado’.
Skutkiem tego Kryzysu będzie bowiem NIEODWRACALNA zmiana modelu
funkcjonowania systemy bankowego i finansowego, bo jak pokazało
ostatnie 20 lat na świecie (w Polsce wystarczyły 3-4 lata) przy
zbyt łatwym i tanim kredycie ludzie popełniają dramatycznie
nieodpowiedzialne i po prostu głupie decyzje ekonomiczne.
Wmawiało się ludziom w Polsce, że stali się bogatsi, a prawda jest
taka, że w ostatnich latach to NIE ZAMOŻNOŚĆ SPOŁECZEŃSTWA ROSŁA,
ALE ZADŁUŻENIE w bankach. I to na co? Na coś, co wmówiono ludziom
jest warte fortunę a w rzeczywistości nie było warte nawet połowę
tego, co ludzie zapłacili. Stworzono jakiś 'matrix' z wirtualną
wyceną nieruchomości, za które ludzie zapłacili realne pieniądze.
III Demografia
Mamy więc obecnie nadwyżkę mieszkań (być może juz strukturalną),
potężny kryzys gospodarczy oraz skokowy i trwały spadek dostępności
kredytów - to wszystko spowoduje ostre spadki cen w najbliższym
czasie.
Natomiast fatalna demografia, będzie przysłowiowym gwoździem do
trumny dla rynku nieruchomości, który spowoduje, że potężna
dekoniunktura na rynku nieruchomości będzie trwała co najmniej 10-
15 lat.
Fakty:
1. Przyrost naturalny oscyluje blisko zera. Liczba ludności w
Polsce spadała nieustannie przez 10 lat od 1997 do 2007roku!
http://stat.gov.pl/gus/5840_3906_PLK_HTML.htm
2. Około 1-2mln Polaków wyemigrowała, jakaś część na stałe
3. Idzie potężny niż demograficzny. Roczniki '90 oraz ‘00 są
przeciętnie o połowę mniej liczne niż te z lat '75-'85. Opracowana
przez GUS prognoza ludności Polski na lata 2008 – 2035 mówi o
szybkim spadku ludności. Data badania: lipiec 2008. Poniżej cytat i
link:
„Wyniki najnowszej długookresowej prognozy ludności Polski na lata
2008-2035 wskazują, że w perspektywie najbliższych 28 lat, tzw.
horyzontu prognozy, liczba ludności Polski będzie systematycznie
zmniejszać się, przy czym tempo tego spadku będzie coraz wyższe
wraz z upływem czasu (p. tabl.1.). Przewiduje się, że w 2010 roku
ludność Polski osiągnie prawie 38092 tys. osób, w 2020 – ok. 37830
tys., zaś w 2035 roku – ok. 35993 tys. - przy założeniu scenariusza
prognozy określanego jako najbardziej realistyczny.”
http://stat.gov.pl/gus/5840_4559_PLK_HTML.htm
Ja wiem, że obecnie rodzi się więcej dzieci. Jest to oczywiste,
ponieważ teraz rodzi wyż demograficzny z lat ’75-’85. Dla części
tych kobiet powoli zbliża się ostatni dzwonek na macierzyństwo
(wiek 35lat+) odkładane do tej pory na rozkręcanie kariery
zawodowej, stąd też teraz wiele kobiet nadrabia zaległości.
Tak więc rzeczywiście jest więcej dzieci w liczbach bezwzględnych,
ale w relacji do liczby kobiet w wieku rozrodczym to nadal jest
dramatycznie mało – większość ludzi posiada 1-2 dzieci, troje
dzieci to obecnie prawdziwa rzadkość. Wskaźnik dzietności jest
wręcz katastrofalny. Poniżej cytat z opracowania na podstawie
danych GUS (wg stanu na koniec 2008rok !):
„Pomimo rosnącej liczby urodzeń - w dalszym ciągu poziom
reprodukcji nie gwarantuje prostej zastępowalności pokoleń, nadal
utrzymuje się obserwowany od 1989 r. okres depresji urodzeniowej. W
2007 r. współczynnik dzietności wynosił 1,31, co oznacza wzrost (o
0,09 pkt) w stosunku do odnotowanego w 2003 r., w którym wskaźnik
ten był najniższy od ponad 50 lat.”
http://egospodarka.pl/tematy/wspolczynnik-dzietnosci
Pamiętajmy też o jednym – gdy te dzieci (których niby teraz tak
dużo się rodzi) będą dorastać i myśleć o własnym mieszkaniu, to w
tym samym czasie umierać będzie powojenny wyż (tzw baby boomeres) a
mieszkania mają to do siebie, że do grobu się ich nie zabiera.
Przedsmak tego, co się będzie działo za parę lat na rynku
nieruchomości w związku z nadejściem niżu demograficznego można już
odczuć na wyższych uczelniach. Blady strach padł zwłaszcza na
prywatne szkoły wyższe. Na studia idą już bowiem roczniki z
początku lat ’90 i już widać, że uczelniom po prostu brakuje
studentów! Teraz jeszcze te biznesy jakoś przędą, bo starsze
roczniki zapewniają dopływ kasy, ale im dalej rocznikiem w lata ’90
tym gorzej i za parę lat masa prywatnych wyższych uczelni
zbankrutuje.
W związku z niżem demograficznym pierwszy padnie rynek wynajmu
mieszkań, bo niby kto będzie wynajmował te mieszkania, skoro
najlepsza klientela (i jakże ulubiona przez naganiaczy-piewców
opłacalności wynajmu) w postaci studentów będzie się szybko kurczyć
z roku na rok.
Żeby zrozumieć skalę zjawiska, podaję poniżej kilka danych o
liczbie urodzin:
rok 1980 – 701tys
rok 1990 – 552 tys
rok 1995 – 436 tys
rok 2000 – 380 tys
rok 2005 – 366 tys
rok 2007 – 390tys
IV. Podsumowanie
Obstawiam, że otrzeźwienie i przyspieszenie procesu normalizacji
cen przyjdą na nasz rynek nieruchomości już na jesieni 2009 lub na
początku 2010, wtedy bowiem nastąpi kumulacja niekorzystnych
zjawisk:
1. Nasi nowi ‘landlordzi’ (świeżo przekwalifikowani z ‘ynwestorów’)
połapią się jak głęboko zostali z ręką w nocniku, bo potencjalnych
chętnych (głownie studentów) będzie w tym roku dużo mniej.
Wkraczający na studia niż demograficzny i kryzys drastycznie
przerzedzą liczbę chętnych do studiowania.
2. Jednocześnie kryzys przestanie być już tylko wirtualny a będzie
konkretnie odczuwalny w sferze realnej m.in. poprzez rosnące
bezrobocie, obniżki wynagrodzeń, brak ofert pracy
3. Utrzymująca się nadpodaż niesprzedanych mieszkań będzie już
mocno uwierać deweloperom (bo płynność bieżąca, koszty
finansowania, kowenanty w umowach kredytowych etc)
4. „Ynwestory” dostaną swoje mieszkanka kupowane w systemie 10/90
i... fakturki do zapłaty. A przecież to nie tak miało być – te
mieszkania miały być już dawno opylone jeleniom, full kasy na
koncie i wieczne wakacje zapewnione, a tu taka ‘siurpryza’. Ci
goście też coś będą musieli zrobić z niechcianym towarem.
5. No i oczywiście sytuacja na rynku kredytowym absolutnie się nie
poprawi a niewykluczone, że jeszcze się pogorszy. Dlaczego?
- Już koniec 1.półrocza może pogorszyć sytuację, ponieważ banki
będą musiały się rozliczyć ze swoich niezabezpieczonych kredytów
wobec audytorów/spółek matek/KNF. Potencjalny wzrost potrzeb
kapitałowych = spadek akcji kredytowej.
- Bankom będzie się kończyć finansowanie w chf, które brały na 2-3
lata, a górka w udzielaniu tych kredytów przypadła na lato 2007,
więc zapewne wiele banków stanie przed problemem zrolowania
potężnych pozycji. Jak to zrobią, zwłaszcza te małe, najbardziej
agresywne banki, na które prawie nikt już nie ma limitów – nie mam
pojęcia. Jedno jest pewne – nowy funding w chf będzie bardzo drogi
i rentowność portfeli kredytowych zjedzie na mocno ujemne poziomy.
To spowoduje określone potrzeby kapitałowe i dalszy spadek akcji
kredytowej zwłaszcza w nisko marżowym segmencie kredytów
hipotecznych
- Być może do jesieni NPL-e zaczną być już problemem, albo stanie
się jasne, że będą problemem w nieodległej przyszłości. I znowu:
wzrost rezerw = potrzeby kapitałowe = spadek akcji kredytowej
6. W programie Rodzina na swoim (czyli inaczej polski subprime)
skokowo spadną limity cenowe, bo do kalkulacji wejdą nowe koszty
budowy, niższe od poprzednich o dobre kilkadziesiąt procent. Nota
bene - ten chory program powinien zostać jak najszybciej
wstrzymany, bo spowoduje więcej złego niż dobrego dla ludzi, którzy
do niego przystępują i niczego nieświadomi pakują się w totalny
kanał.
Wszystkie w/w czynniki spowodują, że na przełomie 2009/2010 żarty i
pieśń o szybkim odbiciu się definitywnie skończą i wtedy nastąpi
potężne tąpnięcie cenowe, a nie takie tam ‘popiardywanie’ o 15-20%
jak teraz.
Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i tak około 1k
EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
działki do 20km od centrum ok 80-200zł za m2
źródło:
http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=30&w=94228607...
Do tego dorzucę info że region CEE wypada najgorzej, bądź prawie najgorzej (z pamięci) w obszarze "ilości rodzenia się dzieci". Pisząc krótko, będzie nas coraz mniej, Polaków.Piotr Mieczkowski edytował(a) ten post dnia 19.04.09 o godzinie 17:05