Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Chcialbym sie poradzic w kwestii kupowania nieruchomosci jako osoba fizyczne vs. dzialalnosc gosp. Mam pytanie o VAT.

pzdr,
F.

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

W tej grupie są:
http://www.goldenline.pl/grupa/nieruchomosci-i-prawo

Zapraszamy :)

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Filip Nowicki:
Chcialbym sie poradzic w kwestii kupowania nieruchomosci jako osoba fizyczne vs. dzialalnosc gosp. Mam pytanie o VAT.

pzdr,
F.

Chodzi Ci jeśli kupujesz mieszkanie np.na wynajem, i prowadzisz działalność gospodarczą polegającą na wynajmie?To wtedy masz prawo odliczyć VAT+ amortyzacja (nowe budynki 40 lat, "używane" 10 lat.Chyba że zainwestujesz w nie 30% kosztów zakupu.Polecam strone http://gazetaprawna.pl

Pozdrawiam

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Wlasnie o to chodzi. Zakup mieszkania na wynajem.
A co sie zmienia jesli zainwestuje 30% ceny?
pzdr
F.

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Szybsza amortyzacja.Jak znajdę ten artykuł to podam na forum. Napewno to było w Gazecie Prawnej.

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT i nie przysługuje odliczenie VAT z tytułu nabycia. Jedynie można rozliczyć, jeśli kupiłeś mieszkanie (7% VAT) i zmieniasz jego klasyfikację na wynajem na prowadzenie działalności (cele inne niż mieszkaniowe). Amortyzacja lokalu mieszkalnego nie wynosi 40 lat tylko 1,5% rocznie (czyli trochę ponad 65 lat). 40 lat dla potrzeb na cele biurowe. Amortyzuje się część ceny przypadającą na budynek po wyłączeniu ceny gruntu w cenie całej nieruchomości (to tak ogólnie ujmując) Z przyspieszoną amortyzacją tez jest inaczej ale nie chce mi się już rozpisywać teraz. Nie chodzi o 30% ceny zakupu tylko jeśli nakłady na modernizację przekraczają pewien pułap (nie pamiętam czy to nie jest 30% wartości zakupu).Paweł N. edytował(a) ten post dnia 21.10.08 o godzinie 13:50

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Paweł N.:
Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT i nie przysługuje odliczenie VAT z tytułu nabycia. Jedynie można rozliczyć, jeśli kupiłeś mieszkanie (7% VAT) i zmieniasz jego klasyfikację na wynajem na prowadzenie działalności (cele inne niż mieszkaniowe). Amortyzacja lokalu mieszkalnego nie wynosi 40 lat tylko 1,5% rocznie (czyli trochę ponad 65 lat). 40 lat dla potrzeb na cele biurowe. Amortyzuje się część ceny przypadającą na budynek po wyłączeniu ceny gruntu w cenie całej nieruchomości (to tak ogólnie ujmując) Z przyspieszoną amortyzacją tez jest inaczej ale nie chce mi się już rozpisywać teraz. Nie chodzi o 30% ceny zakupu tylko jeśli nakłady na modernizację przekraczają pewien pułap (nie pamiętam czy to nie jest 30% wartości zakupu).Paweł N. edytował(a) ten post dnia 21.10.08 o godzinie 13:50

Jeśli chodzi o amortyzację :

Jak wliczać w koszty najmu amortyzacjęKosztem, który można bezpiecznie stosować dla obniżenia podstawy opodatkowania przychodów z najmu rozliczanych według skali podatkowej, jest amortyzacja wynajmowanej nieruchomości.

Jeśli podatnik ustali właściwą wartość początkową dla celów amortyzacji, założy ewidencję środków trwałych i wyliczy miesięczną ratę amortyzacji, może spokojnie obniżać o nią przychód, a tym samym płacić niższy podatek.

Ustalanie wartości początkowej sprawia podatnikom wiele problemów, ale jeśli ktoś nie chce w ogóle narażać się na dyskusję na ten temat z urzędem skarbowym, może skorzystać z tzw. amortyzacji uproszczonej. Wówczas nie ma w ogóle problemów, a na dodatek podatnik nie musi nawet zakładać ewidencji środków trwałych.

Zasady amortyzacji
Wszystkie zasady amortyzacji lokalu, który jest przedmiotem najmu, określone są w art. 22a-22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacji podatkowej nigdy natomiast nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Jednak w przypadku takich składników majątku jak budynki mieszkalne lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, podatnik sam decyduje o tym, czy będą one amortyzowane. Jeżeli więc nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, amortyzowane być nie muszą.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Lokal spółdzielczy
Amortyzacji podlegają także, jako tzw. wartości niematerialne - o ile tylko podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu - nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. W tym wariancie odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. rocznie. Jeśli jednak podatnicy zdecydują się na amortyzację uproszczoną, muszą jednak zastosować roczną stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5 proc. W tym przypadku nie ma tytułu prawnego do skrócenia okresu amortyzacji.

Ustalanie wartości początkowej
By rozpocząć amortyzowanie składnika majątku, trzeba najpierw ustalić jego wartość początkową. Za wartość początkową domu lub lokalu w razie nabycia w drodze kupna przyjmuje się cenę ich nabycia. Przy czym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, gdy podatnikowi przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeśli nabycie mieszkania lub domu, który ma być amortyzowany, następuje w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - za wartość początkową dla celów amortyzacji należy przyjąć wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Ważne!
Ważne!

Przy amortyzacji uproszczonej roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc. i nie można jej podwyższać

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Paweł N.:
Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT i nie przysługuje odliczenie VAT z tytułu nabycia. Jedynie można rozliczyć, jeśli kupiłeś mieszkanie (7% VAT) i zmieniasz jego klasyfikację na wynajem na prowadzenie działalności (cele inne niż mieszkaniowe). Amortyzacja lokalu mieszkalnego nie wynosi 40 lat tylko 1,5% rocznie (czyli trochę ponad 65 lat). 40 lat dla potrzeb na cele biurowe. Amortyzuje się część ceny przypadającą na budynek po wyłączeniu ceny gruntu w cenie całej nieruchomości (to tak ogólnie ujmując) Z przyspieszoną amortyzacją tez jest inaczej ale nie chce mi się już rozpisywać teraz. Nie chodzi o 30% ceny zakupu tylko jeśli nakłady na modernizację przekraczają pewien pułap (nie pamiętam czy to nie jest 30% wartości zakupu).Paweł N. edytował(a) ten post dnia 21.10.08 o godzinie 13:50

Jeśli chodzi o VAT:

Kiedy i jak płacić VAT od najmu lokaliDla rozliczeń w ramach podatku od towarów i usług nie ma znaczenia, czy wynajmujący jest przedsiębiorcą czy osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej ani czy płaci ryczałt albo podatek wyliczany według skali tabeli podatkowej.

Od początku funkcjonowania w Polsce podatku od towarów i usług obowiązuje zasada, w myśl której obrót uzyskiwany z umów najmu lokali na cele mieszkalne w całości jest zwolniony z podatku (zwolnienie przedmiotowe), natomiast podstawową stawką podatku, VAT 22 proc., objęty jest obrót z najmu nieruchomości na cele niemieszkalne.

W tym drugim przypadku jednak podatnicy mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Polega ono na tym, że nie trzeba naliczać i płacić VAT, jeśli obrót podlegający temu opodatkowaniu w skali roku nie przekroczy 50 tys. zł.

Zwolnienie podmiotowe
Te w miarę klarowne zasady sprawiają jednak kłopoty kilku grupom osób. Pierwszą stanowią podatnicy, którzy wynajmują wyłącznie nieruchomości na cele niemieszkalne. Ponieważ najemcami są głównie przedsiębiorcy, znaczna ich część zainteresowana jest otrzymywaniem od wynajmującego faktury VAT jako dokumentu potwierdzającego poniesione przez nich koszty najmu. Dzieje się tak dlatego, że będąc czynnymi płatnikami VAT, są zainteresowani możliwością pomniejszania podatku należnego o podatek naliczony w ramach faktur kosztowych, w tym związanych z kosztem najmu.

Ważne!

Mimo że najem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, wynajmujący który jest płatnikiem tego podatku z innego tytułu lokatorom powinien wystawiać faktury VAT albo dokumentować obrót z najmu jako sprzedaż bezrachunkową

Pod presją najemcy wielu wynajmujących, którzy z najmu oraz ewentualnie innych czynności podlegających VAT nie osiągają rocznie 50 tys. zł, rezygnuje z podmiotowego zwolnienia z VAT, składając w urzędzie skarbowym wniosek o zarejestrowanie jako czynnego podatnika VAT. W konsekwencji osoby takie muszą wystawiać faktury VAT dokumentujące przychód uzyskany z umowy najmu. Zobowiązane są też do prowadzenia dokumentacji dla potrzeb VAT (ewidencji sprzedaży VAT oraz ewidencji zakupów VAT - gdy chcą skorzystać z prawa pomniejszania podatku należnego o podatek naliczony przy wydatkach związanych z wynajmowaną nieruchomością).

Uzyskiwanie przychodów
Zdarza się, że wynajmujący uzyskuje przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne poza prowadzoną działalnością, a poza tym jest przedsiębiorcą uzyskującym obrót objęty podatkiem od towarów i usług w takiej wysokości, że nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Choć najem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, to jednak taki podatnik powinien uwzględniać przychody uzyskiwane z umów najmu przy rozliczeniach w ramach podatku od towarów i usług.

Praktycznie wygląda to tak, że jeśli najemca chce otrzymywać dokument potwierdzający wpłatę należności z tytułu umowy najmu, to wynajmujący będący czynnym podatnikiem VAT powinien mu wystawiać fakturę VAT. Gdy kontrahent żadnego potwierdzenia nie oczekuje, bo np. reguluje wszystkie należności przelewem na konto wskazane przez wynajmującego, należy taki obrót także ująć w ewidencji sprzedaży VAT - w części przeznaczonej na dokumentowanie sprzedaży bezrachunkowej.

Na jakie cele
Podobnie postępuje podatnik, który nie prowadzi działalności gospodarczej, ale uzyskuje wyłącznie przychody z umów najmu nieruchomości zarówno na cele mieszkalne jak i niemieszkalne, o ile tylko nie może skorzystać lub świadomie zrezygnuje ze zwolnienia podmiotowego. Wówczas także należności od lokatorów dokumentuje fakturami VAT, w kolumnie przeznaczonej na wpisanie stawki podatku wpisując: zwolnione. Gdy zaś najemca nie chce faktury, uzyskany obrót księguje w ewidencji sprzedaży VAT jako sprzedaż bezrachunkową.

W każdej z powyższych sytuacji czynny podatnik VAT ma prawo do skorzystania z rozliczeń z podatku od towarów i usług metodą kasową, czyli raz na kwartał. W tym celu musi zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o wyborze takiej metody. Wówczas płaci podatek do 25 dnia miesiąca następującego po kwartale, którego rozliczenie dotyczy. W tym też terminie składa deklarację rozliczeniową.

Jeśli podatnik nie złoży takiego zawiadomienia, musi składać deklaracje i ewentualnie płacić podatek co miesiąc, w tym także za miesiące, w których nie uzyskał obrotu z najmu.

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Wkleił pan artykuły, które ujmują to co napisałem, tylko bardziej obszernym słownictwem. :-)

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Paweł N.:
Wkleił pan artykuły, które ujmują to co napisałem, tylko bardziej obszernym słownictwem. :-)

Dokładnie :)) Chciałem by miał pełen obraz.Wiem że VAT można odzyskać, tak rozmawiałem z księgowym.Bo narazie jestem przed aktem notarialnym...

Temat: Czy mamy tu w grupie doradce podatkowego?

Dziekuje!