GoldenLine
Zaloguj się
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Wielu doradców i osób związanych z rynkiem nieruchomości twierdzi, że najważniejsza w inwestowaniu w nieruchomości jest lokalizacja. Spotkać można nawet twierdzenie, że trzy najważniejsze elementy mówiące o tym, że należy wybrać inwestycje to:
1.lokalizacja
2.lokalizacja
3.lokalizacja

Czy ten pogląd jest słuszny?
Większość zgodzi się pewnie, że zakup nieruchomości w bardzo dobrej lokalizacji (czytaj modnej) wiąże się z dużymi kosztami. Na pewno atutem jest możliwość w miarę szybkiego zbycia takiej nieruchomości, bo zawsze znajdziemy kogoś, kto będzie chciał kupić nieruchomość w dobrej lokalizacji. Pytanie brzmi czy na takiej nieruchomości można naprawdę dobrze zarobić?

Przyglądając się inwestycjom zrealizowanym przez Donalda Trupma jednego chyba z największych inwestorów na rynku nieruchomości można wyciągnąć inny wniosek. Sam Trump w swoich książkach pisze, że lokalizacja niczego nie gwarantuje. Jednym z jego elementów tworzenia fortuny było „udoskonalanie” lokalizacji. Czyli innymi słowy tworzenie, aby lokalizacja stawała się modna.
Strategia taka powoduje, że kupujemy nieruchomość w mało atrakcyjnej dzielnicy, przez co kupujemy stosunkowo tanio i zmieniamy okolice, aby inni chcieli też tam inwestować.

Moim zdaniem strategia bardzo atrakcyjna, bo niosąca za sobą dużą potencjalną stopę zwrotu. Tu jednak rodzi się pytanie, które kieruję do wszystkich uczestników grupy.

Jakimi działaniami i jak podnieść atrakcyjność naszej lokalizacji? Jakimi działaniami można zmieniać wyobrażenie o naszej lokalizacji? A może taka strategia nie jest słuszna?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Nadawanie lokalizacji tak uniwersalną wagę, może okazać się wysoko mylne. Waga cechy jest elementem bezpośrednio powiązanym z przeznaczeniem nieruchomości. W skrajnych przypadkach może okazać się mniej istotna.

W zakresie podnoszenia atrakcyjności lokalizacji, jako szybko nasuwającym się przykładem/sposobem, może posłużyć "sezon" na lofty. Z obskurnej dzielnicy robotniczej, przy dobrej strategii kampanii reklamowej, naturalnie znanego już inwestora, można znacząco podnieść poziom cen, co za tym idzie pośrednio wpłynąć na prestiż lokalizacji.Przemysław Pieniążek edytował(a) ten post dnia 20.09.07 o godzinie 20:58
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Ktos kiedys zamarzyl sobie ze stworzy miasto na pustyni...
Wszyscy mówili że to glupota i zla inwestycja...

A teraz...


Obrazek
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Lokalizacja to nie wszystko.
Moda na ciekawe lokalizacje na rynku nieruchomości zmienia się bardzo szybko. Wykreować zainteresowanie rynku taką "modną" i "niechcianą" lokalizacją nie jest problemem. Wystarczy przygotować opasły raport o rynku nieruchomości, szumnie go w mediach zaprezentować i bez żenady wciskać kit w stylu; "obiektywne badania właśnie wykazały, że nieruchomość zlokalizowana jest w naj...najlepiej od innych” i nic tylko kupować.
Takie czary mary słynnych firm analitycznych obserwuję od lat, co ciekawe inwestorzy kupują tą ładnie zapakowaną obłudę. Później przychodzi czas rozczarowań, ale autorów raportów to już nie interesuje.
Przygotowanie rzetelnego raportu na tak młodym i lokalnie rozproszonym rynku nieruchomości jest bardzo trudne. Sprawę pogarsza brak dostępu do wiarygodnych danych. Faktyczne ceny transakcyjne zakupionych nieruchomości nie są powszechnie osiągalne a jeśli już to w małym procencie i tylko dla wybranych.
Ośrodki badawcze nie mogąc dotrzeć do dobrych źródeł informacji o rynku opierają się na cenach ofertowych. Jest bardzo złudne i nieprecyzyjne, fałszuje rzeczywistość rynku oraz wpływa na nie racjonalne postawy inwestorów.
Koronnym przykładem w tym roku jest nazywana przez mnie tzw. banka deweloperska, która skutecznie rozregulowała mieszkaniowy rynek pierwotny i wtórny.
Rzeczoznawcą majątkowym też się do głowy kładzie, że lokalizacja to główny czynnik wzrostu wartości nieruchomości. Myślę, że nie słusznie, dla mnie po latach doświadczeń i setek oględzin „super lokalizacji” najważniejszym elementem stanowiącym o rentowności przyszłej inwestycji jest jej funkcjonalność. Kupując, np. kamienicę w nie najmodniejszej dzielnicy miasta a umiejętnie wykorzystując drzemiące w niej zasoby,możemy nie tylko uzyskać stałe i dobre dochody, ale i pomału wpływać na sąsiedztwo. Przyczyni się to na pewno do budowy pozytywnej lokalizacji.
Moim zdaniem funkcjonalność nieruchomości jest dużo ważniejsza od lokalizacji, na kolejnych miejscu zarządzanie. Właściwe zarządzanie nieruchomością nie tylko podniesie jej wartość. Niestety błędy w sztuce zarządzania nieruchomościami ujawniają się dopiero po latach ze szkodą dla nieruchomości i właściciela.
Link do wypowiedziLink
Aldona Grono

Aldona Grono Kontroler Finansowy

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Tomasz B.:
Lokalizacja to nie wszystko(...)
Moim zdaniem funkcjonalność nieruchomości jest dużo ważniejsza od lokalizacji, na kolejnym miejscu zarządzanie. (...)
Popieram: funkcjonalność taką => funkcjonalność dla danej lokalizacji!!!
ponieważ ilekroć sięgam pamięcią wstecz, to ta właśnie cecha determinuje rodzaj klienta docelowego, a od jego gestu/kieszeni będzie zależała wysokość ceny którą będzie skłonny zapłacić
bo sprzedający od pewnego progu, zaakceptuje każdą, nawet nieracjonalną dla niego, wartość transakcji
Link do wypowiedziLink
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Skoro pojawiła się funkcjonalność jako cecha najważniejsza to w kontekście mojej pierwszej wypowiedzi zadam pytanie jakimi metodami zwiększać funkcjonalność nieruchomości?
Link do wypowiedziLink
Tomasz Szopiński

Tomasz Szopiński immoclick.pl |
szopinski.eu.org |
doktorzyfirm.pl

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Lokalizacja to podstawa. No chyba, że uda nam się "udoskonalić" lokalizację. Ideałem byłoby np. kupno ziemi a następnie przyciągnięcie inwestora który zbuduje w okolicy pole golfowe, dzięki któremu nieruchomość nabiera atrakcyjności i jednocześnie wartości.

W przypadku np. kupna mieszkania kupujący nie będzie prawdopodobnie mógł uatrakcyjnić lokalizacji. Jeżeli budynek będzie odrapany, klatki schodowe pomazane, dziurawe chodniki, w okolicy pełno pijaków to nawet najbardziej funkcjonalne mieszkanie traci na atrakcyjności. Wolę mieć gorsze mieszkanie (tzn. mniejsze lub gorzej urządzone) w dobrej lokalizacji niż super funkcjonalne w nieciekawym otoczeniu. Nawet niezbyt zadbane mieszkanie można dobrze urządzić. Natomiast jego otoczenia nie da się zmienić.

Drobny inwestor nie ma możliwości uatrakcyjnić lokalizacji. Więc twierdzenie że lokalizacja jest kluczowa jest moim zdaniem jak najbardziej prawdziwa.

W przypadku większych inwestorów budujących, urządzających np. lofty tutaj sprawa jest już dyskusyjna.

Wniosek mój jest taki, że wszystko zależy z jakim typem inwestora mamy do czynienia.Tomasz Szopiński edytował(a) ten post dnia 25.09.07 o godzinie 18:33
Link do wypowiedziLink
Magdalena Urbańska

Magdalena Urbańska właściciel sklepu
erotycznego dla
kobiet

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Skoro przeceniamy rolę lokalizacji to wyobraźmy sobie taką sytuację:

Kupujemy dom np. w Łomiankach pod Warszawą. Piękna okolica, ładne domki wokół, cisza i spokój. Pierwszy wieczór mija nam bardzo przyjemnie. Rankiem wstajemy z łóżka, jemy śniadanie ubieramy się w białe niedzielne ubranie i idziemy do samochodu. Otwieramy drzwi i siadamy za kierownicą. Podnosimy ręce do kierownicy i... mamy czarne ręce... mamy czarne spodnie... i brudne mankiety. Cała maska samochodu pokryta jest drobinkami sadzy. Kilka godzin śledztwa i odkrywasz, że Twój sąsiad pali w piecu resztkami gumy... A Ty nie możesz nic z tym zrobić.
Dlaczego o tym nie wiedziałeś?
Ponieważ wcześniejszy właściciel dogadał się z twoim sąsiadem, aby na czas sprzedaży domu zmienił opał.

Owszem roli lokalizacji nie można przeceniać. Jednak nie docenienie jej może nas kosztować więcej niż przecenienie.
Link do wypowiedziLink
Katarzyna Trukawka

Katarzyna Trukawka Dyrektor Sprzedaży -
Nowy Adres S.A.

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

ciekawa historia - ale z takim sąsiadem można walczyć - w urzędzie gminy zazwyczaj jest dział ochrony środowiska - nękamy, nękamy i powinno się udać:)
Magdalena U.:
Skoro przeceniamy rolę lokalizacji to wyobraźmy sobie taką sytuację:

Kupujemy dom np. w Łomiankach pod Warszawą. Piękna okolica, ładne domki wokół, cisza i spokój. Pierwszy wieczór mija nam bardzo przyjemnie. Rankiem wstajemy z łóżka, jemy śniadanie ubieramy się w białe niedzielne ubranie i idziemy do samochodu. dOtwieramy drzwi i siadamy za kierownicą. Podnosimy ręce do kierownicy i... mamy czarne ręce... mamy czarne spodnie... i brudne mankiety. Cała maska samochodu pokryta jest drobinkami sadzy. Kilka godzin śledztwa i odkrywasz, że Twój sąsiad pali w piecu resztkami gumy... A Ty nie możesz nic z tym zrobić.
Dlaczego o tym nie wiedziałeś?
Ponieważ wcześniejszy właściciel dogadał się z twoim sąsiadem, aby na czas sprzedaży domu zmienił opał.

Owszem roli lokalizacji nie można przeceniać. Jednak nie docenienie jej może nas kosztować więcej niż przecenienie.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Ojej - ile ten sąsiad musiałby mieć tej gumy, żeby nią opalać?
Prosimy o niestraszenie aktualnych i potencjalnych mieszkańców Łomianek (np. mnie) :)

A tak wracając do tematu, to wydaje mi się, że nie ma złotej zasady działającej zawsze i wszędzie. Po prostu można przyjąć, że np. przy wyborze nieruchomości w x% decyduje lokalizacja, w y% funkcjonalność itd. Ja również obstawiałabym duży procent na lokalizację.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Myślę, że co do działek, warto zebrać się w grupę i wspólnie kupić dużą działkę do podziału w niedalekiej odległości od miasta (np. Warszawy). Wtedy ma się fajnych sąsiadów, często równych wiekiem, można sobie pozwolić na plac zabaw dla dzieciaków i np kort tenisowy i lokalizacja sama robi się wymarzona:)
Link do wypowiedziLink
Tomek Kopytko

Tomek Kopytko manager, Morgan &
Stevenson Consulting

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Lokalizacja jest zdecydowanie bardzo ważna. Ale chyba nie jest jednak tak, że powinna decydować o tym, czy warto zainwestować w daną nieruchomość. Przy obecnym chaosie związanym z planami zagospodarowania, to co wydaje się nam wspaniałą lokalizacją, może przerodzić się w totalną pomyłkę inwestycyjną.
Link do wypowiedziLink
Janusz H.

Janusz H. geodeta

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

O wartości nieruchomości dziś i w przyszłości decyduje wiele cech, np. te podstawowe dla działki niezabudowanej:
1. położenie (lokalizacja)
2. przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
3. infrastruktura techniczna
4. dostępność, dojazd
5. konfiguracja, kształt
itp.

Oczywiście jeśli nieruchomość jest zabudowana to możemy dodać jeszcze kilka cech związanych z istniejąca budowlą.

Moim zadaniem o atrakcyjności nieruchomości a w konsekwencji jej wartości na rynku, decyduje zespół cech które w kontekście do planowanego zagospodarowania czynią, że inwestorowi jest najłatwiej w danym miejscu osiągnąć zamierzony efekt.
A to czy nieatrakcyjna dziś nieruchomość za jakiś czas stanie się atrakcyjną lub odwrotnie, może zadecydować np. aktualne sąsiedztwo, zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego, planowane i realizowane inwestycje......

W sumie temat rzeka, reasumując (choć nie mam zamiaru zamykać dyskusji) przy ocenie atrakcyjności nieruchomości na pewno trzeba uwzględniać lokalizację, ale nie jest ona moim zdaniem jedynym miarodajnym czynnikiem.

Co do "uatrakcyjniania" lokalizacji, to na pewno duże TAK dla takich działań, można to uzyskać działaniami administracyjnymi i inżynieryjnymi:
- punktowa zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego - np. z terenów rolnych na usługowe
- doprowadzenie mediów na teren nieruchomości jeśli ich wcześniej nie było
- polepszenie drogi dojazdowej
- likwidacja uciążliwego sąsiedztwa (pewien biznesmen z mojego terenu budując swą rezydencję zaproponował kilku rodzinom Romów, że kupi im mieszkania gdzieś indziej w zamian za opuszczenie sąsiedztwa)

Sposoby są, reszta to wiedza, doświadczenie, wyobraźnia, kontakty i pieniądze ;)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

W sumie powiniennem się uznać za dyletanta przy przedmówcach ("doradcach" i "specjalistach") :) niemniej chciałbym zauważyć, że istnieje również ciekawe (z punktu widzenia drobnego inwestora) zjawisko wzrostu wartości nieruchomości gruntowych w przypadku pojawienia się w otoczeniu kilku nowych domów. Reasumując, warto kupić działkę niezabudowaną, na obrzeżu wsi, nawet bez mediów i wcale nie w superatrakcyjnej cenie, o ile wiemy, że na sześciu sąsiednich działkach właściciele właśnie dostali pozwolenia na budowę np. domków...

Pewnie to nie jest bardzo odkrywcza myśl, ale jakoś nikt na ten temat nie wspomniał...
Link do wypowiedziLink
Michał Tomasz K.

Michał Tomasz K. Nieruchomości

Temat: Czy lokalizacja jest najważniejsza?

Bo jest to nieco inna kwestia.

Predykcja rozwoju terenu wpływa na 3 elementy:
- czy daną działkę warto kupić by ją następnie (po zmianie otoczenia) odsprzedać;
- czy daną działkę warto kupić by na niej docelowo budować zakładane obiekty;
- jeżeli ma się daną działkę, w którym momencie warto budować.

Oczywiście jest to bardzo ogólne określenie - szczegóły zależą od tego jakimi kwotami rozporządza inwestor, jak szybko musi realizować zyski oraz co ma zamiar tam budować.

Przykładowo: akurat wczoraj wieczorem robiłem jednemu z deweloperów szybką analizę jednego z terenów, które posiada, pod kątem 3-ej kwestii - czyli kiedy budować.

W tym momencie trzeba było wziąść zakładane zmiany otoczenia (łącznie z nieformalnymi informacjami jakie posiadam) i informacje o terminach realizacji inwestycji mogących stanowić bezpośrednią konkurencję (tu akurat chodziło o wyższą półkę).

Czy temat był nowy ? Nie - już wcześniej sygnalizowaliśmy, że powinien ruszyć z tą inwestycją, gdyż jest to grupa sprzedająca się raczej niezależnie od sytuacji w niższych półkach, a czas jest dobry.
Teraz widocznie zaczęto to mocniej analizować, gdyż poproszono mnie o ocenę sytuacji.
Punkt dla dewelopera - większość niestety opiera się o własny punkt myślenia, poparty najczęściej pomysłami architektów (a te bywają nieziemskie), za to bez uwzględnienia pewnych czynników na które zwraca się z punktu widzenia obrotu.

Czy to wina dewelopera/inwestora ?
Niezupełnie - pewne szczegóły raczej wpadają w oczy Pośrednikom, czy raczej tym z pośród nich, którzy siedzą w takich sprawach.
A ponieważ nie jest to nazbyt duże grono, a ludzi wolnych z większym doświadczeniem niemal nie ma - deweloperzy/inwestorzy muszą bazować na analizach robiony przez osoby patrzące na to z zewnątrz.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Kryzys? Czy jest to szansa ...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj