GoldenLine
Zaloguj się

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Jak oceniacie nową doktrynę pijarową ekspertów i niezależnych analityków spod znaku Janusza W ?

Dla mnie to jest najbardziej przecząca podstawowym zasadom nawet nie ekonomii, a matematyki i fizyki teoria od czasu kiedy baron Munhausen wyciągnął się z bagna za wąsy.
Link do wypowiedziLink
Przemysław Lisek

Przemysław Lisek Trener i konsultant
zarządzania
projektami

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Za włosy, jeśli już, chyba że coś źle czytałem.
A doktryna całkiem słuszna - rynek trzeba pobudzać ;)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Ja widziałem w filmie i tam było za wąsy...
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Maciek ja nie rozumiem dlaczego Wy z Hubertem razem ciągle powtarzacie, że będą ceny nieruchomości spadać i spadać - nie do końca trafiają do mnie Wasze opinie i argumenty - wydają mi się niezbyt realne - dlaczego mianowicie miałyby ceny spaść - jak niektórzy twierdzą nawet o 50% (takie opinie prezentowali jeszcze na początku lutego analitycy Bankier.pl)?

Oczywiście są kategorie nieruchomości, które od cen wyjściowych - mocno zawyżonych - do transakcyjnych rzeczywiście spadną i o te 50% mógłbym wiele podać takich przykładów. I bez kryzysu wiadomo, że ceny ofertowe od transakcyjnych są zawsze min 5-15% wyższe.

Żeby Wasz mocno pesymistyczny scenariusz się sprawdził kryzys (utrudnienia w uzyskaniu kredytu hipotecznego) musiałby potrwać ok 3 lat, a nie tak jak się zakłada, że ożywienie powinno nastąpić już w III kwartale 2009, a pierwsze oznaki przyjdą - może już przychodzą - z rynku amerykańskiego - gdzie podobno nad ożywieniem pracują :) (kupują) Chińczycy bo ceny nieruchomości są w Stanach niższe niż w Pekinie i lepiej wyposażone, wykończone...

Nie wiem dlaczego nurt obniżek miałby wywołać rynek wtórny - no chyba, że utrudnienia w spłacie kredytu i próba zamiany na mniejsze i tańsze, ale sprzedaż o obniżonej cenie pewnie i tak nic by nie dała jeśli klient kupił mieszkanie w latach 2006-2007 (a takich jest najwięcej)- więc co do tego chyba jesteśmy zgodni... :-)

Pozostaje więc rynek pierwotny... I tutaj wbrew pozorom developerzy wcale nie są w złej sytuacji - poza oczywiście drobnymi wyjątkami. Jeśli nawet zapas zrealizowanych inwestycji mógłby się sprzedawać przez najbliższe 3 lata to dla deweloperów bardziej opłacalne będzie dogadanie się z bankiem co do wydłużenia okresu spłaty kredytu inwestycyjnego niż obniżka cen oferowanych mieszkań która prawdopodobnie w obecnej sytuacji i tak niewiele by zmieniła...

Dlatego spadki cen to moim zdaniem max 20%, ale sądzę, że realnie zamkną się między 10-15%.

Chyba, że USA i inne kraje nie będą interweniować wówczas rzeczywiście moglibyśmy liczyć na spore spadki. Jednak interwencje już widać... To nie znaczy, że nie czeka nas realny kryzys za kilka-kilkanaście lat... Ale jak Świat poradzi sobie z następnym kryzysem to może podyskutujemy innym razem :-)

A co do cen najmu - no to taj jak Przemek mówi coś rynek rozruszać musi - wreszcie jakoś nam się rynek PR krystalizuje :-)
W jakimś sensie Maciek uprawiasz podobną akcje PR-owską tylko w drugą stronę :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Hubert - bierz go;) Ja właśnie zamykałem kompa;)
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

To się nazywa timing ;-)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

.Hubert S. edytował(a) ten post dnia 22.06.09 o godzinie 21:03
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Hubercie,

ad. 1) Spadek popytu,o którym mówisz nie jest wynikiem niechęci do zakupów przez potencjalnych najemców czy poprostu brakiem zapotrzebowania przez polskie społeczeństwo, ale problemem w uzyskaniu finansowania (kredytu hipotecznego). Tak jak powiedziałem jeśli sytuacja tak utrzyma się przez okres 3 lat możemy liczyć na poważne spadki, ale nie wcześniej.
ad.2) j.w. Wszystko zależy ile sytuacja taka potrwa - przez najbliższy czas - a już się to zaczęło emigranci, o których wspominasz wracając z gotówką i kładąc na stół obniżają ceny mieszkań z ofertowych do transakcyjnych o ok. 20-30%.
ad.3) We wzrosty w najbliższym czasie nie wierzę, ale nie będą to też spadki znacząco widoczne - po interwencji USA i innych krajów w system finansowy nasz rynek nawet nie zdąży zareagować większymi spadkami...
ad.4) Hubert podajesz skrajne przypadki wzrostów cen mieszkań - moim zdaniem realnie ceny w Polsce od 2004r. wzrosły o ok. 100 - 120%. Oprócz wzrostu PKB o którym mówisz który ma oczywisty wpływ powinieneś wziąć pod uwagę inne zmiany jak m.in. wprowadzony podatek VAT na usługi i materiały budowlane - to daje nam dodatkowe 22% + PKB i pewnie kilka innych czynników. W ostatnim czasie mamy lekkie spadki materiałów budowlanych spowodowane właśnie pewnie spadkami cen surowców, więc i na lekkie spadki cen mieszkań można liczyć.
ad.5) Hubert ja nigdy nie kupiłbym dla siebie mieszkania w płycie, ale nie będę się też zarzekał, że nigdy nie kupię np jako inwestycje. Uważam, że nawet te "płyty" :) znajdą, mają w Polsce swoją grupę odbiorców i będą mieć - ale nie będę rozwijał tematu.
Poza tym jeżdżę nie tylko po Warszawie i obserwuje rynek - nie tylko mieszkań - i widzę, że są kategorie nieruchomości, które w ostatnich latach rosły szybciej niż ceny mieszkań.

I inna kwestia co do finansowania zakupów - nawet jeśli banki wstrzymają kredyty hipoteczne na jakiś czas - uwierz mi, że szybko tę sytuację wykorzystają grupy kapitałowe, które na tym zarobią - tworząc produkty finansowe droższe, ale łatwiej dostępne i znów znajdą się na nie chętni.

Co do cen nieruchomości w USA, Anglii czy Francji i polskim do nich odniesieniu to pamiętaj, że od kilkudziesięciu lat Świat idzie drogą "zrównoważonego rozwoju" - tak pięknie się to nazywa, który wprowadzają różne światowe organizacje poczynając od ONZ. Co to w konsekwencji powoduje - że siła nabywcza zaczyna się zrównywać i tym samym ceny również. Kto jeszcze 10 lat temu myślał, że Chińczycy zaczną kupować nieruchomości w Stanach i staną się poważną grupą nabywczą?

Hubert mówimy abstrakcyjnie o spadkach - bo jeśli mówisz, że ceny spadną o 50% np w perspektywie 50 lat to może tak być - kto wie co spadek przyrostu naturalnego, a tym samym spadek poziomu zaludnienia spowoduje - no chyba, że imigranci z innych części świata - tych mniej "zrównoważonych rozwojowo" do Polski przybędą...
Ja uważam, że bilans rdr I 2009 - I 2010 nie wykaże większych niż 20% spadki. I jeśli chcesz mogę pójść o zakład :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

.Hubert S. edytował(a) ten post dnia 22.06.09 o godzinie 21:03
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

.Hubert S. edytował(a) ten post dnia 22.06.09 o godzinie 21:04
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

.Hubert S. edytował(a) ten post dnia 22.06.09 o godzinie 21:04
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Hubert S.:
Stary, po co sie kłocić - poczekamy zobaczymy. Ja nie twierdze, ze ceny spadną o 24,5 % czy o 52,43 % - to bez znaczenia. Jestem pewien, ze spadną i tyle mi wystarcza. Do szalonych wzrostów po 100 % rocznie nie dojdzie juz nigdy lub bardzo długo. Te 2-2 lata, w których ludzie stracili rozum nalezą do historii:)

Hubert ja się nie kłócę - po co? Przedstawiam tylko argumenty, które według mnie wcale nie przyniosą wielkich obniżek, a chwilowy spadek to w kryzysie rzecz normalna - możnaby takie przykłady z historii mnożyć bo czy to rok 1978-79 czy 1987, czy 1992 i pewnie kilka innych przykładów można podać gdzie chwilowo i ceny surowców, indeksów i nieruchomości spadały na łeb, na szyję... A potem znów powrót do poziomów sprzed kryzysu.

A jak ktoś mi mówi, że ten kryzys jest podobny do kryzysu po 1929 roku to mnie szlak trafia i uważam takie porównania za totalne ignoranckie i bez znajomości tego co działo się wtedy i w Stanach Zjednoczonych, i w Europie i w Polsce!

Poza tym korzystając z pięknej pogody właśnie wróciłem z drugiej w sezonie wyprawy rowerowej i mogę tylko stwierdzić z obserwacji, że wiosna idzie i przemysł budowlany ruszył z kopyta co widać i po ruchu w składach budowlanych i po rozpoczynających się budowach.

No, ale pożyjemy zobaczymy...
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Wartość raty kredytu + czynsz + media nie powinien przekroczyć 30-35% budżetu gospodarstwa domowego albo (inny wskaźnik) rodzinę stać na zakup nieruchomości, która kosztuje max. 2,5 krotność dochodów brutto.
I teraz znajdźmy sobie przytulne gniazdko w jakimś miłym miejscu. Powodzenia :)
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Marcin - właśnie, myślę że w Hossie banki udzielały na 50%, 70% i to był problem. Teraz wiedzą że to był błąd. Część się wycofuje, część podwyższa prowizję, wszyscy ograniczają zdolność kredytową. Policzmy Nowaków:

4000netto (2 średnie pensje) * 0,35 = 1400zł raty. Czyli na 30lat mogą dostać jakieś 220tyś....

4000netto (2 średnie pensje) * 0,7 = 2800zł raty. Czyli na 30lat mogli dostać w szczycie hossy (najlepiej we frankach, "bo nasza waluta będzie się umacniać a podstawy naszej gospodarki są silne" ;) ) jakieś 430tyś....

rynek musi się dostosować, oczywiście np. w Warszawie kwoty były by odpowiednio większe - zdaje się około 6000netto.

Zgodzę się że ceny nie spadną z dnia na dzień, ale jest nowy trend. Zastanawiam się czy podaż nie wyczerpie się szybciej np w mniejszych miastach niż w Warszawie. Należało by obserwować właśnie walkę popytu z podażą, one się spotykają przy pewnej cenie, na której widzę w tej chwili popyt realny (i dochodzi do transakcji). Ta cena spadła i chwilowo się zatrzymała (rynek równa w dół). Co dalej ? nie jestem pewien czy da się to przewidzieć...

a i jedno jest pewne - rynek zmalał to widać po sumie udzielonych kredytów w styczniu i lutym. Nie wiem jakie miały by być przesłanki do ożywienia rynku kredytów pod koniec roku. Myślę że powrotu do chorej sytuacji z 2007,2008r nie będzie.
Link do wypowiedziLink
Marcin Mystkowski

Marcin Mystkowski www.globtrex.com -
portal inwestycyjny

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

tymczasem deweloperzy twierdzą że wznowili sprzedaż... http://www.globtrex.com/Wiadomosci/1-Rynki/12149-Dewel...
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

To nie są twarde dane, trzeba by mieć dane z całego rynku bo sprzedaż w różnych firmach/inwestycjach diametralnie się różni. IMHO liczy się ilość sprzedanych mieszkań na całym rynku - takich danych się nie udostępnia. Myślę że można ją określić przez sumę zaciągniętych kredytów na wykresie "Miesięczne zmiany zadłużenia skorygowane o zmianę kursu CHF"

http://licznikmieszkan.atspace.com/kredyty.html
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Krzysztofie nie są to twarde dane o całej branży, ale chyba nic takiego szczególnego Polnord i JWC nie zrobili co by im miała sprzedaż skoczyć, a innym nie?
Link do wypowiedziLink
Marcin Mystkowski

Marcin Mystkowski www.globtrex.com -
portal inwestycyjny

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

to nie są na pewno twarde dane, ale umówmy się - deweloperzy notowani na GPW - to papierek lakmusowy branży w mojej opinii...
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Blah

Krzysztof Blah software developer

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Na przykładzie Gdańska (to miasto obserwuję) i firmy Polnord.
Polnord sprzedawał bardzo przewartościowaną inwestycję Gdańsk/Kowale, jestem pewien że nic tam nie sprzedali podczas gdy sprzedaż w tym czasie w innej firmie Hossa szła bardzo dobrze. Teraz jednym ruchem Polnord zszedł z cen (około 20%) więc być może sprzedaż im ruszyła ponieważ nabywcy szukają tych niższych cen. Dlatego nie uważam że można na podstawie danych z Polnordu (czy JW) oceniać cały rynek. To prowadzi do przekłamań i uważam to za bezsensowne.

Jeszcze podsumowując - obie firmy długo trzymały w 3city dość wyśrubowane ceny, inne firmy były bardziej elastyczne. Dla mnie tu konkretnie to jest różnica.
Link do wypowiedziLink
Roman B.

Roman B. właściciel, Więcej
Niż Dom

Temat: ceny w dół - najem ostro w górę - dobry czas na inwestycję

Moim zdaniem bardzo dobrze, że pod koniec roku dół został osiągnięty gwałtownie ostrym pikowaniem - w grudniu większość developerów nie sprzedała żadnych mieszkań - to skłoniło część developerów do zmian czy to cenowych czy skupieniu się na inwestycjach nazwijmy to bardziej odpornych na kryzys.

Teraz sprzedaż z poziomów grudniowych może bez problemu wzrastać - innego wyjścia nie ma :-)

Z tego co się orientuję to Polnord ruszył w lutym i marcu z trzema nowymi inwestycjami, w tym również w Gdańsku, więc chyba rynek trójmiejski jest dla niego również korzystny.

Też znam jednego trójmiejskiego developera, który jeszcze w listopadzie twierdził, że sprzedaż ma na stałym dobrym poziomie, a w styczniu wycofywał się z niektórych rozpoczętych inwestycji skupiając na tych, które lepiej się sprzedawały - to normalne i może właśnie takim posunięciem również Polnord zyskał?
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj