Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Mam pytanie dotyczące podejścia do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego pod lokalizację elektrowni wiatrowych. Czy preferowane jest rozwiązanie wyznaczenia określonych miejsc pod lokalizację czy oznaczenie większych terenów jako EW/R i dopuszczenie dowolnej lokalizacji w tym obrębie.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Ja preferuję zdecydowanie to pierwsze podejście, choć tak naprawdę wszystko zależy od uzgodnień z inwestorem i tego czy możliwe jest na danym terenie inne podejście. Są dwa podstawowe ograniczenia przy tego typu działaniu:
1. Konieczność zmieszczenia się w granicach planu z obszarem oddziaływania siłowni wiatrowej (art. 15 ust 3 ptk 3a) - jeśli wyznaczymy większy obszar to trzeba sprawdzić czy lokalizacja siłowni wiatrowej w każdym miejscu tego obszaru zagwarantuje nam, że obszar oddziaływania będzie mieścił się granicach naszego planu. Musi być to zatem ograniczony obszar - na pewno nie możliwa do zrealizowania jest sytuacja, gdzie cały obszar planu jest EW/R i dawaj gdzie popadnie.
2. Występowanie na danym obszarze gruntów klasy III (albo niższej) - przeznaczenie takich gruntów w planie na cele nierolnicze, a EW jest takim celem, wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze - to znacznie wydłuża procedurę, więc lepiej tego unikać. Poza tym do takiej zmiany trzeba mieć uzasadnienie, a brak wyboru odpowiedniej lokalizacji na etapie sporządzenia MPZP jest raczej słabym uzasadnieniem, bo zmiany przeznaczenia większej ilości gruntów rolnych.
Poza dochodzi do tego problem układu komunikacyjnego, jeśli nie znamy konkretnych lokalizacji to też nie wyznaczymy układu komunikacyjnego do obsługi siłowni. Można oczywiście dopuścić wydzielenie dróg wewnętrznych na terenach EW/R, choć różnie do tego podchodzą Urzędy Wojewódzkie.

Moje osobiste wątpliwości budzi łączenie tego typu funkcji. Nie znam natomiast przepisu, które by tego zakazywało. I teraz tak, jeśli zmieścimy się z naszym obszarem oddziaływania w granicach opracowania planu i jeśli nie ma w granicach terenów EW/R gruntów chronionych prawem, to myślę, że jest to do zrealizowania, przy założeniu, że nasz obszar oddziaływania będzie zawierał w sobie oddziaływanie siłowni zlokalizowanych we wszystkich skrajnych punktach terenu EW/R. Czyli de facto obszar oddziaływania będzie większy niż jest rzeczywiście potrzebny.
I tu mamy drugie niebezpieczeństwo:) Obszar oddziaływania siłowni wiatrowych = obszar z zakazem zabudowy obiektami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi. Ja stoję na stanowisku, że można zakazać zabudowy na roli, ale trzeba mieć do tego uzasadnienie. Oczywiście obszar oddziaływania jest takim uzasadnieniem, ale w tym przypadku, o którym mówimy po zlokalizowaniu siłowni wyjdzie, że w niektórych miejscach ten obszar oddziaływania jest niepotrzebny, a co za tym idzie zakaz zabudowy też jest niepotrzebny.
Reasumując - można, ale nie polecam:) Ja jak chcę mieć pewność w danej sprawie to dzwonię zwykle do miejscowego UW z zapytaniem co oni na to? Wówczas nie ma obaw, że przy sprawdzeniu zgodności z prawem wyjdzie zonk. Co UW to inny zwyczaj, więc warto się z nimi za wczasu dogadywać:)

Pozdrawiam
FSFilip S. edytował(a) ten post dnia 17.08.12 o godzinie 10:44

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

A ja preferuję drugie rozwiązanie ze względów na dalsze procedury w procesie inwestycyjnym jak m.in. decyzja środowiskowa oraz pozwolenie na budowę. Jeżeli na etapie MPZP wyznaczymy konkretną lokalizację pod EW, a na etapie decyzji środowiskowej RDOŚ nakaże jednak odsunąć się z EW to jest duży problem, a w praktyce tracimy lokalizację EW lub powtarzamy długotrwałą i kosztowną procedurę zmiany, a w zasadzie uchwalenia nowego MPZP. Taka sama jest sytuacja gdy przed projektami budowlano-konstrukcyjnymi wykonywać będziemy badania geologiczne, które wskażą problemy z gruntem i konieczność głębszego niż standardowo palowania. Wtedy mamy znacznie wyższe koszty inwestycji i cały misterny biznes plan w idzie... M.in. dlatego ja z perspektywy inwestora/dewelopera jestem za wyznaczaniem nieprzekraczalnych lini zabudowy pod EW w planie co w razie problemów w dalszych etapach planu daje pole manewru i zabezpiecza inwestycję oraz portfel inwestora. W moim przypadku UW nie miał uwag gdy właśnie takie plany uchwalaliśmy.

Pozdrawiam,

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Marek Socha:
A ja preferuję drugie rozwiązanie ze względów na dalsze procedury w procesie inwestycyjnym jak m.in. decyzja środowiskowa oraz pozwolenie na budowę. Jeżeli na etapie MPZP wyznaczymy konkretną lokalizację pod EW, a na etapie decyzji środowiskowej RDOŚ nakaże jednak odsunąć się z EW to jest duży problem, a w praktyce tracimy lokalizację EW lub powtarzamy długotrwałą i kosztowną procedurę zmiany, a w zasadzie uchwalenia nowego MPZP. Taka sama jest sytuacja gdy przed projektami budowlano-konstrukcyjnymi wykonywać będziemy badania geologiczne, które wskażą problemy z gruntem i konieczność głębszego niż standardowo palowania. Wtedy mamy znacznie wyższe koszty inwestycji i cały misterny biznes plan w idzie... M.in. dlatego ja z perspektywy inwestora/dewelopera jestem za wyznaczaniem nieprzekraczalnych lini zabudowy pod EW w planie co w razie problemów w dalszych etapach planu daje pole manewru i zabezpiecza inwestycję oraz portfel inwestora. W moim przypadku UW nie miał uwag gdy właśnie takie plany uchwalaliśmy.

Pozdrawiam,

Z jakiego powodu RDOŚ może nakazać odsunięcie EW? Przecież na etapie planu uzgadniają projekt wraz z prognozą, która jest realizowana na podstawie monitoringu. Co do badań geologicznych - grunt można ocenić wstępnie na podstawie map i wizyty w terenie - nikt chyba nie wybiera pod lokalizację terenów, które są wątpliwe. Czy badania geologiczne zawsze wykonuje się dopiero na etapie budowlanym?

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Filip S.:

I tu mamy drugie niebezpieczeństwo:) Obszar oddziaływania siłowni wiatrowych = obszar z zakazem zabudowy obiektami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi. Ja stoję na stanowisku, że można zakazać zabudowy na roli, ale trzeba mieć do tego uzasadnienie. Oczywiście obszar oddziaływania jest takim uzasadnieniem, ale w tym przypadku, o którym mówimy po zlokalizowaniu siłowni wyjdzie, że w niektórych miejscach ten obszar oddziaływania jest niepotrzebny, a co za tym idzie zakaz zabudowy też jest niepotrzebny.
Reasumując - można, ale nie polecam:) Ja jak chcę mieć pewność w danej sprawie to dzwonię zwykle do miejscowego UW z zapytaniem co oni na to? Wówczas nie ma obaw, że przy sprawdzeniu zgodności z prawem wyjdzie zonk. Co UW to inny zwyczaj, więc warto się z nimi za wczasu dogadywać:)

Pozdrawiam
FS

Co w związku z tym?

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

A ja znowu ze swojej działki powiem, że jestem oprócz aspektów jakie przytoczył Pan Filip wyznaczanie "konkretnych" lokalizacji ma też jeden wielki plus z punktu widzenia inwestora.

Wszyscy wiemy, że na rynku mamy zatrzęsienie "firm krzaków". Będąc uczciwym inwestorem i w danej gminie tworzy się plan miejscowy z zaznaczeniem samego obszaru nazwijmy go EW/R. W tym momencie inwestor ma podpisane umowy dzierżawy z właścicielem działek X, Y, Z itd. , na których chce postawić np. 10x3MW. Dochodzi do uchwalenia takowego planu - i tutaj może zacząć się magia :)

Ustawa prawo energetyczne wymaga albo WZ albo MPZP. Dany uczciwy inwestor tworzy MPZP w celu uzyskania warunków przyłączenia. W tym momencie okazuje się, że ni z tego ni z owego umowy na sąsiednich działkach do X, Y i Z podpisała "firma krzak" i na następny dzień (przed uczciwym) wystąpiła do operatora o warunki przyłączenia na np. 10x1,5MW (które oddziaływaniem zmieszczą się w granicach wyznaczonych w MPZP). Umowa jest, plan jest - warunki dostają. A uczciwy inwestor pluje sobie wtedy w brodę bo zostaje w najlepszym wypadku z połową mocy.
Następnie na podstawie tak uchwalonego planu i warunków "krzak" może otrzymać prawomocne pozwolenia na budowę.
Więc reasumując tworzenie planów pod konkretne lokalizacje zabezpiecza uczciwych inwestorów przed walką z pasożytami :)

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Marek Socha:
A ja preferuję drugie rozwiązanie ze względów na dalsze procedury w procesie inwestycyjnym jak m.in. decyzja środowiskowa oraz pozwolenie na budowę. Jeżeli na etapie MPZP wyznaczymy konkretną lokalizację pod EW, a na etapie decyzji środowiskowej RDOŚ nakaże jednak odsunąć się z EW to jest duży problem, a w praktyce tracimy lokalizację EW lub powtarzamy długotrwałą i kosztowną procedurę zmiany, a w zasadzie uchwalenia nowego MPZP. Taka sama jest sytuacja gdy przed projektami budowlano-konstrukcyjnymi wykonywać będziemy badania geologiczne, które wskażą problemy z gruntem i konieczność głębszego niż standardowo palowania. Wtedy mamy znacznie wyższe koszty inwestycji i cały misterny biznes plan w idzie... M.in. dlatego ja z perspektywy inwestora/dewelopera jestem za wyznaczaniem nieprzekraczalnych lini zabudowy pod EW w planie co w razie problemów w dalszych etapach planu daje pole manewru i zabezpiecza inwestycję oraz portfel inwestora. W moim przypadku UW nie miał uwag gdy właśnie takie plany uchwalaliśmy.

Pozdrawiam,

Jak wtedy wyznaczany jest obszar oddziaływania? Co z gruntami chronionymi prawem? Rozumiem interes inwestora bo sam współpracuję z project managerami, ale nie tylko badania gruntowe mogą Panu narobić problemów. Źle zrobiony MPZP to tez źródło problemów i kosztów. Oczywiście przyjmuję Pana argumenty i jestem zdania, że takie podejście jest wykonalne, aczkolwiek niesie ze sobą też konkretne konsekwencje - wszystko zależy od konkretnego projektu i konkretnej lokalizacji. Ps. też jestem ciekawy zmiany decyzji RDOŚ, mógłby Pan podać więcej szczegółów?Filip S. edytował(a) ten post dnia 17.08.12 o godzinie 11:38

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Agata Jaworczak:

Filip S.:
I tu mamy drugie niebezpieczeństwo:) Obszar oddziaływania siłowni wiatrowych = obszar z zakazem zabudowy obiektami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi. Ja stoję na stanowisku, że można zakazać zabudowy na roli, ale trzeba mieć do tego uzasadnienie. Oczywiście obszar oddziaływania jest takim uzasadnieniem, ale w tym przypadku, o którym mówimy po zlokalizowaniu siłowni wyjdzie, że w niektórych miejscach ten obszar oddziaływania jest niepotrzebny, a co za tym idzie zakaz zabudowy też jest niepotrzebny.
Reasumując - można, ale nie polecam:) Ja jak chcę mieć pewność w danej sprawie to dzwonię zwykle do miejscowego UW z zapytaniem co oni na to? Wówczas nie ma obaw, że przy sprawdzeniu zgodności z prawem wyjdzie zonk. Co UW to inny zwyczaj, więc warto się z nimi za wczasu dogadywać:)

Pozdrawiam
FS

Co w związku z tym?

A no to, że zgodnie z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym taki właściciel nieruchomości może spróbować wykazać, że jego interes prawny został naruszony i zaskarży plan. Gmina ma prawo korzystać z władztwa planistycznego, ale nie jest tak, że te korzystanie jest niczym nie ograniczone. Prawo własności jest prawem konstytucyjnym i art. 64 Konstytucji wskazuje, że „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Z jakiego powodu RDOŚ może nakazać odsunięcie EW? Przecież na etapie planu uzgadniają projekt wraz z prognozą, która jest realizowana na podstawie monitoringu. Co do badań geologicznych - grunt można ocenić wstępnie na podstawie map i wizyty w terenie - nikt chyba nie wybiera pod lokalizację terenów, które są wątpliwe. Czy badania geologiczne zawsze wykonuje się dopiero na etapie budowlanym?

RDOŚ może i robi/robił to wielokrotnie. Etap decyzji środowiskowej jest znacznie bardziej szczegółowo badany. Prognoza do planu jest mniej szczegółowa niż raport oddziaływania na środowisko. Zdarza się również, że temat bada inna osoba w RDOŚ i wydaje inną opinię. W takim przypadku można to podważyć, ale kto chce się kopać z koniem skoro zaraz wracać do nich będziemy z kolejnymi projektami...

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Jak wtedy wyznaczany jest obszar oddziaływania? Co z gruntami chronionymi prawem? Rozumiem interes inwestora bo sam współpracuję z project managerami, ale nie tylko badania gruntowe mogą Panu narobić problemów. Źle zrobiony MPZP to tez źródło problemów i kosztów. Oczywiście przyjmuję Pana argumenty i jestem zdania, że takie podejście jest wykonalne, aczkolwiek niesie ze sobą też konkretne konsekwencje - wszystko zależy od konkretnego projektu i konkretnej lokalizacji. Ps. też jestem ciekawy zmiany decyzji RDOŚ, mógłby Pan podać więcej szczegółów?

Obszar oddziaływania wyznaczany jest odpowiednio wcześniej mierząc oddziaływanie hałasowe najczęściej w progrmie WindPro i odpowiednio obszary objęte hałasem 45dB obejmowane są zakazem zabudowy. Obszar oddziaływania to podatwa layoutu farmy wiatrowej i dla całego obszaru zmieniany jest MPZP. Nie widzę tutatj problemu. Tylko niewielka część tego obszaru objęta jest plamami nieprzekraczalnych linii zabudowy pod EW. Dalej już są strefy odziaływania odpowiednio 45 i 40 dB. Dlatego uwzględniane są wszelkie miejsca cenne przyrodniczo, nie mówiąc o koniecznych oddaleniach i obszarach NATURA 2000. Ale skąd te obawy o oddalenia od gruntów chronionych prawem? Przecież już studium nam to ogranicza i jak dodatkowo odsuniemy się od zabudowy mieszkaniowej odpowiednio z hałasem to jest OK. Zdaję sobie sprawę jak ważne jest porządnie skonstruowany MPZP i nie pokpiłbym tego :) Co do RDOŚ to mam takich kilka przypadków, jednak ze względów lojalnościowych nie chcę podawać nazw projektów.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Dla gruntów klasy I, II i III dla powierzchni wyłączenie spod produkcji rolnej powierzchni powyżej 0,5 ha, wymaga uzgodnienia ministra rolnictwa. A jak wyznaczyć taką powierzchnię w przypadku braku skonkretyzowanego układu komunikacyjnego, placów montażowych czy nawet fundamentów ? Chcecie "odralniać" cały obszar nazwijmy go EW/R? Jeśli tak to gratuluje zasobności portfela firmy :)

Tak dużego problemu nie ma kiedy wyznaczy się w planie obszary EW i KDW - powierzchnia jasna i wszystko czytelne.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

To się uważa na klasę gleb i mądrze wyznacza się nieprzekraczalne linie zabudowy tak by grunty głównie trójki nie miały powyżej 0,5 ha. Tutaj uważamy na interpretacje 'zwartego kompleksu'. Skonkretyzowany układ komunikacyjny i infrastrukturę planujemy sami, a pokazujemy dopiero w KIP. Ach i dziękuję za gratulacje ;)

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Marek Socha:

Obszar oddziaływania wyznaczany jest odpowiednio wcześniej mierząc oddziaływanie hałasowe najczęściej w progrmie WindPro i odpowiednio obszary objęte hałasem 45dB obejmowane są zakazem zabudowy. Obszar oddziaływania to podatwa layoutu farmy wiatrowej i dla całego obszaru zmieniany jest MPZP. Nie widzę tutatj problemu. Tylko niewielka część tego obszaru objęta jest plamami nieprzekraczalnych linii zabudowy pod EW. Dalej już są strefy odziaływania odpowiednio 45 i 40 dB. Dlatego uwzględniane są wszelkie miejsca cenne przyrodniczo, nie mówiąc o koniecznych oddaleniach i obszarach NATURA 2000. Ale skąd te obawy o oddalenia od gruntów chronionych prawem? Przecież już studium nam to ogranicza i jak dodatkowo odsuniemy się od zabudowy mieszkaniowej odpowiednio z hałasem to jest OK. Zdaję sobie sprawę jak ważne jest porządnie skonstruowany MPZP i nie pokpiłbym tego :) Co do RDOŚ to mam takich kilka przypadków, jednak ze względów lojalnościowych nie chcę podawać nazw projektów.

Tak wiem, że ten obszar jest wyznaczany w oparciu o WindPro, pytałem raczej o wielkość tego obszaru i jego "zawieranie się" w granicach opracowania MPZP. Z tego co Pan pisze to obszar wyznaczany jest z zapasem, uwzględniając oddziaływanie siłowni zlokalizowanych na całym obszarze wyznaczonym liniami zabudowy. Zastosowanie linii zabudowy powoduje, ze nie można tam nic budować - rolnik nie może postawić nawet szopy na całym obszarze oddziaływania. Biorąc pod uwagę, że obszar oddziaływania będzie większy niż przy wyznaczeniu konkretnych lokalizacji to może istnieć prawdopodobieństwo zaskarżenia takiego planu.
Co do gruntów chronionych prawem, to zmienia się przeznaczenie gruntów dopiero na etapie planu, studium określa jedynie kierunki zagospodarowania terenu. Dlatego też pytałem jak sprawa wygląda w przypadku gruntów chronionych prawem.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Marek Socha:
To się uważa na klasę gleb i mądrze wyznacza się nieprzekraczalne linie zabudowy tak by grunty głównie trójki nie miały powyżej 0,5 ha. Tutaj uważamy na interpretacje 'zwartego kompleksu'. Skonkretyzowany układ komunikacyjny i infrastrukturę planujemy sami, a pokazujemy dopiero w KIP. Ach i dziękuję za gratulacje ;)

Linie zabudowy nic tu Panu nie dadzą, samo przeznaczenie w planie EW/R obliguje Pana do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Nigdzie nie pisałem ani nie miałem na myśli, że nieprzekraczalne linie zabudowy wyznaczone są na załym obszarze oddziaływania. I chodzi tutaj o nieprzekraczalne linie zabudowy dla EW. Dalej izofona 45 dB określa na jakich działkach należy wyznaczyć zakaz zabudowy i tutaj tak jak najbardziej rolnik nic nie wybuduje. Takie przepisy. Są to głównie tereny rolnicze oddalone od zabudowań (nie ma sąsiedztwa, a gminom nie zależy na zabudowie rozproszonej).

A przeznaczenie gruntów zmieniam na cele nierolnicze tylko w miejscach pod plac serwisowo-montażowy oraz drogę dojazdową, ale to na dalszym etapie. Na całej reszcie spokojnie Ew\R.
Przy wyznaczonych rozsądnie nieprzekraczalnych linii zabudowy dla EW strefa oddziaływania zwiększa się nieznacznie, a daje to pole do manewru podczas kolejnych etapów inwestycji.

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Marek Socha:
Nigdzie nie pisałem ani nie miałem na myśli, że nieprzekraczalne linie zabudowy wyznaczone są na załym obszarze oddziaływania. I chodzi tutaj o nieprzekraczalne linie zabudowy dla EW. Dalej izofona 45 dB określa na jakich działkach należy wyznaczyć zakaz zabudowy i tutaj tak jak najbardziej rolnik nic nie wybuduje. Takie przepisy. Są to głównie tereny rolnicze oddalone od zabudowań (nie ma sąsiedztwa, a gminom nie zależy na zabudowie rozproszonej).

A przeznaczenie gruntów zmieniam na cele nierolnicze tylko w miejscach pod plac serwisowo-montażowy oraz drogę dojazdową, ale to na dalszym etapie. Na całej reszcie spokojnie Ew\R.
Przy wyznaczonych rozsądnie nieprzekraczalnych linii zabudowy dla EW strefa oddziaływania zwiększa się nieznacznie, a daje to pole do manewru podczas kolejnych etapów inwestycji.

Nie miałem tego na myśli. Chodzi o to, że jeśli ma Pan w planie duże tereny o mieszanej funkcji EW/R i dopuszcza Pan zabudowę poprzez linie zabudowy to tym samym wszędzie poza tymi liniami zabudowy obowiązuje zakaz zabudowy - a przecież te ograniczenie poziomów hałasu nie wyklucza budowania obiektów nie przeznaczonych na stały pobyt ludzi np. budynku inwentarskiego. Zmierzam do tego, że w taki sposób tworzą się ograniczenia, które nie mają specjalnego uzasadnienia - a jesli coś nie ma uzasadnienia, może być zaskarżone, choćby z punktu widzenia art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, o którym już wyżej wspominałem.

Co do zmiany przeznaczenia gruntów to zastanawiam się jak Pan to robi, skoro na etapie planu nie wyznacza Pan stałych lokalizacji - musi Pan zmieniać przeznaczenie na zapas, innego wyjścia nie widzę. Pisze Pan też, że robi Pan to na innym etapie - na jakim?

Temat: Lokalizacja elektrowni wiatrowych w MPZP

Wiele tak naprawdę zależy od tego, czy w trybie danego planu konieczne jest uzyskanie zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Żaden Urząd Marszałkowski, a tym bardziej Ministerstwo Rolnictwa nie przepuści wniosku rolnego z oznaczeniem R/EW lub EW/R tłumacząc to (zresztą wg mnie dosyć logicznie\0, że nie można odralniać terenu który w planie oznaczony jest m.in. jako R.

Ponadto należy pamiętać o nowelizacji ustawy o planowaniu, która wprowadza konieczność wyznaczenia stref ochronnych w mpzp, a te powinny być wyznaczone jednak na podstawie już bliżej określonych lokalizacji.

Tak naprawdę najbezpieczniejsze jest wydzielanie 1-2ha terenów oznaczonych jako EW - tereny elektrowni wiatrowych wraz z niezbędną infrastrukturą. Oznaczenie takie budzi najmniej wątpliwości przy procedurze uzyskiwania zgody rolnej, jak i przy stwierdzaniu zgodności mpzp z prawem przez Wojewodę.