Temat: Tryb pozyskiwania gruntów w miastach

Tryb pozyskiwania gruntów

Przed rozpoczęciem prac budowlanych, każdy inwestor musi poczynić starania o pozyskanie gruntu, na którym zamierza wznieść obiekt budowlany i uzyskać tytuł prawny do tego gruntu. Tryb nabywania prawa własności lub dzierżawy nieruchomości zależy od osoby właściciela- w przypadku gminy i Skarbu Państwa jest on ściśle sformalizowany.

A/ Nabywanie nieruchomości

Właścicielem gruntu może okazać się:
- osoba fizyczna lub osoba prawna
- gmina lub Skarb Państwa.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych lub osób prawnych o nabyciu nieruchomości decydować będą negocjacje, w trakcie których strony ustalają istotne warunki transakcji (w szczególności cenę).
W odniesieniu do gruntów należących do gminy, stosownie do zapisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) konieczne jest podjęcie przez władze miasta stosownych kroków. Rada Miasta, zgodnie z kompetencjami określonymi w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591, z późn. zm.) winna podjąć uchwałę o zbyciu, bądź obciążeniu nieruchomości gruntowej, wydzierżawieniu lub oddaniu w najem, o ile ma to być umowa dzierżawy czy też najmu na okres dłuższy niż trzy lata.

"......"

Ponadto nadmienić należy, iż nieruchomość gminna może być przekazana nieodpłatnie lub odpłatnie w trybie bezprzetargowym partnerowi prywatnemu lub spółce kapitałowej zawiązanej przez partnera prywatnego z gminą, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 5.02.2009r. o partnerstwie publiczno - prywatnym (Dz.U. z 2009r., Nr 19, poz. 100).

Informacje o przeznaczeniu danej nieruchomości gminy do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem, zgodnie z art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podaje się do wiadomości publicznej poprzez jej umieszczenie na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta na okres 21 dni oraz w środkach masowego przekazu. Wykaz ten zawiera takie dane jak: powierzchnię, numer działki, numer księgi wieczystej, oznaczenie, opis, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, cenę gruntu i budynku będącą ceną wywoławczą, itp.

Ustalenie ceny nieruchomości:
Cena nieruchomości to wyrażona w pieniądzu jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena wywoławcza w pierwszym przetargu ustalona jest w wysokości nie niższej od wartości nieruchomości, zaś w drugim przetargu w wysokości niższej od wartości nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości. Cena wywoławcza jest ceną wyjściową dla ustalenia ceny sprzedaży.
Tryb sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste gruntów komunalnych:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ustanowiła zasadę jawności obrotu nieruchomościami należącymi do gminy, co ma kluczowe znaczenie dla wiarygodności i pewności obrotu.
Stosownie do przepisów art. 27 ww. ustawy sprzedaż nieruchomości albo oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Zasadą jest stosowanie procedury przetargowej, która pozwala wyłonić kontrahenta proponującego najkorzystniejszą ofertę.
Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu, które zawiera informacje na temat czasu, miejsca i warunków przetargu.
W świetle cytowanej ustawy przetarg może przybrać formę:
- przetargu ustnego nieograniczonego,
- przetargu ustnego ograniczonego,
- przetargu pisemnego ograniczonego,
- przetargu pisemnego nieograniczonego.

Przetarg ustny nieograniczony - ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Jest on ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli chociaż jeden uczestnik zaoferuje cenę wyższą od wywoławczej. Zgłoszenie kolejnej wyższej oferty cenowej nie może wynosić mniej niż 1 % ceny wywoławczej. Przewodniczący komisji wywołuje 3-krotnie ostatnią najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza dane inwestora, którego ofertę uznano za najlepszą.

Przetarg ustny ograniczony - ma na celu uzyskanie najwyższej ceny; jest organizowany wówczas, gdy warunki przetargu mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargu i kwalifikuje inwestorów do uczestnictwa w przetargu, wywieszając ich listę nie później niż na 1 dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano tylko jednego oferenta.

Przetarg pisemny ograniczony - ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Przeprowadza się go z zastosowaniem unormowań dot. przetargu nieograniczonego, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargu i kwalifikuje inwestorów do uczestnictwa w przetargu, wywieszając ich listę nie później niż na 1 dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano tylko jednego oferenta.

Przetarg pisemny nieograniczony - ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Może się on odbyć, nawet gdyby wpłynęła tylko jedna oferta spełniająca określone warunki. Do przetargu mogą stanąć osoby fizyczne i osoby prawne pod warunkiem wpłacenia wadium. W przypadku przetargu pisemnego inwestor musi zgłosić swoją ofertę na piśmie, w zamkniętej kopercie, najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem przetargu. Oferta powinna zawierać:
- dane inwestora (nazwę, siedzibę),
- datę sporządzenia oferty,
- oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu,
- oferowaną cenę, sposób jej zapłaty,
- sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu,
- dowód wpłacenia wadium.

Przetarg przeprowadza Komisja Przetargowa powołana przez Prezydenta Miasta.

Przetarg składa się z części:
- jawnej - która odbywa się w obecności oferentów. Polega ona na stwierdzeniu przez Komisję Przetargową prawidłowości ogłoszenia o przetargu, ustalenia liczby otrzymanych ofert, sprawdzenia czy wadia zostały wpłacone, otworzenia ofert, kwalifikacji ich do części niejawnej przetargu oraz powiadomienia oferentów o terminie drugiej części przetargu i o przewidywanym terminie zamknięcia przetargu.
- niejawnej - w której Komisja Przetargowa analizuje oferty i dokonuje wyboru najkorzystniejszej z nich.

Wadium:
Wysokość wadium nie może być niższa niż 5%, a wyższa niż 20% ceny wywoławczej. Wysokość wadium ustala Prezydent Miasta. Wadium zwraca się po odwołaniu lub zamknięciu przetargu, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia odwołania lub zamknięcia przetargu. Natomiast wadium wpłacone w gotówce przez inwestora, który przetarg wygrał zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.
Wynik przetargu zostaje zapisany w protokole, co stanowi podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Prezydent Miasta, jako organizator przetargu zawiadamia nabywcę o terminie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży albo oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu.
Jeśli nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w miejscu i terminie podanym w zawiadomieniu, Prezydent Miasta może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

B/ Dzierżawa gruntów komunalnych

Wyjaśnienie:
Zasadą jest, iż grunty komunalne na terenie Miasta wydzierżawiane są na czas oznaczony nie dłużej jednak niż na trzy lata. Nieruchomości przeznaczone do wydzierżawienia umieszcza się na wykazach podawanych do publicznej wiadomości na okres 21 dni w siedzibie Urzędu Miasta. W przypadku złożenia więcej niż jednego wniosku o wydzierżawienie danego terenu przeprowadza się przetarg ustny na wysokość czynszu dzierżawnego.

Procedura:
Inwestor składa wniosek w terminie "wywieszenia wykazu z podaniem numeru wykazu i pozycji" na wykazie. Zainteresowani wydzierżawieniem gruntu komunalnego innego niż na wykazach mogą złożyć wniosek określając teren, powierzchnię, cel i czas dzierżawy, załączając do wniosku aktualną mapę ewidencyjną z oznaczonym terenem, a także wypis z rejestru gruntów. Wskazany przez inwestora teren zostanie poddany ocenie, co do sposobu jego rozdysponowania, po uprzednim określeniu stosunków własnościowych, stanu władania i możliwości jego zagospodarowania. Jeżeli dany teren zostanie przeznaczony do wydzierżawienia, to zostanie on umieszczony na wykazie nieruchomości, wywieszonym do publicznej wiadomości.

C/ Wyłączenie gruntów rolnych (i leśnych) z produkcji rolnej (i leśnej)

Wyjaśnienie:
Omawiany zakres zagadnień reguluje ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004r. Nr 1 21, poz. 1266, z późn. zm.). Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności rolniczej. Przeznaczenie konkretnych gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne winno zostać uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Wyłączenie z produkcji rolniczej tych gruntów, następuje dopiero po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Decyzja ta powinna być wydana przed dniem faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, tj. przed rozpoczęciem innego niż rolniczy użytkowania gruntów oraz przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę.

*Tekst pochodzi ze strony:
http://www.bydgoszcz.pl/gospodarka/poradnik_inwestora/...Hubert Szarzała edytował(a) ten post dnia 18.08.10 o godzinie 23:04