Temat: Proces inwestycyjny

Etapy procesu inwestycyjnego

Do głównych etapów procesu inwestycyjnego należą: uzyskanie (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, a także uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przedmiotowe zagadnienia zostały uregulowane w ustawie z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) oraz ustawie z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.).

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze następujących decyzji:

decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego – dot. lokalizacji inwestycji celu publicznego;

decyzji o warunkach zabudowy – dot. sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla innych inwestycji.

W myśl powyższych przepisów, w przypadku braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Odrębnej regulacji podlegają inwestycje celu publicznego, polegające na prowadzeniu działań o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim, krajowym) stanowiące realizację celów publicznych, określonych w art. 6 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).

Zaznaczyć należy, iż obligatoryjnie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego winny zostać ujęte obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2.

Poza wyjątkami określonymi w art. 29 - 31 ustawy Prawo budowlane, rozpoczęcie i przeprowadzenie budowy polegającej na wykonaniu, odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego, a także wykonanie innych robót budowlanych wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Warunkiem koniecznym jej otrzymania przez inwestora, jest złożenie oświadczenia o posiadanym przez niego prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozumianym jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonania robót budowlanych.

A/ Ustalenie warunków zabudowy
Podstawa prawna : art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania
administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) oraz art. 59 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.)

OPŁATY – od decyzji o warunkach zabudowy

1. opłata skarbowa za wniosek o wydanie decyzji, z wyłączeniem podań i załączników do podań w sprawach budownictwa mieszkaniowego, wynosi: 5 zł, a od załączników do podań: po 50 gr. od każdego załącznika (te same opłaty mają zastosowanie do odwołań od decyzji).
2. opłaty skarbowe za wydanie decyzji w przypadku:
- budynków i budowli wraz z urządzeniami budowlanymi technicznymi, przeznaczonych na działalność związaną z produkcją, handlem, administracja, rzemiosłem, wystawiennictwem, kultem religijnym - 190 zł
- zespołu garaży składającego się z co najmniej trzech garaży- 152 zł
- budynków gospodarczych, garaży i budynków o funkcji mieszanej - 38 zł
- pozostałych przedsięwzięć - 90 zł
- budynków mieszkalnych - zwolnione od opłaty skarbowej.

B/ Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego
Podstawa prawna : art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 z późn. zm. ) oraz art. 50 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 , poz.717 z późn. zm. )

Procedura wydania powyższych decyzji wygląda następująco:
1. wnioskodawca składa w sekretariacie urzędu miasta wniosek do Prezydenta Miasta o ustalenie warunków zabudowy wraz z załącznikami,
2. urząd wszczyna postępowanie administracyjne – pisemne zawiadomienie właścicieli działek i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których będzie lokalizowana inwestycja celu publicznego.
3. kontynuacja postępowania administracyjnego - zawiadomienie stron postępowania w drodze obwieszczeń, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości,
4. uzgodnienie inwestycji z marszałkiem województwa w przypadku inwestycji o znaczeniu krajowym i wojewódzkim,
5. uzgodnienie inwestycji w zależności od jej położenia przez: ministra zdrowia, wojewódzkiego konserwatora zabytków, organ administracji geologicznej, organy właściwe w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych, wojewódzkiego konserwatora przyrody, zarządcę drogi publicznej, organ nadzoru górniczego,
6. przyjęcie ewentualnych uwag, zastrzeżeń i wniosków dotyczących inwestycji od zainteresowanych stron oraz właścicieli i użytkowników nieruchomości,
7. wydanie decyzji,
8. przekazanie decyzji właścicielom działek i użytkownikom wieczystych nieruchomości, na których będzie lokalizowana inwestycja celu publicznego,
9. zawiadomienie stron postępowania o ustaleniu lokalizacji celu publicznego w drodze obwieszczeń, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości,
10. przyjęcie ewentualnych odwołań od decyzji (odwołania winny zawierać zarzuty odnoszące się do decyzji, powinny zawierać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie), a następnie przekazanie odwołań do rozpatrzenia organowi II instancji,
11. uprawomocnienie decyzji.

Wymagane dokumenty:
Zarówno wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jak i wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, powinien zawierać określenie:

- granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000,na mapach należy określić granice terenu objętego wnioskiem i granice obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać.

- ewentualne upoważnienie udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora;

- charakterystykę inwestycji, obejmującą:
a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej ,
c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

- w przypadku przedsięwzięć zaliczanych do mogących znacząco oddziaływać na środowisko (wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24.09.2002r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych kryteriów związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko- ogł.: Dz. U. z 2002r. Nr 179 poz. 1490) do wniosku należy dołączyć:
- dla przedsięwzięć zaliczonych do grupy I przedsięwzięć – raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko
- dla przedsięwzięć zaliczonych do grupy II- informacje o planowanym przedsięwzięciu zawierające dane określone art. 49 ust.3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska

C/ Wydawanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę
Podstawa prawna: art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 98 , poz. 1071, z poźn. zm. ) art.28, art.33 ust.1 i art.34 ust. 4 ,art. 36, art. 80 ust. 1 pkt.1, art. 81 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm. ) oraz art. 2 pkt. 7 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.)

Wymagane dokumenty:

Cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art.12 ust.7 ustawy Prawo budowlane, aktualnym na dzień opracowania projektu,

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

Decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

Specjalistyczną opinię, o której mowa w art. 33 ust. 3 ustawy Prawo budowlane,

Postanowienie o uzgodnieniu, z właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo budowlane,

Pełnomocnictwo udzielone osobie działającej w imieniu inwestora.

D/ Wydanie w drodze decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Podstawa prawna: art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 z późn. zm. ), art. 54 – 59d ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm. )

Po zakończeniu budowy należy zawiadomić o tym właściwy organ, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia organ ten nie zgłosi sprzeciwu można rozpocząć użytkowanie obiektu. Mamy wówczas do czynienia z tzw. dorozumianym (milczącym) pozwoleniem na użytkowanie.
Wyjątkami od tej reguły są art. 55 i 57 Prawa budowlanego. Warunkiem koniecznym przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego jest uzyskanie ostatecznej decyzji w tym zakresie jeżeli obiekt ten zalicza się do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX (Szczegółowa charakterystyka każdej z kategorii obiektów budowlanych znajduje się w załączniku na końcu ustawy Prawo budowlane), albo jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych lub gdy zostaną spełnione wymagania określone w art.49 ust.1 dot. legalizacji samowoli budowlanej. Art 57 w ustępach od 1-3 określa jakie dokumenty inwestor jest zobowiązany dołączyć do takiego wniosku.

Inwestor zobowiązany jest do zawiadomienia o zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu odpowiednich organów tj.
a) Państwowej Inspekcji Sanitarnej
b) Państwowej Inspekcji Pracy
c) Państwowej Straży Pożarnej

Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Niezajęcie stanowiska w tej sprawie w terminie 14 dni oznacza brak sprzeciwu lub uwag.

Po zakończeniu postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, właściwy organ zwraca bezzwłocznie inwestorowi dokumenty określone w art. 57 ust. 1, 4, 5 .

Decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego poprzedzona jest zawsze obowiązkową kontrolą, której zakres określony jest w art. 59a ustawy Prawo budowlane.
Termin na przeprowadzenie obowiązkowej kontroli wynosi 21 dni od dnia doręczenia wezwania przez inwestora, o dacie przeprowadzenia kontroli organ zobowiązany jest poinformować inwestora w ciągu 7 dni od doręczenia wezwania. Z kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach, z których jeden dostarczany jest bezzwłocznie inwestorowi.

Organem właściwym w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu jest Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

Do właściwości Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego należą zadania i kompetencje za wyjątkiem tych przypisanych Wojewódzkiemu Inspektoratowi Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 83 ust. 3, w sprawach, o których mowa w art. 82 ust. 3 i 4 ustawy Prawo budowlane dotyczących obiektów i robót budowlanych tj.

- usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

- hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi;

- dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu - niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek,

- usytuowanych na obszarze kolejowym;

- lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi;

- usytuowanych na terenach zamkniętych.

*Tekst pochodzi ze strony: http://bydgoszcz.pl/gospodarka/poradnik_inwestora/...
data publikacji: 2007-03-12, ostatnia aktualizacja: 2010-03-02 13:29:07