Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Witam,

Chciałbym dowiedzieć się jak wygląda od strony prawnej kwestia adaptacji i wykupu części strychu znajdującego się nad częścią mojego mieszkania. W klatce, która jest jedną z części wspólnoty (w skład wspólnoty chodzą 4 klatki - w każdej znajduje się 7 mieszkań) jest 7 mieszkań, z czego 6 jest własnością lokatorów, natomiast jedno jest własnością gminy.
Ponad tydzień temu złożyłem we wspólnocie pismo z prośbą o wydanie 2 uchwał dot. z osobna adaptacji i wykupu części strychu znajdującej się bezpośrednio nad moim mieszkaniem (tak poradziła mi znajoma z gminy - zajmująca się tymi sprawami). W piątek chciałem odebrać obie uchwały chcąc zbierać podpisy od sąsiadów i ku mojemu zaskoczeniu okazało, że jest jest przygotowana tylko jedna uchwała - dot. adaptacji, a druga dotycząca wykupu nie jest gotowa. Na moje pytanie Pani ze wspólnoty odpowiedziała, że teraz jest to zbędne, że taka uchwała będzie potrzebna dopiero po adaptacji przy wykupie ( w gminie usłyszałem, że najlepiej mieć od razu dwie uchwały i zebrać podpisy od razu - bo co będzie jeżeli ktoś się później nie zgodzi?). Na poniedziałek mam mieć przygotowaną 2 uchwałę.
Otrzymałem również informację, iż do adaptacji strychu muszę mieć podpisy tylko z mojej klatki, czyli od 6 użytkowników i gminy - dodatkowo muszą oni wszyscy wyrazić na to zgodę. Trochę mnie to zdziwiło, ponieważ, kiedy remontowałem mieszkanie (ogrzewanie gazowe, wymiana okien, wyburzanie części ścian) musiałem mieć 50% podpisów od całej wspólnoty (czyli wszystkich 4 klatek) natomiast tu ogranicza się to tylko do klatki w której ja mieszkam-dodatkowo musi to być 100%.

Pytania są następujące:
1. Kto we wspólnocie powinien podpisać taką uchwałę? (jedna klatka czy wspólnota)
2. Jakich dokumentów ma prawo żądać wspólnota do wystawienia uchwał?

Z góry dziękuję za pomoc.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Piotr Ł.:
Witam,

Pytania są następujące:
1. Kto we wspólnocie powinien podpisać taką uchwałę? (jedna klatka czy wspólnota)
2. Jakich dokumentów ma prawo żądać wspólnota do wystawienia uchwał?

Z góry dziękuję za pomoc.

1. cała wspólnota, a nie jedna klatka
2. nie ma katalogu dokumentów, ale standardowo jest to projekt architektoniczny, chociaż widziałem też glosowania bez żadnych dokumentów ;)

Tak na marginesie, to takie adaptacje wcale nie są łatwe, szczególnie gdy grunt pod budynkiem jest w użytkowaniu wieczystym. Poza tym, w Pana interesie jako inwestora jest zawarcie dobrej umowy przedwstępnej, która pozwoli dokończyć inwestycję w razie gdyby wspólnota się "rozmyśliła".

pozdrawiam

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Cała wspólnota musi podpisać. Ogółem - rada dobra - odpuść sobie. :) Adaptacja strychu jest tak zawiłą, niepewną i męczliwą drogą do własnego lokum, że szkoda czasu, nerwów i pieniędzy.

Od strony praktycznej (przetestowane): taką uchwałą możesz stać się najpierw co najwyżej najemcą danej części strychu, na własny koszt wyremontować go i zamienić w mieszkanie, płacić co miesiąc czynsz najmu dla wspólnoty; kolejnym etapem jest wykup lokalu na własność, i to już jest osobna uchwała, a twoi sąsiedzi mogą ci wtedy wyciąć niezły numer nie wyrażając zgody. I żadne wcześniejsze pisemne zapewnienia, że zgadzają się na wykup lokalu, nic ci nie pomogą.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Ada Z.:

I żadne wcześniejsze pisemne zapewnienia, że zgadzają się na wykup lokalu, nic ci nie pomogą.

dobrze napisane pomogą.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Ada Z.:
Cała wspólnota musi podpisać. Ogółem - rada dobra - odpuść sobie. :) Adaptacja strychu jest tak zawiłą, niepewną i męczliwą drogą do własnego lokum, że szkoda czasu, nerwów i pieniędzy.

w przypadku jeśli chodzi o ulokowanie tam całego mieszkania tak, natomiast jeżeli chcesz powiększyć już posiadane mieszkanie, to myślę, że warto spróbować

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Piotr Ł.:
1. Kto we wspólnocie powinien podpisać taką uchwałę? (jedna klatka czy wspólnota)

Tu kłania się podstawa wspólnot mieszkaniowych. Kupując mieszkanie kupujesz nie tylko mieszkanie, ale też udziały w części wspólnej. Jest ona jedna w całej wspólnocie. W klatce schodowej (każdej - choćby wspólnota miała trzysta bloków po pięć klatek w każdym), w windzie (choćby w Twojej klatce nie było windy - a była w sąsiedniej). Jesteś współwłaścicielem i masz prawo a nawet obowiązek uczestniczyć w zarządzaniu całą częścią wspólną i obowiązek ponoszenia kosztów jej utrzymania (nawet, jeżeli nie korzystasz - ale jesteś współwłaścicielem).
Więc chodzi o uchwałę całej wspólnoty, a nie mieszkańców czy właścicieli jakiejś części budynku.

2. Jakich dokumentów ma prawo żądać wspólnota do wystawienia uchwał?

Jakie uzna za stosowne. Nie ma obowiązku podejmować takiej uchwały i jak zechcą, to właściciele mogą poprosić o dowolne dokumenty które rozwieją ich wątpliwości. Na pewno będąc w takiej sytuacji domagałbym się projektu architekta wraz z parametrami energetycznymi, zobowiązania na piśmie naprawy wszelkich usterek i pokrycia kosztów wszystkich zmian w części wspólnej związanych z pracami (np. gdy trzeba przesunąć jakieś piony czy wydłużyć je).

Adaptacja części wspólnej na mieszkalną, jej wydzielenie i sprzedaż to dosyć śliski temat. Najbezpieczniej by było, gdyby to wspólnota wydzieliła, zaadaptowała i dopiero gotowy wydzielony lokal sprzedała. Ale to nie jest w interesie zarządu, żeby się narobić więc zazwyczaj motorem działań musi być inwestor. Dużo przy tym ryzykując.
Bo musi wyłożyć dużo pieniążków i zachodu a na dobrą sprawę może nie stać się właścicielem wydzielonej części - bo np. wspólnota wymyśli w uchwale, że kupi to ten, co da najwięcej.

Najpierw musi być uchwała o zmianie przeznaczenia części wspólnej. Bywają tacy, co twierdzą, iż nie wystarczy uchwałą - że musi być zgoda wszystkich członków wspólnoty.
Potem kwestie prawa budowlanego, pozwolenie na budowę i w końcu szczęśliwe (oby) zaświadczenie o samodzielności lokalu, inwentaryzacja i przeliczenie udziałów wszystkich właścicieli i w końcu uchwała o sprzedaniu i sprzedaż.
Czy można uchwalić sprzedaż niewydzielonego, czyli jeszcze nie istniejącego lokalu - IMO ryzykowne.
Czy właściciele w uchwale muszą wskazać nabywcę? Czy musi nim być ten, co sfinansował całe przedsięwzięcie? IMO nie. Nie muszą nawet takiej uchwały podjąć. I co wtedy? Tyle zachodu i pieniędzy psu na budę.

Każda uchwała może zostać zaskarżona przez każdego z członków wspólnoty (termin to dwa tygodnie od zebrania albo od pisemnego zawiadomienia o treści uchwały). Przy odrobinie pecha i np. błędnym podliczeniu głosów może zostać złożony pozew o stwierdzenie nieistnienia uchwały i tu nie ma dwutygodniowego terminu. Więc problem może wypłynąć dużo później. Moim zdaniem wystarczy uchwała - ale nie zakładałbym się, że gdyby właściciel twierdził, że musi być zgoda wszystkich (np. argumentując, że powoduje to zmiany w jego udziałach w części wspólnej, bo tak naprawdę powiększenie sumy lokali powoduje zmniejszenie jego udziałów, więc zostaje mu coś zabrane nie tylko z powodu zmniejszenia części wspólnej, ale też w związku ze zmniejszeniem jego udziałów w tejże*) to przegra w sądzie.

Owszem, można poczytać o takich przedsięwzięciach zakończonych sukcesem. Ja bym jednak nie zaryzykował.

Do poczytania

* weźmy sytuację, gdzie powierzchnia strychów, korytarzy, klatek schodowych itp. to 1000m2. Udział Kowalskiego, to 50/10000 czyli w przeliczeniu byłby jakby właścicielem 5m2 klatek, korytarzy, strychów. Gdybyś chciał z tego tysiąca metrów dołączyć do swojego lokalu 100m2. To nie tylko zmienia się powierzchnia części wspólnej do 900m. Ale też trzeba przeliczyć udziały i się okazuje, że Kowalski ma nie 50/10000 a 50/10100. Czyli mniej. I wpływa to nie tylko na dosyć wirtualną własność powierzchni która już wynosi 50/10100*900=4,46m2. Ale spada też jego udział w pożytkach jakie otrzymuje wspólnota np. z tytułu anteny GSM na dachu czy reklam postawionych na terenie/na elewacji. Dzięki powiększeniu Twojego mieszkania Ty dostaniesz większą część z tego tortu, pozostałym właścicielom udział spadnie.Ten post został edytowany przez Autora dnia 27.10.13 o godzinie 12:48

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Mariusz G.:

Piotr Ł.:
1. Kto we wspólnocie powinien podpisać taką uchwałę? (jedna klatka czy wspólnota)

Tu kłania się podstawa wspólnot mieszkaniowych. Kupując mieszkanie kupujesz nie tylko mieszkanie, ale też udziały w części wspólnej. Jest ona jedna w całej wspólnocie. W klatce schodowej (każdej - choćby wspólnota miała trzysta bloków po pięć klatek w każdej), w windzie (choćby w Twojej klatce nie było windy - a była w sąsiedniej). Jesteś współwłaścicielem i masz prawo a nawet obowiązek uczestniczyć w zarządzaniu całą częścią wspólną i obowiązek ponoszenia kosztów jej używania (nawet, jeżeli nie korzystasz - ale jesteś współwłaścicielem).
Więc chodzi o uchwałę całej wspólnoty, a nie mieszkańców czy właścicieli jakiejś części budynku.

a co się dzieje w sytuacji, kiedy organem zarządzającym ( wspólnota nie jest jedynym właścicielem), bądź tym od którego miałbyś to odkupić jest gmina, bo nie wszystkie mieszkania są wykupione?

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Agnieszka M.:
a co się dzieje w sytuacji, kiedy organem zarządzającym ( wspólnota nie jest jedynym właścicielem), bądź tym od którego miałbyś to odkupić jest gmina, bo nie wszystkie mieszkania są wykupione?

Nie ważne, kto zarządza. Skoro są wydzielone lokale - to jest wspólnota i działają te same przepisy niezależnie od tego, kto jest współwłaścicielem. Wyjątkiem jest tylko spółdzielnia mieszkaniowa, gdzie pomimo wydzielenia niektórych mieszkań może obowiązywać Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i tylko w minimalnym zakresie u.w.l.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Andrzej S.:

Agnieszka M.:

Mariusz G.:

Piotr Ł.:
1. Kto we wspólnocie powinien podpisać taką uchwałę? (jedna klatka czy wspólnota)

Tu kłania się podstawa wspólnot mieszkaniowych. Kupując mieszkanie kupujesz nie tylko mieszkanie, ale też udziały w części wspólnej. Jest ona jedna w całej wspólnocie. W klatce schodowej (każdej - choćby wspólnota miała trzysta bloków po pięć klatek w każdej), w windzie (choćby w Twojej klatce nie było windy - a była w sąsiedniej). Jesteś współwłaścicielem i masz prawo a nawet obowiązek uczestniczyć w zarządzaniu całą częścią wspólną i obowiązek ponoszenia kosztów jej używania (nawet, jeżeli nie korzystasz - ale jesteś współwłaścicielem).
Więc chodzi o uchwałę całej wspólnoty, a nie mieszkańców czy właścicieli jakiejś części budynku.

a co się dzieje w sytuacji, kiedy organem zarządzającym ( wspólnota nie jest jedynym właścicielem), bądź tym od którego miałbyś to odkupić jest gmina, bo nie wszystkie mieszkania są wykupione?

Wspólnota nie jest niczego właścicielem.To tylko forma prawna.Części niewyodrębione - to są części wspólne należące do wszystkich właścicieli mieszkań /w tym ewentualnie gminy/.Z tego wynika,że nie kupuje się strychu od wspólnoty,a od właścicieli mieszkań,bo to zmniejsza ich udział w części wspólnej.To tak w przybliżeniu.

a tak nieco bardziej konkretne?
jutro wybieram się do wspólnoty i jako, że nie jestem specjalistką w tej dziedzinie (nie znam się:) chciałabym mieć jak najwięcej informacji nt temat. Na dzięń dzisiejszy sytuacja wygląda tak - ze wspólnoty mam informację, że jest gotowa uchwała dot. adaptacji, a wykup to dopiero jak wszystko zrobię, natomiast z gminy (która również ma mi podpisać ową uchwałę) otrzymałam informację, aby mieć przygotowane obie uchwały naraz i zbierać podpisy od razu pod 2 rzeczy.
Chciałabym uniknąć takiej sytuacji, że zrobię sobie dziurę w suficie - wyremontuję kawałek strychu, a później się okaże, że nie będę mogła tego kupić tylko dzierżawić. Poza tym mam też taką informację, że odkupując to od gminy cena byłaby pomniejszona o wartość moich prac włożonych w przekształcenie pomieszczenia w lokal mieszkalny.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Agnieszka M.:
a tak nieco bardziej konkretne?

A co konkretnie? W pierwszym swoim poście napisałem najbardziej konkretnie, jak potrafię. Że adaptacja to takie ryzyko, że ja bym się na takie coś nie pisał.

Poza tym mam też taką informację, że odkupując to od gminy cena byłaby pomniejszona o wartość moich prac włożonych w przekształcenie pomieszczenia w lokal mieszkalny.

Gmina nie może Ci sprzedać czegoś, czego nie jest właścicielem. Gdy jeszcze nic nie sprzedała, to mogła zdecydować sama jak podzieli nieruchomość, na jakie lokale (oczywiście zgodnie z prawem budowlanym). To, co nie jest lokalem (nie dostało zaświadczenia o samodzielności lokalu) jest częścią wspólną. Rozważania, czy i ile uchwał, czy zgoda wszystkich - w pierwszym moim poście.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Mariusz G.:

Agnieszka M.:
a tak nieco bardziej konkretne?

A co konkretnie? W pierwszym swoim poście napisałem najbardziej konkretnie, jak potrafię. Że adaptacja to takie ryzyko, że ja bym się na takie coś nie pisał.

Poza tym mam też taką informację, że odkupując to od gminy cena byłaby pomniejszona o wartość moich prac włożonych w przekształcenie pomieszczenia w lokal mieszkalny.

Gmina nie może Ci sprzedać czegoś, czego nie jest właścicielem. Gdy jeszcze nic nie sprzedała, to mogła zdecydować sama jak podzieli nieruchomość, na jakie lokale (oczywiście zgodnie z prawem budowlanym). To, co nie jest lokalem (nie dostało zaświadczenia o samodzielności lokalu) jest częścią wspólną. Rozważania, czy i ile uchwał, czy zgoda wszystkich - w pierwszym moim poście.

To w takim razie jak mogę/jak powinnam się zabezpieczyć, zanim włoże w to jakiekolwiek środki finansowe?

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Agnieszka M.:
To w takim razie jak mogę/jak powinnam się zabezpieczyć, zanim włoże w to jakiekolwiek środki finansowe?

Mariusz G.:
Najbezpieczniej by było, gdyby to wspólnota wydzieliła, zaadaptowała i dopiero gotowy wydzielony lokal sprzedała. Ale to nie jest w interesie zarządu, żeby się narobić więc zazwyczaj motorem działań musi być inwestor. Dużo przy tym ryzykując.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Mariusz G.:

Agnieszka M.:
To w takim razie jak mogę/jak powinnam się zabezpieczyć, zanim włoże w to jakiekolwiek środki finansowe?
Mariusz G.:
Najbezpieczniej by było, gdyby to wspólnota wydzieliła, zaadaptowała i dopiero gotowy wydzielony lokal sprzedała. Ale to nie jest w interesie zarządu, żeby się narobić więc zazwyczaj motorem działań musi być inwestor. Dużo przy tym ryzykując.

wspólnota tego nie zrobi, bo to są koszty. Dodatkowo wspólnota jest młoda (coś koło 3 lat) i obecnie problemem jest wymiana dachu, gdyż wspólnota nie dysponuje odpowiednimi środkami na ten cel, a nie chce zaciągać kredytu.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Andrzej S.:
Niestety nie umiem skonstruować odpowiedniej umowy.Moim zdaniem - w skrócie - należy kupić część strychu,który można przebudować.Nie jestem pewien,ale przebudowa wymaga chyba projektu architektonicznego i zgłoszenia,lub zezwolenia budowlanego,tylko,że może to załatwić właściciel.

Kończąc - strych kupuje się aktem notarialnym,w którym powinna być zawarta zgoda na jego adaptację na mieszkanie - wtedy członkowie wspólnoty nie będą się mogli wycofać.Wcześniej radziłbym wybrać się do Wydziału Architektury i spytać o procedurę i papiery na przebudowę.

Tam już byłam, jeszcze przed złożeniem pisma we wspólnocie. Otrzymałam tam informację, że najpierw strych musi być przekształcony w lokal mieszkalny, a dopiero później może być sprzedany. Tam również poradzono mi aby od razu wspólnota przygotowała 2 uchwały - dot. adaptacji i sprzedaż, żeby później się nie okazało, że ktoś wyraził zgodę na adaptację, a na sprzedaż już nie chce... Problem zaczął się we wspólnocie, gdzie Pani nie przygotowała 2 pism tylko jedno.... Doadtkowo z miejscem na podpisy nie całej wspólnoty, tylko z listą na podpisy mieszkańców zamieszkujących daną klatkę.
Jutro rano wybiorę się do prawnika, bo chyba będzie to łatwiejsze niż tu na forum.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Andrzej S.:

Agnieszka M.:

Mariusz G.:

Agnieszka M.:
To w takim razie jak mogę/jak powinnam się zabezpieczyć, zanim włoże w to jakiekolwiek środki finansowe?
Mariusz G.:
Najbezpieczniej by było, gdyby to wspólnota wydzieliła, zaadaptowała i dopiero gotowy wydzielony lokal sprzedała. Ale to nie jest w interesie zarządu, żeby się narobić więc zazwyczaj motorem działań musi być inwestor. Dużo przy tym ryzykując.

wspólnota tego nie zrobi, bo to są koszty. Dodatkowo wspólnota jest młoda (coś koło 3 lat) i obecnie problemem jest wymiana dachu, gdyż wspólnota nie dysponuje odpowiednimi środkami na ten cel, a nie chce zaciągać kredytu.

Jężeli dach do wymiany,no to właściciele powinni być skłonni sprzedać strych - będą mieli na dach.

no właśnie może być problem z jedną sąsiadka, która mieszka tam od zarania... Kiedy sąsiadka mieszkająca naprzeciwko adaptowała część strychu na pokój to pierwsze pytanie tej starszej Pani brzmiało- a czy nie będzie Pani korzystać z mojej części strychu....?